去年我们有篇文章叫“产业地产没了”，小编两个小时写完，阅读量达到八九千，只说出了一个现实——这个行业发生了一个巨大的变化。今天主要从三方面展开分享2022年产业园区行业分析：一是市场变化，二是市场数据，三是未来展望。
Part.01
市场变化
2021年整个产业园区市场可谓是“又难又卷”，运营商基本拿不到土地，特别在长三角、珠三角拿土地做园区是非常难的。
以我所在的上海为例，所谓的“国进民退”是真实存在的，浦东的领导认为不能把民企或者市场化的产业开发商引到浦东来，他希望通过国企来打造园区。同时“招商难”的现象也很普遍，疫情导致很多企业的收入或者初创企业没有了，客户发生了非常大的变化。
上海、深圳和北京都出现了一个共同的情况，就是办公载体的降级，核心区域开始出现空置。像陆家嘴、福田区、北京国贸都出现这个问题，这些企业都在往更远的地方走，寻求更低的房租。在园区运营方面，方升研究认为在过去一两年接触的所有开发商当中，我们几乎没有看到比较成规模的、合适的运营，未来的园区运营还有很大的发展空间。
近年来的宏观经济与国内外环境，很多专业的经济学家、公众大V都已经做了很多详细的分析，我们也不过多赘述，在此只分享几个简单的数据现象。
第一个数字是2035。中国面临的是什么情况呢？到2035年，中国会有4亿老龄化人口，也就是到那个时候为止，中国就进入了重度老龄化的时候。如果2035年我们在“科技树”的攀爬还没有达到一定程度，不能获取超额利润的话，我国有可能会步入中等发达国家收入陷阱。这是我们对2035年的理解，到今天为止还有13年左右的时间完成科技的逆袭。
第二个是中美贸易战。美国也在跟英国进行方方面面的斗争，他奉行的是大陆政策，我不和外部做任何贸易，所以把自己培养成世界最大的市场。中国有什么？中国其实没有市场，我们所谓的市场就是在北上广深四个一线城市，再加上几个新一线、二线城市的两到三亿的消费市场构成的中产，这和美国相比还差得很远，还有一半人口形不成市场。我们有一点点低廉的原材料市场。
外部环境是什么？美国有低廉的原材料，有核心的技术，但是因为他奉行的是新古典主义，不会在国家政策方面干涉特别多，最近美国明显加强了“有形之手”，在技术上扼杀中国。美国不和我们玩了以后，我们的战略应该尽量在全世界拿到便宜的原材料，拿到欧洲的技术，通过自己的研发去尽量追赶美国的技术，在这个里面，最核心的就是要扩大自己的内需市场，而这个内需市场是方方面面的，和税收、企业的收入结构、员工的收入结构有巨大关联。
俄乌战争的局势大家也都看到了，局面明显从闪电战打成加长战，俄罗斯再派兵，他的经济完全支撑不住。而对我们来说只有好处没有坏处，有了这场战争，欧洲企业大单全部落在中国，包括宝马电动化市场落在沈阳，一汽奥迪电动化市场落在长春，欧洲的技术会更倾向和中国合作，拿到更多的市场。
这是我们对整个外部大环境的认知。10月之后，或许会对国内疫情管控产生新的变化，这也是我们非常期待的。
从国内政策来看，对行业发展影响最大的政策有两个，一个是房地产政策调控，整体形势收紧，还在试图以地产思维运营园区的企业已经出现问题。另一个是公募REITs的推行，它给所有懂运营、懂资产的人提供了一个通路，它也解决了园区退出的最后“一公里”的问题。在这个方面，我们认为可能会涌现出一些新势力。目前所有公募REITs产品的运营机构还都是原始权益人，而原始权益人的运营能力还有待提升。公募REITs发行之后，国内外资本对于优质资产追逐会导致行业逐渐诞生一系列专业团队。
越是在这样的环境下，越是会迸发新的机会和团队，环顾这一整年，我们认为可以用“不破不立，破而后立，晓瑜新生”来描述行业变化。
