国际货币基金组织(IMF)强调住房房地产贷款占金融机构贷款总量的比重及商业房地产贷款占总贷款量的比重这两个贷款集中度指标来判定房地产市场的稳健性。
贷款余额的上升趋势
自2010年开始，中国人民银行便对金融机构人民币各项贷款余额在金融机构贷款投向统计报告中进行统计，在2010年至2021年第三季度末，金融机构人民币各项贷款余额呈持续上涨趋势，从2010年的41.96万亿元上涨至2021年九月末的189.46万亿元，增量147.55万亿元，平均每季度上涨3.14万亿元。
其中人民币房地产贷款余额从2010年的8.54万亿元到2021年第三季度末的51.40万亿元，历经47个季度，增量为42.86万亿元，平均每季度增加9119亿元。
人民币房地产贷款余额的上升趋势较金融机构人民币各项贷款余额上涨速度平缓，接下来从人民币房地产贷款余额每季度新增量占比金融机构人民币各项贷款余额每季度新增量来衡量贷款的集中度。
金融机构人民币各项贷款余额每季度新增量本文自2011年第一季度开始统计，增量呈现锯齿状上升趋势，单独看每季度增加值来说，金融机构的贷款数量呈现周期性态势，这与金融周期呈现相关性，考虑到经济的发展态势，单独看人民币房地产贷款余额每季度新增量。
在2016年之前，人民币房地产贷款余额每季度新增量呈现快速上升趋势，这与2016年前中国的经济相关联，当时的经济大多数靠房地产市场来拉动，使得经济的发展及金融市场与房地产市场相挂钩，甚至催生出“炒房热”，房地产上升为投资品。
2018年后房地产相关融资政策收紧，人民币房地产贷款余额每季度新增量占金融机构人民币各项贷款余额每季度新增量由2016年年末的54.22%降至2021年第三季度末的15.40%，详细来看，在2012年至2015年间，人民币房地产贷款余额每季度新增量占比金融机构人民币各项贷款余额每季度新增量情况呈现平稳态势。
2012年中国人民银行就“货币政策及金融改革”会议提出支持合理住房需求，同时2015年推行二胎政策，这为房地产市场同时注入一针兴奋剂。
加上2015年央行五次降准降息，这同样为后期房地产市场的贷款数量增加提供了便利优势，这便解释了从2015年下半年至2018年中的人民币房地产贷款余额每季度新增量占比金融机构人民币各项贷款余额每季度新增量猛增的问题。
在此阶段，房地产市场中仍存在大量资金进入，房地产作为资金涌入角逐的“兵家重地”，是源自于房地产的兼具居住性和投资性的双重属性，让房地产回归其居住属性是之后政策的核心着力点。
资金收紧政策的开始
央行在考虑到房地产市场资金的问题，在2018年开始对资金进行收紧，自2020年年末提出贷款集中度新规至今，同时2021年年初开始，贷款集中度新规并非是对资金供给端的全面收紧，也并非是固定房地产贷款及个人住房贷款的上限。
2021年三季度金融机构人民币各项贷款余额共增16.72万亿元，各个季度分别新增7.67万亿、12.76万亿和16.72万亿元，人民币房地产贷款余额共增3.031.67万亿、0.75万亿和0.61万亿元。
人民币房地产贷款余额每季度新增量占比金融机构人民币各项贷款余额每季度新增量分别为第一季度21.77%，第二季度14.73%和第三季度的15.4%，整体占比量处于低占比量，这充分表明国家在刺激经济的同时将重心转移出以房地产为中心的局面。
金融机构人民币各项贷款余额在稳定的基础上反而房地产贷款余额在下降，这体现了贷款集中度新规在充分考虑了市场的承受能力的情况下，将金融机构针对房地产市场领域的信贷投放更加谨慎，使得资金在有控制的情况下流入楼市，将有利于资金更好的流向小微企业、三农及新技监建设及制造业等政府重点帮扶支持的领域。
同时，融资政策的收紧更将使得房地产开发商等房地产供给者通过加快出售房市存量来回笼资金，这更将利于房地产价格保持稳定，使得房地产市场健康平稳。
