最近，一篇《买100平方米的房子只得70平方米，这么坑的“公摊面积”到底怎么来的？》的文章在网络热传，甚至引起了新华社的注意。
公摊面积问题不是一个新鲜话题
每每提起来
都一定会引发国人巨大的关注
面对无厘头的公摊面积
每个人心里都有疑问
公摊面积是怎么划分出来的？
为什么不按房屋实际面积核算价格？
在房价高企、调控加码、一房难买的窘境之下，国人不禁追问：按套内面积计算房价几乎成国际惯例，为何中国计算房价、物业费等等，却要包含占比颇高的公摊面积?
中国独有的“奇葩”房产制度
全世界几乎所有的国家，住房面积都是按照套内面积进行计算，也就是你房产证上写的是100平米，你房内的使用面积就会有100平米。
但是中国却不一样，中国有一个奇葩的公摊制度，当你的公摊系数为30%的时候，你房内的面积只有70平米，2010年，山东某楼盘的公摊系数甚至超过52%，拿到手100平米的房产证，只有48平米的使用面积，严重侵害购房者权益。
中国官方从来没有给予公摊一个明确的法律规定，现行国家标准甚至还没有“公摊建筑面积”和“公摊系数”这二个术语，只有住建部和一些地方政府文件能看到。
中国的公摊制度是和谁学的呢？
公摊面积的前世今生
公摊制度是香港独有的制度，全世界都没有，这个制度是怎么出现的呢？
1952年之前，全世界的房子都是整栋出售的，整栋楼从地皮到建筑全是属于一个业主的。但是高昂的价格让很多人望而却步，房地产行业也非常不景气。
为了加速资金回笼，某个香港地产商发明了新办法，那就是把楼房拆开销售，每一层销售给一个人，一栋5层卖给了5个人。
这一下好卖多了，这个创新手法很快被全香港的地产商都学会了。但是实际上一层楼还是有点大，依然有很多人买不起，为了能更快的销售，香港地产商在单层销售的基础上再度创新，把一层楼拆细成数个小公寓进行出售。
这一下购房的门槛再度大幅降低，总价急速缩小自然好卖，但是这种卖法引来了一个严重的问题。
当把一个五层楼拆成5份，每层楼卖给一个人的时候，没有任何争执，公用面积大家平均承担成本就可以了，因为也确实是平均的在使用。但是当每层楼拆细成数个小公寓的时候就麻烦了，每一个户型的样子、占用的面积都不一样，没有办法均分，很容易在各种成本上面产生纠纷和矛盾。
于是，“公共契约”的模式就出现了。房地产商把整栋大楼的土地和全部的产权以建筑面积的方式，按照一定的比例分配给了所有的住户，所以你花钱买，买的是建筑面积。
那么电梯井、大堂、岗亭这些占地面积怎么算呢，按照当初约定的比例，依次扣除，剩下的，才是你的套内使用面积，这就是公摊制度的由来，公摊二个字的原意，就是公共摊派。
由此，公摊制度和建筑面积就成为了香港特色的土地制度，后来推广到了台湾，然后推广到了大陆，成为了真正意义上的中国人特色地产制度。其他所有国家，均没有公摊这个概念。
公摊、套内面积、建筑面积到底是什么？
使用面积（地毯面积）=各个房间的面积总合
真正可以摆家具的的面积，香港叫“地毯面积”，顾名思义就是地面上能铺地毯的空间（包括厨房和卫生间）。一般是不计算窗台、露台和开放式阳台的。
套内面积（实用面积）=使用面积+墙体厚度+阳台
在使用面积上，加上了墙体的厚度。因为套内面积和使用面积相差不大，经常被混为一谈。日本买房就按套内面积计算，但不包括阳台。
建筑面积=套内面积+公摊
所谓的公摊，即整个大楼的公共区域加起来，分摊到每户头上。像是楼梯、大堂、电梯井，统统都算在公摊里。
买房公摊比例多少合适？
根据我国的《住宅设计规范》规定：
4-6层的建筑被视为多层建筑；10层以上的建筑被称为高层；小高层是生活中比较常见的说，其实就是7-11层的楼房。
在这些不同性质的建筑当中，合适的公摊比例是不一样的。
多层建筑合适的公摊比例是8％－15％；
小高层的是10％－20％；
高层的公摊比例一般在15％－30％之间。
公摊面积制度废除难
因为公摊的计算没有标准，也太过复杂，部分开发商利用民众对公摊的不了解，快速推升公摊系数，上文说的山东某地50%的公摊就是在这种情况下诞生的。
当公摊系数大到一定程度的时候，就会对购房者的权益产生严重影响，明明房产证上标的是豪宅的面积，结果套内就成了经济适用房的面积。更过分的是，公积金、取暖费等按面积计费的。
公摊的发源地香港在2013年彻底废除公摊制度，但是大陆仍然存在，诸多地产商利用这个制度上下其手，用信息不对称来悄悄侵害购房者的权益。
其实，纵观世界大部分国家，大家采用的都是室内建筑面积作为房子计价的依据，完全没必要加上公摊面积这个东西。