这一年行业出现了三个新的变化：新秩序、新势力、新玩法。这其中有可能是新秩序导致了新势力，也有可能是新势力催生了新秩序，它们可能互为因果。
先来看新秩序，说到新秩序就要说旧的秩序是什么。华人前首富李嘉诚说的三个词“LOCATION，LOCATION，LOCATION”，这其中蕴含两层含义。美国资产管理机构，比如黑石，就是用这样的逻辑做的，当他发现一个低于市场价值物业的时候会进行买入、修缮、改进，再提升效率，最后出售。这和李嘉诚所说的LOCATION不谋而合。中国有没有这样的逻辑？有，让我们在座任何一人管陆家嘴的一栋楼的出租，你绝对不会弄到低于90%。为什么？LOCATION，这是第一层含义。
我们也可以换个角度理解LOCATION，为什么是这个地方位置好？这是我们要思考的问题，这是园区和地产最大的不同，我们做园区可以改变一个区域的LOCATION。我们想一想，有两个地区，一个是北京旁边固安，储备粮基地。还有一个地方是蛇口。固安和蛇口都是绝佳的位置，因为香港的产业一旦溢出，蛇口是最近的选择，而北京产业一旦溢出，固安一定是最好的选择。但如果回到最开始去看蛇口当年发展阶段或者固安发展的阶段，所有北京的企业和香港财团他们并不认为那个地方是很好的选择，为什么？因为那个时候LOCATION概念还没形成，是经过蛇口和华夏不断的打造，把这个LOCATION打造出来之后，它整个的资产才实现了增值。这是我们认为园区最大的魅力，我们把这个叫新旧秩序的转换。
第二层含义是什么？我觉得李嘉诚讲的LOCATION还有一个更重要的信息，香港经历六次房地产周期的市场，我们在座的所有人经历的只是国内的房地产市场，如果从1998年开始算，到2018年也是完整的20年。到今天为止也不能说这个周期见顶了，只能说在顶部，什么时候往下走不知道。我们经过了大半个周期或者半个周期，对于位置的看法我想未来还会发生巨大的变化。
经过了周期的检验之后你才会发现什么样的运营是好运营。就方升研究而言，我们认为可能把运营分成两块，一块叫政府的大运营，我们觉得很多政府其实不太懂产业的大运营，另外一块就是运营商，我们叫小运营，小运营可以做很多为企业服务、促进产业发展的事。
而新秩序的产生，会伴随着权力的交替。我们每个人最多也就30年职业生涯。当一个人、一个团队有了20年的成功经验之后，你再跟他说他过去的经验可能是错的，他的第一反应肯定是你哪蹦出来的毛头小子这么跟我说话。所以国内两家比较领先的企业，他们的创始人和团队都是以60后作为主力，不太可能讲新秩序的运营，被过去一直成功的团队或者企业家所接纳或者认可。而80后、90后我们接触不少行业里面不管是二代上位还是重新创业，80后、90后对于运营的理解可能和20年前老一辈截然不同，这也让我们觉得非常令人兴奋。
在新势力的横扫之下，我们认为90%的产业地产公司会面临无业务可做的局面，不一定公司倒闭，但是会拿不到新项目，无法健康发展，没项目做了，员工收入下降，自然而然也会离开了。尤其是以下这三个类型的公司。
首先是房地产模式的产业地产开发商，2016年开始出现高周转的时候我们就说过，园区有两端，一端是原材料，从政府拿地，另一端就是销售。我们认为企业的韭菜会先被割完，没想到是政府韭菜先被割完。我们还碰到小的开发商，产业运营很强，就会把某东、某南在谈的地直接抢下来，条件还会更好。
二是纯“二房东”式轻资产公司，在深圳本土、上海当地、北京都存在这样的公司，吃差价，原因是信息不对称，并不是因为你提供其他不一样的服务。我们也去过这样的轻资产公司，我认为大部分“二房东”式轻资产公司不具备运营能力，不具备为企业提供附加价值的能力。
