2022年8月22日，央行再度降息！中国人民银行公布，贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.65%；5年期以上LPR为4.30%。
即1年期降息5个基点，5年期降息了15个基点。这意味着什么？
01
房地产的新一轮救市来了吗？
此次降息之后，房贷的最优利率（首次购买普通住房）可以低至4.10%。无论是房贷基准利率（4.30%），还是房贷最优利率（4.10%），都创下了历史新低：
无疑，这次“大降息”，意味着房地产的新一轮救市正式启动！放眼全国，哪里将收获最大红利？
从房地产历史调控政策传导规律，楼市复苏一般分为领头羊复苏——第二梯队复苏——整体复苏三个阶段。即由一线城市率先反弹爆发，再迅速传导到都市圈所在的二三线城市，逐步扩散回温范围。
目前北上广都已经发挥了领头羊作用，三大一线城市自身楼市已经修复并开启热传导到都市圈。
一度成为全国楼市风向标的深圳，一直受到政策严控，一二手房交易量萎缩至历史地位，交易信心也在恢复期。
但是，最近有一个转折信号，8月16日，经济大省政府主要负责人座谈会在深圳召开，高层领导明确指出：“支持住房刚性和改善性需求”被写入“促消费”，中央要求各地要“多想办法促消费”，经济大省要勇挑大梁“完成财政上缴任务”；媒体称对于国家在发出明确信号，购房是大消费，对楼市交易是个大利好。
8月22日央行再度降息，房地产的新一轮救市正式启动。那么，在第一轮救市中放空的“深圳都市圈”，是否会回归正常楼市秩序？
在缺乏一轮“热传导”的东莞或者说“深圳都市圈”，在这次房地产的新一轮救市中，无疑比其他城市，多了一重底牌！
02
东莞，还将怎么“突破”？
东莞楼市已经走出了独立行情，自704新政放开28镇限购后，7月新房成交3754套，环比大幅增加65%；7月新房成交均价约29274元/㎡，环比上涨11%，同比上涨9%。二手房方面，7月东莞二手房网签2052套，同比增加9.4%，网签均价约20800元/㎡，同比上涨了10.5%，也处于年内高位。
东莞的热度会持续吗？东莞的发展还会“突破”吗？
我们留意到，8月3日，广东省自然资源厅在官网发布《广东省都市圈国土空间规划协调指引》，深圳、广州等4个都市圈被再次重新定义。
最新深圳都市圈的范围包括深圳市(含深汕合作区)、东莞市全域，以及惠州市的惠城区、惠阳区、惠东县、博罗县。都市圈不是城市群，规模不是重点，缩小范围是为了高效推进“圈内”互联互通！
为推进“圈内”互联互通，提出深圳都市圈要构建“三横四纵”交通网络。按照深圳“说干就干”的行动力，规划一出，紧接着8月9日，深圳商报就公布了《深莞惠“半小时通勤圈”提速》。文中明确提出深圳6号线支线东延、深圳11号线北延、深圳22号线北延、深圳10号线东延及深圳14号线东延等5条正在研究列入五期建设计划。
深圳5条跨城地铁，4条铺往东莞！直追广佛的交通网络联结度！
如果说，深圳都市圈规划和地铁、交通网络敷设，将带给东莞新一轮发展；那广佛联手的最新动态，则给深莞另一种可能！
如果深莞也“全域同城”，那么广深在实质上，就将达成真正的“握手”！
从粤港澳大湾区的整体规划和市政动态来看，打通广深港“科技走廊”，是推动进一步发展的必然趋势！
7月1日，香港回归祖国25周年，中央将香港定位为“国际科技创新中心”，要求香港抓住国家发展带来的历史机遇，主动对接“十四五”规划、粤港澳大湾区建设和“一带一路”高质量发展等国家战略。
近年前海、河套等“深港合作区”深度互动；以松山湖为代表的深莞“握手”早已经“如胶似漆”；只有广州与深莞的交界，还有待进一步打通！
广州向东，深圳、东莞向西，即将碰撞出的下一个“握手地”就是——水乡新城！
广深港科技走廊新房成交参考均价图
东莞也深知“握手”的意义，将“水乡新城”定位为城市副中心，着力发展。2021年，水乡功能区全年固定资产投资总额达286.92亿元，同比增长29.2%，增速高于全市平均水平（8.2%）21个百分点，在东莞六大片区排名第一。
因此，“水乡新城”不仅是东莞的新一轮“发力点”，也是广深港科技走廊、粤港澳大湾区中轴脊梁上的“战略一环”！
而从价格上来讲，这里还是妥妥的“洼地”，纵观整个广深港科技走廊，广州黄埔科学城约6万/㎡；松山湖约6万/㎡；深圳坂雪岗科技城约6-8万/㎡；前海约12万+/㎡；而东莞水乡新城价格仅2万左右！
相比于松山湖等一些“临深”片区，房价已经反超深圳很多片区，价格还能否再度突破有待后观，水乡新城的价值空间则直观可见！
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3
水乡，怎么“踩在点上”？
我们常说要“踩在点上”，对于置业而言，一要踩在“发力点”，二要踩在“受力点”。
