产业园区是产业的重要载体，伴随着产业的发展不断进化，目前已发展到4.0时代，核心标志是“以平台化战略为理论指导”、“产业生态＋园区＋”、“以投资为主要盈利模式”、“产品注重交流空间和氛围打造”。
“十三五”时期，我国产业的发展重点是七大战略性新兴产业、现代服务业中的生产性和生活性服务业。同时，以“经济速度换档期、结构调整阵痛期、前期刺激政策消化期”为主要表现形式的经济新常态对产业园区的发展也将产生影响。这样的形势下，“十三五”时期产业园区转型创新的主要途径有：
一、开发主体市场化。产业园区开发一般有政府主导型、政企合作型、企业主导型三种开发模式。随着国家对地方政府资金、土地使用约束的增强，政府在园区开发中的地位正在弱化，企业则扮演着越来越重要的角色。
二、产业定位精准化。随着经济发展日渐成熟及竞争的日趋激烈，园区的产业定位只有更加精准化，才能为招商、制定政策等环节的工作打好基础。
三、要素配置软性化。与以往企业主要关注土地价格、税收和财政补贴不同，现在对劳动力、知识与技术、政府服务、社会服务等软性要素的配置更加看重。
四、产业发展生态化。园区产业形态向生态化方向演进，一方面各类产业主体能够紧密关联，有机融合，另一方面园区本身也深度介入企业发展中。
五、园区产品迭代化。产业园区的产品形态也经历了四代的更迭，第四代园区产品是具有主题性的核心交流空间与组团式交流空间相融合，配套空间氛围较强，具有突出园区主题的旗舰性建筑产品。
六、基础配套社区化。园区要从基本生活需求、安全需求、文化教育需求、休闲娱乐需求、社交需求等各个层面满足入园企业员工的需要。
七、园区服务中介化。目前的企业经营需要科技、金融、人才、财税、法律、管理咨询等各类专业化服务，这些服务仅仅依靠园区运营公司是不可能实现的，必须依靠专业化中介机构。
八、园区政策个性化。随着园区企业的需求多样性变化，园区政策也需要根据受众类别、产业特点、发展阶段进行个性化设计。
九、招商体系专业化。要从传统的“全员招商”、“三同招商”向专业化组织、专业化人员、专业化渠道转变。
十、盈利模式多样化。由传统的“物业租售模式”向“服务模式”、“投资共生模式”转变。
十一、融资渠道结构化。融资由“自有资金、银行贷款、销售回款”的传统方式向股权融资、信托、资产证券化等结构化融资方向转变。
十二、园区竞争平台化。园区间的竞争，将不再是单纯的“区位、交通”等要素间的比拼，而是平台间品牌、资源、商业模式与产业生态的竞争。
十三、投资参与跨界化。产业园区领域的参与者已经不局限于原有的政府、产业地产商、房地产商，制造业、互联网、投资等行业的企业纷纷涌入，参与跨界打劫。
十四、产业园区虚拟化。以互联网为代表的新经济正在蓬勃发展并对各行各业进行了深度的改造，产业园区亦改变一贯重资产的特点，将会出现越来越多的虚拟化产业园区。