最后就是平台公司，只会融资和开发的平台公司日子也会越来越难过。这三类公司的短板统统指向一个点，就是运营。这也是我们今年重点想围绕变化展开的关键点。
我们可以先讲一下联东这家公司，我也非常尊敬刘振东这位企业家。联东也在做产业投资，比如他投资了一个杭州做生物医药的公司，目的非常简单，是要抓住更多企业资源。很多做园区的企业家都和我们聊过，说我们除了租售之外，是不是能做产业投资？我到今天为止可以负责任地和大家讲，我觉得产业投资不是一般企业可以做成功的，联东不是不能做，但做了成功概率会比较低。为什么张江可以做产业投资？核心不是它的产业投资经理能力有多强，也不是里面的企业资源有多好，根源在于它能够创造一个环境，让中小企业在这个环境当中迅速成长，迅速变大，在这样一个池子当中做投资，你成功的概率才会变高。这是他做产业投资成功的核心逻辑。这就是为什么我们说其他园区要做产业投资要慎重，如果没有这个环境，你做产业投资和赌博没有太大区别。
接下来会出现哪些新势力？首当其冲的是资本，以康桥资本为例，作为一个PE/VC的基金，康桥资本在静安区拿了一块30亩的地，办理了一个总部，放了三家上市公司，这是很多产业非常眼馋的结果。
另一个是产业龙头企业。以千年健康为例，是一家生物医药行业的CRO企业。为什么？因为我们看到无论在深圳、上海、北京，政府更倾向于把工业土地交给这些产业的龙头，因为既然你想赚这个钱，我为什么不把这些钱让产业龙头赚呢？在产业龙头这一块，我们认为不会是所有龙头企业都做得好，为什么？因为早些年三一重工等一系列大面积在全国落地的现象历历在目，最后结局都是廉价把地卖掉了。问题的本质是把猪和猪肉混淆了，给你一块猪肉回家烧一烧就能吃了，给你一头活猪回家可能真处理不了。
另外，是地方非高周转开发商也是典型的新势力代表，我们认为他们有机会建立比较好的模式。还有一类型是园区运营势力，以上海鼎榕为例，我们认为他们会成为未来产业园区运营的。
未来市场主要四种玩家：地方国控园区会占据60%的市场，过去的市场主力会退化到15%左右，产业方、产业龙头这个比例不好估，一定要看产业方是不是想赚地产的钱，如果想赚地产的钱一定做不好。最后就是基金方，我们不要小看它，中国可能未来会诞生一系列类似于中国版的黑石，这是很容易出现的局面，因为在中国有非常多的团队能够做到把一个物业从空置做到满足REITs发行的条件。
关于新玩法，多层厂房和特色产园区都是很有趣的话题。我们看到各个开发区或者产业核心区更倾向于建办公楼，为什么？因为这是领导的面子、政绩。而未来在张江核心区、苏州工业园区核心区、在深圳核心区，我们认为工业厂房是必备的。因为今天明显可以感受到各个地方政府对于工业的回流，对于二产的回流要求非常高，所以最终一定会在核心区域践行这一点，而不是像现在，仅在东莞、深圳一些比较偏的地方出现。而且未来产业核心区域会非常需要这样的产业载体，只有这样的产品才能代表中国的制造业真正超过美国。
特色园区各个地方都在提，各大城市发布的特色园区我们看了很多，大部分都是不行的，做不好的。特色园区背后有非常深刻的产业发展逻辑，我们也只对生物医药和集成电路两类园区有一点点皮毛的认知，我们认为今天看到的大多数成熟的特色园区，实际上是过去多位领导的功绩的积累，而不是现在运营团队一蹴而就的结果。未来，这一块仍然是蓝海区域。
从行业现状来看，目前产业园区各链条板块，最短的板毫无疑问是运营，大多数企业我们觉得在部门设置上还有很多问题，可能对于成本的投入，对于团队的设置，甚至对于未来的盈利模式非常不清晰。而对于其他的招商，我们可以想一下，反过来讲园区的招商就是企业的投资，企业为什么会来？你有给他合理的原因吗？还是只是靠个人关系或者酒场上的一杯酒的关系？到底是什么样的原因这是值得我们思考的。