水乡新城是东莞的下一个发力点，水乡新城的发力点又在哪？
一看规划：根据《东莞市域城镇体系规划（2005—2020）》，东莞中心东拓西移，麻涌成为“水乡副中心”的核芯。
二看连通：随着地铁1号线及莲花山过江通道的建设，与黄埔和番禺隔江相望、毗邻广州的“麻涌”，很有可能成为“穗莞融合”的“握手地”。
麻涌区位示意图
三看实绩：经济方面，水乡片区的经济发展龙头一直都是麻涌，从10年来水乡新城各片区GDP来看，麻涌连续10年蝉联冠军，GDP增速亦是水乡第一。
水乡片区各街镇GDP情况示意图
那么水乡新城的发力点无疑就是——麻涌！
踩在“发力点”上好理解，买有发展能发展的区位嘛！踩在“受力点”又是什么意思呢？
对于“固定资产”而言，我们比一般资产要额外注意的是时间的“耐受力”！以前还有“学区”等“外在加持”能为“老破小”续命，现如今，有些房子注定是被淘汰的。在“固定资产”的选取上，由于置换交易时间的不确定性，选择“时间耐受力更长”的房子，才是资产保值增值的另一大“关键”！
什么样的房子更具“时间耐受力”？我们认为至少有3大标准。
1、市场检验标准：所谓市场检验标准，我们肯定是无法预知“在售项目”的未来置换价值的，但“品牌背书”可以作为一个参考标准！
这个开发商过往开发的项目怎么样？二手房交易是否被市场认可？价值如何？
以华侨城为例，相对于一些开发量大、销售量大的开发商而言，华侨城的开发规模并不算特别突出，但二手房“耐受力”却非常强。比如深圳华侨城，纯水岸的二手别墅成交单价最高约72万/㎡，刷新国内住宅售价最高纪录；上海的华侨城苏河湾项目，二手房的成交单价突破34.5万/㎡，也是上海豪宅成交单价历史的刷新者······
二手房成交价值当然不能完全反推新盘价值，但从侧面反映出品牌开发质量和市场保值性，不失为品牌选择的一种“小技巧”。
2、外联发展标准：这就是区位、交通因素了，好房子肯定要买在“有发展的地方”。
华侨城首进水乡，拿地选址就出手不凡，势要打造一个标杆项目——华侨城云瑞府！
项目距离太步站地铁口仅约600米，是东莞地铁R1线二期，全线拥有27个站点，3站西平、1站广州，未来无缝连接广州地铁5号线以及深圳地铁6号线，真正实现“湾区1小时生活圈”。
为什么说选址不凡呢？不单单是相对于水乡、麻涌而言，就是放眼整个东莞，目前同时拥有两条高速三条轨道以上的镇区只有长安、虎门、塘厦和这里。
因此，这里也是水乡新城交通配套最为密集的区域，集高速铁路、城际轨道、高速公路于一体，双高速、双轨道、1条城市主干道，多维立体交通链接大湾区核心城市群。
对于房地产，产品的价值，很多时候“出生”就已经注定了高度！
居住价值标准：房子是用来住的，这一点，当然是重中之重！后期二手房交易的时候，生活便捷度与居住品质，也是一大决定性因素！
生活便捷度主要依赖外部配套，交通、商业、教育、医疗等等都很重要。
华侨城云瑞府在交通方面优势天成，在其他方面，怎么样呢？
不得不说，后发优势真是“开天眼”的发展模式，借鉴先进经验可以直接规避弯路。华侨城云瑞府所在的“麻涌中心区”在发展规划上就借鉴了“西平经验”，在交通布局上借鉴“松山湖经验”，打造麻涌站TOD+CLD双核模式。
西平、麻涌规划示意图
华侨城云瑞府又处于两大区域的核心位置，配套方面相当完善。
商业方面，下楼就是建面近5400㎡风情商业街、建面约6000㎡大型肉菜市场；一路之隔就是水悦坊商业街；5—8分钟的车程还可到达创客坊、嘉荣购物广场、星河城市广场等大型购物中心。
水悦坊步行街实景图
教育方面，周边学府环绕，步行约700米就是嘉荣外国语学校，项目还自带18班制幼儿园，可以覆盖从幼儿园到高中一站式教育。医疗方面，项目附近就是整个水乡片区最大且唯一的一家三甲综合医院——东莞市水乡中心医院。
水乡中心医院示意图
居住品质那就是社区自身素质了，华侨城作为“豪宅专家”，在此次麻涌标杆项目打造上，也是“高端定制”！
项目规划打造了水乡片区市面上唯一的纯板式全南向，一期社区容积率1.5。不说在容积率普遍5.0＋的深圳，在东莞，也是近十年来东莞容积率最低的一块住宅用地。
设计布局共13栋7-11层1梯2户低密住宅，规划仅242户，园林绿化高达1.9万㎡，一字型布局围合式中央园林布局。视野无遮挡，户户看景，无限接近别墅体验，且视野更高更好。在深圳200㎡+以上豪宅都未必能享有的低密与园林，在华侨城云瑞府，100㎡即可充分享有豪宅体验！
户型设计，舒适与实用兼得，全部双阳台奢阔通透，最高使用率可达90%。建面约100㎡的三房基本没有过道面积浪费；建面约143㎡户型也是是4+1房结构，使用率高达90%；尤其推荐建面约125㎡户型，有约7米的阔景大阳台，三个卧室+客厅全朝南，通透度非常好，且4+1房结构可以轻松改造成五房。
华侨城云瑞府户型图
