大家好，利好一个接一个！央行、银保监会出手，出台十六条措施支持房地产市场平稳健康发展。信息量很大......
一、保持房地产融资平稳有序
1、稳定房地产开发贷款投放。
坚持“两个毫不动摇”，对国有、民营等各类房地产企业一视同仁。鼓励金融机构重点支持治理完善、聚焦主业、资质良好的房地产企业稳健发展。
金融机构要合理区分项目子公司风险与集团控股公司风险，在保证债权安全、资金封闭运作的前提下，按照市场化原则满足房地产项目合理融资需求。支持项目主办行和银团贷款模式，强化贷款审批、发放、收回全流程管理，切实保障资金安全。
2、支持个人住房贷款合理需求。
合理确定当地个人住房贷款首付比例和贷款利率政策下限，支持刚性和改善性住房需求。
鼓励金融机构结合自身经营情况、客户风险状况和信贷条件等，在城市政策下限基础上，合理确定个人住房贷款具体首付比例和利率水平。
3、稳定建筑企业信贷投放。
4、支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期
对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，在保证债权安全的前提下鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商，积极通过存量贷款展期，调整还款安排等方式予以支持，促进项目完工交付。
自本通知印发之日起，未来半年内到期的，可以允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致。
5、保持债券融资基本稳定，支持优质房地产企业发行债券融资。
推动专业信用增进机构为财务总体健康、面临短期困难的房地产企业债券发行提供增信支持。
鼓励债券发行人与持有人提前沟通，做好借券兑付资金安排。按期兑付确有困难的，通过协商做出合理展期、置换等安排，主动化解风险。
6、保持信托等资管产品融资稳定。
二、积极做好“保交楼”金融服务
7、支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款。
支持国家开发银行、农业发展银行按照有关政策安排和要求。依法合规、高效有序地向经复核备案的借款主体发放“保交楼”专项保款，封闭进行，专款专用。专项用于支持已售逾期难交付住字项目加快建设交付。
8、鼓励金融机构提供配套融资支持。
鼓励金融机构特别是项目个人住房贷款的主融资商业银行或其牵头组建的银团，按照市场化、法治化原则，为专项借款支持项目提供新增配套融资支持，推动化解未交楼个人住房贷款风险。
对于剩余货值的销售回款可同时覆监专项借款和新增配套融资的项目，以及剩余货值的销售回款不能同时覆盖专项借款和新增配套融资，但已明确新增配套融资和专项借款配套机制安排并落实还款来源的项目，鼓励金融机构在商业自愿前提下积极提供新增配套融资支持。
新增配套融资的承贷主体应与专项借款支持项目的实施主体保持一致，项目存量资产负债应经地方政府组织有资质机构进行审计评估确认并已制定“一楼一策”实施方案，商业银行可在房地产开发贷款项下新设“专项借款配套融资”子科日用于统计和管理，配套融资原则上不应超过对应专项借款的期限。最长不超过3年，项目销售回款应当划入在主融资商业银行或其他商业银行开立的项目专用账户，项目专用账户由提供新增配套融资的商业银行参与共同管理。明确按照“后进先出”原则，项目剩余货值的销售回款要优先偿还新增配套融资和专项借款。
对于商业银行按照本通知要求，自本通知印发之日起半年内，向专项款支持项目发放的配套融资，在贷款期限内不下调风险分类；对债务新老划断后的承贷主体按照合格借款主体管理对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的。可予免责。
三、积极配合做好受困房地产企业风险处置
9、做好房地产项目并购金融支持。
鼓励商业银行稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务，重点支持优质房地产企业兼并收购受困房地产企业项目。
鼓励金融资产管理公司，地方资产管理公司(以下统称资产管理公司)发挥在不良资产处里，风险管理等方面的经验和能力，与地方政府、商业银行、房地产企业等共同协商风险化解模式，推动加快资产处置。
10、积极探索市场化支持方式。
对于部分已进入司法重整的项目，金融机构可按自主决策、自担风险、自负盈亏原则，一企一策协助推进项目复工交付。
鼓励资产管理公司通过担任破产管理人、重整投资人等方式参与项目处置，支持有条件的金融机构稳妥探索通过设立基金等方式，依法依规市场化化解受困房地产企业风险，支持项目完工交付。