我们去年花了大量的时间进行调研，总结行业的两种绝路，以销售为主园区运营商将面临很大的压力，而没有运营能力的“二房东”们也将逐渐被市场淘汰。两种困境，轻资产运营盈利模式尚未走通，而政府平台公司运营能力普遍较低。两种未来，一个是产业运营，讲究“无中生有”，把产业从0到1做出来，二是资产运营，就是资产回报率，讲究“有中生新”。
目前市面上的轻资产模式有几个等级，最底层的企业被迫转型，受限于拿地难等原因，部分运营商被迫转型轻资产业务。往上有公司规模扩张，核心团队需要管理更多的园区项目，拓展轻资产业务，再往上是主动转型轻资产运营，更看重资产价值提升带来的收益。不少轻资产团队说准备上市，准备冲100万方的管理面积，我觉得没想清业务之前有点难。最顶层就是做凯德、普洛斯，已经具备成熟资产运营体系，成功操盘项目的运营退出，团队可以把物业收益率打造到6%以上，真正实现轻重的分离。这是我们所说轻资产的主要模式。其他模式可以是短期，可以是5-10年的。
Part.02
市场数据
我们回顾一下2021年的方升数据统计，三个图表非常明显的体现了这个万亿级市场的焦虑。除了营收还是在增长以外，其他数据全面下降，尤其净利润几乎腰斩，净资产收益率跌到恐怖的1.81%，意味着把钱交给公司甚至不如把钱存给银行。这是一个非常危险的信号，产业园区还赚钱吗？值得思考。这就是我们和大家分享的一句话，如果你想转型做产业园区，我想还是别了。
拆开来看，或许可以解释部分原因，5年来政府主导企业的净资产收益率基本没有什么变化，发展稳健，但是市场主导企业的净资产收益率下跌严重，这也是导致行业整体盈利性下降的主要原因，再往下深究，就会发现，净利润的腰斩，主要是由于华夏幸福、荣盛发展等公司的净利润将为负值。
从分业务板块来看，“卖房、卖载体”依然是2021年对营收最为行之有效的途径，占比65.67%；园区租赁和物业费收入变化不大，疫情并没有对园区业绩产生较大影响；土地开发端收入持续下降，二级开发的多项细分业务在不断被发掘，盈利模式多样化发展。
整个行业的趋势开始变得稳定，从最近五年前十名的营收在50-70%之间，净利润突然暴增了，开始说明利润向头部企业集聚，很多尾部企业利润都是负的或者活不下去了。最新统计的百亿俱乐部，大多数具备园区的业务，这里面的业务很多还是来自房地产，后面我们会把业务进行进一步剥离。
租金TOP10的数据和往年有巨大变化，2021年上海临港租金有50%的增长率，一下子跳到第三名，已经快接近蛇口了，陆家嘴稳坐第一名，租金大概46亿，但陆家嘴回报率不一定那么高，临港片区的发展可能是一个很大的过程。前十名收入都超过了10亿，说明他们可以稳定发展产业载体，在不背太大债务压力的情况下，现金流能够自己转过来。这是一个很好的现象。临港租金巨大的变化就是找现房找不到，大家可以适当关注临港的股票。
从产业园区类REITs市场表现来看，除了苏州工业园区稍微低一些，基本都是在40%以上，说明整个供需市场是非常的稳定，近期大家也都有看到，几大产权类REITs，一共有将会迎来一波扩募，也就说明什么？REITs会形成全国产业园区资产交易的一个新的市场，已经成立的REITs会吸收新项目，新项目已经有了除了REITs全新的退出通道就是收购并购。
Part.03
未来展望
预测1：由于资方介入未来产业园区投资数量将出现井喷