居民部门运行情况
房地产市场中，作为房地产的需求方，居民为满足自身生活发展的住房需要将房子作为必需品。当前，随着人口老龄化问题的加剧，国家开放“三胎政策”，为推动解决人口问题，住房问题、房价问题成为当今时代人民的压力。
国家政策力争使房价回归稳定合理区间，究竟何为合理？考虑到房价数据的单位统一性及可得性，本文用全国房地产商品房销售额比上全国房地产商品房销售面积来代替房地产价格数据。
2013年至2020年年末，人居可支配收入平均稳定在3倍左右，即平均每人每年可支配收入仅可购置3平方米的住房，根据住建部对90㎡的住房划分大小户型标准，假设当今年轻人以90平米住房为基础购置新房用以结婚生活，以平均每年每人的平均收入需要30年来完成房产购买，且在不考虑通货膨胀的情况下。
如果是普通居住性质144㎡住房，那么时间将更长。再者，新型冠状病毒疫情的影响下，经济的持续下行导致居民的收入下降，在就业率稳定的情况下，换来的只能是通货膨胀的攀升，从而在房价面前更体现出严重的收入危机。
据国家统计局统计显示，2021年全国全年出生人口数量仅为1062万人，人口出生率为0.752%，并且出生率意外与死亡率想接近，人口接近零增长。
刨析其中的原因，这之中不乏房地产的影响，当前年代，年轻人的收入在如大山般的房贷面前简直微乎其微，一场婚姻花费了父母半生的积蓄，适婚适育的年轻人无法承担的起该有的费用从而推迟结婚。
晚婚晚育少生优生的思想一直根植于90后的心中，且根据民政部的数据，2020年结婚登记的人数仅仅只有813万对，不出意外2021年结婚率及新生儿出生率将会更低。这一切，在收入与房价支出的不匹配下显得更为棘手。
“十四五”期间，发展保障性租赁住房是住房建设的重点任务，城镇化建设进程的不断发展使得我国出现了数量众多的租房群体。
根据第七次人口普查数据显示，我国流动性人口达3.76亿人次，比第六次人口普查增长了69.7%，并且人口的大致主要流向为经济发达地区，例如沿海城市和其他一线城市，这是每年大规模毕业大学生向往的地方，这就产生了较大缺口的租房需求。
长期以来，我国房地产市场供给侧着重点在售房而不是租房上，对房屋租赁市场的政策支持是短板，导致市场结构失衡。新市民、新青年的住房问题是政府应该重视的主要困难。
为此，政府致力于推进保障性租赁住房，从目前公开信息来看，2022年全年要建设筹集保障性租赁住房240万套(间)，占十四五目标650万套目标的37%、是2021年全年的2.55倍。可以看出，保障性租赁住房的体量应是比较可观的。
实际上，2022年加大保障性租赁住房建设的另一个目的也是为了推动房地产投资保持在相应的水平。贷款价值比率LTV作为个人住房贷款金额与住房价值的比例上限，起到联系资金供给端的金融机构和资金需求端的个人，因为关注贷款价值比率更能有效地保护资金的安全性及保护供需双方的资金利益关系。
上世纪九十年代末，中央人民银行发布了《个人住房贷款管理办法》明确规定指出：不享受购房补贴的购房者以不低于所购的住房全部价款的30%作为购房的首期付款；享受住房补贴的购房者以个人承担部分的30%作为购房的首期付款。
自此以后，最低首付比例和现如今的房地产贷款集中度、三道红线形成了房地产金融管理制度的重要组成部分。现阶段首付比率采取“因城施策”，各大城市根据各自城市情况针对二套房首付比率做出调整。
结语
总的来说，自2007年，我国针对于首套房的首付比一直维持在20%-30%，而针对二套房的贷款首付比有较大波动，从2010年第一季度的60%到2012年第三季度的30%，LTV越低表明首付比例越高，首付比例越高表明政策越趋向于收紧，2011年“新国八条”将首付比率设定为不低于60%，2015年第一季度末为促进经济发展，首付比率降至不低于40%，之后便根据地区自主调整，之后的数据根据中央银行及住建部的指导基础上做平均数处理。