四、依法保障住房金融消费者合法权益
11、鼓励依法自主协商延期还本付息。
对于因疫情住院治疗或隔离，或因疫情停业失业而失去收入来源的个人，以及因购房合同发生改变或解除的个人住房贷款，金融机构可按市场化。法治化原则与购房人自主开展协商，进行延期展期等调整。
对于恶意逃废金融债务的行为，依法依规予以处理，维护良好市场秩序
12、切实保护延期贷款的个人征信权益。
个人住房贷款已调整还款安排的，金融机构按新的还款安排报送信用记录；经人民法院判决、裁定认定应予调整的，金融机构根据人民法院生效判决、裁定等调整信用记录报送，已报送的予以调整。
五、阶段性调整部分金融管理政策
13、延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排。
对于受疫情等客观原因影响不能如期满足房地产贷款集中度管理要求的银行业金融机构，基于实际情况并经客观评估，合理延长其过渡期。
14、阶段性优化房地产项目并购融资政策。
相关金融机构要用好人民银行、银保监会已出台的适用于主要商业银行、全国性金融资产管理公司的阶段性房地产金融管理政策，加快推动房地产风险市场化出清。
六、加大住房租赁金融支持力度
15、优化住房租赁信贷服务。
16、拓宽住房租赁市场多元化融资渠道。
支持住房租售企业发行信用债券和担保债券等直接融资产品，专项用于租赁生房建设和经营，鼓品商业银行发行支持住房租赁金融债券，筹集资金用于增加住房租赁开发建设贷款和经营性贷款投放，稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点。
政事堂通读了一下254号文（16条），虽然主题是之前政策的合集，但的确体现出政策的变化。
过去一年，房地产政策的主思路是“救项目”，不管企业死活，16条之后，调整为“救企业”+“救项目”。
这跟刚刚常委会后出台的防疫20条，思路是一脉相承的，也是在“止血”的基础上，增加了“造血”的权重。
这也预示着，中国的房地产企业迎来了“政策底”，虽然接下来的一段时间会更加困难，但是未来的时间表轮廓已经逐渐清晰。
就像20条之后，会逐步划分成东部财政净贡献地区，和中西部转移支付地区，16条之后，地产行业也会划分成没有发生债务违约的良性房企，和发生过债务违约的非良性房企，给予不同的政策。
经历了这一波市场洗牌，还能屹立不倒的优质房企，16条之后，由大型商业银行与债券市场提供的融资口子会大幅放宽，这就如20条放宽了东部城市的经济活动限制。
而已经出现违约和延期的房企，16条之后，由国开行和农发行等政策性银行提供的专项借款帮助不良房企实施保教楼，对烂尾楼进行“动态清零”，这就如20条之后对中西部疫情管控的思路。
在此基础上，央妈不断提升的融资规模，推动优质房企去“接管”那些已经沦陷的不良房企，也就是由具备造血能力的企业出资进行“转移支付”。
而本次16条里面最重要的有两条，也是分别针对这两类企业的。
一条是，针对于不良房企的烂尾楼“动态清零”，这次提出了，对新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的，可予免责。
一般涉及到烂尾楼，想要将其救回来，普遍是三方会审，地方政府、地方国企、地方银行，每一个拍板和决策，都需要承担巨大的职务责任，这也是很多地方烂尾楼解决困难的根源。
当行政免责条款出现后，一部分腰杆硬的地方就敢于大刀阔斧的进行烂尾楼的处理，这跟本次常委会中降低抗疫职务责任的思路也如出一辙。
另一条是，是针对房企的开发贷和信托贷的存量融资，未来半年内到期的，可以允许在原规定的基础上，再多展期1年，且不调整贷款分类，不影响信用评级。
这是给了一大批房企和金融企业一年的宽松期。也标志着，所有在双11这一天之前，没爆雷的房企都进入到了“白名单”，既不用担心存量贷款的展期问题，金融机构也敢给予其后续贷款。
把16条和20条，这两个同期出台的政策进行对比，会发现思路相似度非常之高，都是在搞一个政策的过渡期，而且，房地产的16条也似乎把这个过渡期设置为一年。（是不是很巧？）
当然，这一年的时间不是给大家躺做准备，而是要在这一年之内把一些顽疾都给处理掉，譬如许家印的恒大，我上一篇写的那位，等等，同时，对于国内烂尾楼的“动态清零”更是会迅速展开，大量的资产重组和并购也会开启。
这意味着，这一年的时间，大部分的房企日子依旧很不好过，房价也不会反弹，但就跟前段时间的医药旅游等行业类似，预期的改变会引发心态的彻底变化。
这就几年来对你爱答不理的女神，突然跟你说了一句你好，接下来的好几天，你可能把明年你俩孩子叫什么名字都给想好了.....
