近年来，以万科为代表的地产企业普遍认为行业逐步由黄金时代步入白银时代，为什么会有这样的判断呢？房地产企业面临什么样的外部环境压力？不同企业未来发展路径如何选择？
一、行业环境变化
（一）宏观调控强化
在中央层面，各类政府报告中均明确指出“房子是用来住的、不是用来炒的”，强调住宅的居住功能；在地方政府层面，在中央政策指导下，各地方政府继续深化以“四限”（限购、限贷、限价、限售）为基础的房地产调控政策，坚决遏制投机炒房。但同时，由于政府加强对土地流入量的控制，自2010年后土地供需比不断下降，市场供不应求情况凸显。
（二）投资属性明显
2000年后的十七年间，全国住宅商品房的平均销售单价涨幅均在3倍左右，类似北上广深的大城市涨幅更在15倍以上，将房地产与股票、债权等大类资产对比，长期持有房地产年化收益率为9%，投资回报率排名第一。在持续的货币超发情况下，房产表现出明显的投资属性，使得购房者不仅考虑居住便捷性，也看中房产的投资价值。
（三）行业淘洗加剧
房地产行业呈现四个明显的特征。
一是市场容量巨大。随着中国城镇化水平的提高、人均居住面积提升及供应缺口，房地产行业潜在市场容量超过275万亿元，远远超过其他行业。
二是行业增速下降。房地产行业投资自2010年起整体下降趋势明显，近两年（2016、2017）虽有上涨，但再未呈现2008至2013年年复合23%的增速。
三是集中度提升。2017年，房地产行业Top100的集中度达到55%，比上年大幅提高10.7%，而Top30的集中度更是达到了40%。
四是强者恒强。行业龙头企业具有高门槛下的拿地优势、渠道收紧背景下多元化融资优势和高品牌溢价优势，使得其资产收益率高于中小企业，同时行业龙头企业通过并购等手段不断整合重组行业内中小企业，提升市场占比，行业地位进一步得到巩固，如恒大、碧桂园、万科等龙头企业的销售额遥遥领先，竞争优势越发显著。
综合来看，虽然市场容量巨大，但由于增速下降、龙头企业具有的竞争优势，使得行业集中度提升、行业格局稳定，中小企业不断被淘洗出行业。
二、房企路径选择
（一）住宅为主，链条延伸
即产品上以住宅为主，采用快销售、高周转模式在全国布局大量房地产开发项目，以此实现资产、营收及利润规模的快速壮大。这也是目前房地产行业企业主要发展路径，也是业内大体量企业共同的选择。同时部分领先企业开始围绕已开发的存量房产和客户资源，进行业务链条延伸，进入房产经纪、房屋装修等领域，作为公司新的培育业务。典型企业如万科，成立初期住宅项目基本集中在深圳，此后业务拓展到以北京、上海、深圳为核心的区域，目前已经覆盖环渤海、长三角、珠三角三大经济圈为重点的50多个城市，此外，公司成立了万科物业，从事房产经纪、住宅装修、房产投资等业务。
（二）住宅为主，尝试类别地产
房地产行业也有大量企业在进入诸如产业地产、养老地产、旅游地产等类别地产领域，综合看，目前产业地产商业模式相对成熟，其他类别地产的商业模式仍需不断探索。
1.养老地产
目前以少量地产商、保险等企业为行业主要参与者，盈利模式从早期的“以养老名义卖房产”逐步变成“租售并举，获取各类服务费用”方向发展，从目前已有的养老地产项目现状看，前期投入大、回报低、周期长等问题仍未解决，未来商业模式仍需进一步探索，市场上缺乏成功案例。
2.旅游地产
目前从事旅游地产的企业数量少，同时内部也存在不同的模式。部分企业以旅游地产名义拿地，尚未摆脱“卖房子”的盈利模式；部分企业从事主题公园一体项目的建设运营，前期投入大，利润水平稳定但回报周期长，同时在复制拓展方面存在一定难度。
3.产业地产
目前参与企业多样，同时相比养老地产、旅游地产，模式相对成熟。其中华夏幸福领先于业内其他企业。华夏幸福探索出“园区+地产”模式，实现一二级开发联动，既化解了政府发展产业园区以实现区域经济发展，但缺少资金的窘境，又以房产销售及招商落地金额返还来解决产业园区开发企业回报水平低、周期长的问题，实现了模式创新。同时，建立了成熟的产业新城开发与建设项目流程，形成了强大的产业整合能力、融资能力、投资聚集能力，实现一站式服务、协同效应、异地复制，业务范围逐步从京津冀地区逐步拓展到长三角、川渝等地区，实现全国布局并进一步走向海外，公司股价也在5年增长10倍。
（三）立足房产，跨界探索
行业内规模较小、竞争力弱的公司大部分选择保留房地产业务，开始尝试跨界转型，从跨界的行业看，主要集中在医药、高端制造、教育等新兴产业。典型企业如华丽家族立足房地产开发，正积极在往石墨烯、机器人及生物医药方向延伸；华业资本在积极布局医疗器械与耗材销售，并与重庆医科大合作经营混合所有制医院。
（四）彻底退出
部分规模小、竞争力弱的企业则选择完全退出房地产行业。如宜华健康，将房地产业务完全剥离出上市公司，彻底往医疗健康行业转型。
在此风云变化的大势下，未来房地产行业企业应该选择何种战略路径发展，仍需要进行细致系统的研究分析，明确自身能力禀赋，尽管过去二十年间房地产行业飞速发展，但仍需谨记“尊重规律，敬畏常识”。
