2022年9月5日，北京市住建委正式印发了《北京市“十四五”时期住房保障规划》的通知。
在这个通知里，主要的信息有三个：
第一个，十四五期间北京保障房将主要以“保障性租赁房”为主，而适当减少“公租房”和“共有产权房”。
在十三五期间，北京市一共提供了超过20万套的公租房和接近8万套的共有产权房。
但是在十四五期间，北京仅仅规划了6万套的公租房和6万套的共有产权房，公租房和共产房大幅减少了。
北京2022年第三批地中，也几乎看不到“共有产权房”的影子了。
第二个，公租房和共有产权房的申请条件可能会“收紧”，可能将优先用于“多孩家庭”、“困难家庭”、“退租家庭”、“教师”、“退伍军人”等来申请。
其他人未来要想申请“公租房”或“共有产权房”，估计难度会越来越大，因为供应量在减少，申请的条件会提高。
第三，确认了在十四五期间，北京将全力筹集40万套“保障性租赁房”简称“保租房”，有效缓解新市民、青年人等群体的住房问题。
这就意味着北京的保障房体系，已经从原来的“公租房”、“共有产权房”为主逐渐向“保租房”为主转变。
而且未来五年，就要猛增40万套！
什么是“保租房”？
我们总结了北京“保租房”的五大特点：
第一，由政府出资筹集，引进市场运营管理团队或官方机构运营的长租房，租房的人可以长期租赁，不用担心“涨租金或被驱赶”的风险。
第二，“低租金”，保租房的租金只有周边商品房租金的90%。
第三，目前主要提供给“北京高校的应届本科毕业生”，是北京“抢青年人”的一种手段，其他人尚未“开放申请”。
第四，“小户型”，住宅型面积在70平米以内，宿舍型和公寓型都大多数集中在20-30平米左右。
第五，大多数不具备“放置户口”和“孩子上学”的功能。
由此可见，对于“保租房”来说，年轻人可以一直住到“结婚生孩子”，但如果要“落户”和“孩子教育问题”，就只能出来买房。
北京保租房，可以作为青年人买房之前的“长期租赁房”使用，租金低，高保障，是“北漂一族”的理想“暂居”。
如果按照北京市的计划，未来五年要全力筹集“40万套保租房”，每套保租房按照2-3个人居住来计算，北京至少可以满足“100万北京高校应届毕业生”的租房问题。
也就是说，北京平均每年都可以用“保租房”来满足接近20万的北京高校毕业大学生“租房需求”。
那么，“北京保租房”的时代，会对北京楼市有什么影响？
第一，对租房市场是一个巨大的利空。
如果40万套“保租房”全部在2025年实现入市，那么北京的“毕业季租房旺季”将不复存在。
所以不要在“买房出租”做投资了，租房市场至少有30%左右的市场需求已经被“政府的保租房”分流了。
北京的“租房市场”将会逐渐“保障化”，所以租金有可能会持续下降，尤其是非核心地段的商品房租金，会跌的更惨。
第二，对于刚需小户型市场是一个“较大的利空”。
在过去十年，很多人都热衷于买小户型“投资升值”，原因就在大城市不断吸引新生人口，刚需市场巨大。
但是如果北京推行“40万套保租房”政策，意味着城市刚需将“租房保障化”，不到结婚生孩子的改善阶段，他们都不会轻易买房了。
政府提供的“保租房”，可以保障刚需住到“结婚生孩子”。
在北京的“买房市场中”，真正的“小户型刚需”可能会越来越少，尤其城市主城区的“老破小”，需求可能会快速下降。
所以在北京如果要买房投资，一定要避开“小户型”和“老破小”，不要再把投资的焦点集中在北京刚需身上了。
第三，北京“改善品质”住房，将持续升温升值。
北京未来最好的投资类产品，就是“品质型改善产品”，市场需求将持续旺盛，尤其是100平米以上的“三居或四居”。
北京目前挂牌的9万多套“二手房”中，接近6万多套都是房龄在20年以上的“老破小”房源。
这就意味着北京“品质改善产品”是严重不足的，是稀缺的。
“40万套保租房”政策出来后，将会北京带来更多的“改善住房需求客户”，毕竟“租房不能租一辈子”。
一旦结婚生孩子就必须“买房”：因为租房是很难实现孩子上学教育的，尤其是在北京，租房上学依然难度非常大。
比如在北京要想实现“租房上学”，至少要满足以下三个条件：
第1个条件，父母任何一方在这个地区有合法稳定的工作，并且要就职三年以上的时间。
第2个条件，父母在这个地区连续单独承租，并且实际居住时间超过了三年。
第3个条件，必须要有住房租赁监管平台的登记备案。
而且“租房上学”的优先级要排在有房的业主之后，人家有房的先报名上学，如果有多余的学位指标，租房的人才能上。
正是因为“条件苛刻”，所以在北京“租房上学”比例很低。
要想在北京上学，就只能买房。
所以“保租房”再美，也始终无法享受北京“优质的公共服务资源”。
北京推行“40万套的保租房”的核心目的，就是先把青年人“留下”，让他们慢慢“改善升级”。
综上所述，我们认为在未来五年，北京的保障房体系将会发生重大变化：公租房和共有产权房将会逐渐淡出保障房市场，而保租房将会逐渐成为政府保障房的核心支柱。
而且未来的保租房市场供应量“非常庞大”，计划十四五供应40万套！
这将会对北京租金市场造成很大的冲击，对中小户型户型买房市场也会造成较大的冲击，在北京买房投资“出租”回报率将越来越低。
所以在北京买房投资，还是要买“改善产品”和“品质产品”，未来北京买房改善的需求，将会越来越强烈。
尤其是北京一旦松绑“认房又认贷”政策，那么北京的改善需求将会出现一轮集中爆发，近郊新城的“大户型品质”改善项目房价必涨。