随着公募REITs的发行，产业园区的金融通道已经被打通，各路资方对产业园区行业等关注度也不断提升，甚至涌现出一些资方下场做产业园区的现象，同时长期来看，重点城市核心地段的优质载体将存在更大的升值空间，可预见的，资方也将持续加大在产业园区方向的投资
预测2：运营商是否具备“产业思维”，市场会赏罚分明
产业是园区发展的根本，在行业的不断成熟发展之下，是否具备“产业思维”将是后续园区运营商的生死线，以“地产思维”运作园区的企业将受到市场的审判，首当其冲的是经营业绩的影响，其次是在政府端拿地拓展的影响，以产业发展为主导的园区运营商将在后续迎来更大的盈利空间以及合作机会。
预测3：园区未来会诞生专业的资产运营管理团队
之前专业的资产管理团队，只能在大资产或者大资本体系内，离开这个体系一身本领没有用武之地。随着公募REITs产品不断上市，基金管理人和原始权益人都希望找到成熟稳定的团队提高租金，最终必然会形成一个稳定的市场，可以预计的是这些有资产运营管理能力的团队将获得最大的红利。
预测4：制造业重回一线厂房市场将供不应求
在国家“十四五”发展规划中，再次将制造业确立为重要的产业发展方向，各省市也都相继出台了制造业十四五规划。制造业的蓬勃发展，直接推动了工业厂房这类载体的再度回归，二三线城市成为追逐的最大热点，甚至出现了“写字楼空置、厂房一房难求”的局面。但同时，工业厂房也需要随着制造业的转型升级以及城市大环境不断迭代。
预测5：工业上楼”趋势会集中出现在产业集聚区
进入存量时代，为解决工业用地紧张的问题，促进土地集约化利用，进一步优化产业结构，降低企业成本，“工业上楼”模式逐渐产生。虽然目前该模式只在深圳、东莞等地实践推广，但从发展需求来看，除了一线城市之外，其他各城市产业集聚区的厂房市场都是非常紧缺的，这也是“工业上楼”发展的先决条件，因此，“工业上楼”模式会首先更集中地出现在城市的产业集聚区。
预测6：园区模式在细分赛道会分化成熟，不乏机遇
在产业园从“大而全”向“小而精”转变的大趋势下，园区模式也呈多样化发展，除了土地、载体的租售之外，园区运营商在产业服务方面的多样化发展也催生了更多的细分赛道不断发展，轻资产运营模式、特色产业园区运营、产业投资等方向赛道都将存在非常大的发展机遇。
预测7：对招商来说，园区数字化原来是工具，未来是核心
随着数字经济的发展，大数据被广泛应用，众多领域因此而掀起变革的巨浪，招商工作也不例外，传统的活动、人脉、感情、短利等招商模式正走向末途，以大数据、互联网、人工智能为代表的新一代数字技术推动了招商的新趋势。
预测8：轻资产运营将是未来弯道超车的关键
园区运营可以变现之后，轻资产运营不止赚二房东的钱，更有机会参与到资产升值的分红当中。头部的几家运营机构将变成稀缺资源，有眼光的国有企业需要提前布局。在这领域当中，民企绝对会成为龙头老大，而国有企业和央企更有可能是以跟随者或者旁观者的深入切入，至于具体哪种身份就得看国企改革的力度了。
预测9：没有产业创新的地方，没有产业投资
从各大园区运营商的产业投资表现来看，产业投资是一种结果，背后真正的能力是产业创新孵化。因此在创新孵化能力不足的地方，小微型企业很难通过自身解决发展中遇到的政策问题、资金问题、人才问题，企业整体创新能力不足，园区更难以实现产业投资的目的。只有产业创新孵化能力较强的园区，才会产生可观的产业投资收益。
预测10：长线看好上海临港，短线看好张江高科
从上市公司来看，方升研究长线看好上海临港的发展，2021年公司营收增长率约60%，发展规模较快，同时临港片区已经形成一定的产业集聚，后续发展仍大有可为。短线看好张江高科，2021年受被投企业股价波动影响，利润率出现一定的下滑，但是张江高科的产业发展能力依然强劲，整体态势持续向好。
