1月17日，以“向上生长”为主题的2025中国房地产年度趋势论坛暨CIHAF第二十五届中国住交会在北京召开，大会由中国房地产报主办。
会上，御风集团董事长、万通集团创始人冯仑分享了关于房地产市场和发展的见解。他表示，当前房地产行业正经历深刻转型，企业需要深化住宅市场研究并涉足商用物业，以寻求新的增长点。
近年来，房地产行业面临诸多挑战，企业纷纷寻求转型之路。冯仑强调，企业必须正视困难，深入研究行业规律和增长逻辑，而非盲目跟风或依赖媒体新概念。
针对转型，冯仑提出了两条实现向上生长的路径：一是深化住宅市场研究，包括细分市场的精准挖掘、租赁市场的积极拓展，以及住宅工业化、模块化建筑和科技创新的深入应用；二是涉足商用物业领域，如写字楼、公寓和购物中心等，以实现业务多元化。他进一步阐述了房地产向上生长的四个阶段特征，指出随着GDP的增长，地产开发公司的商业模式将发生显著变化，从典型的开发公司模式逐步演变为综合运营商和金融阶段。
同时，冯仑也注意到了房地产企业中普遍存在的转型难题。许多企业倾向于选择横向转型，但这种转型往往跨度过大，容易损害企业的核心竞争力。他认为，更为稳健的转型方式应该是向上生长，即专注于自己领域内的深入发展。他强调，全球真正做得好的房地产公司都是专注于自己领域内的向上发展，而非盲目扩张。
展望未来，冯仑表示对房地产行业的未来发展持乐观态度。他认为，随着政策面和宏观面的改善以及企业层面的不断努力，房地产行业将逐步推动企业向更高层次发展，实现更加健康、可持续的发展。他呼吁房地产企业应坚守本业、提升产品与服务质量、优化公司治理结构，并充分利用科技手段来应对市场挑战和客户需求的变化。只有这样，企业才能在激烈的市场竞争中立于不败之地，实现真正的向上生长。
90%住宅项目公司或将面临转型
在房地产企业的发展历程中，冯仑注意到，与其他行业相似，许多企业倾向于选择横向转型，看似转型成功，实则跨度过大，容易损害企业的核心竞争力。
他认为还有另外一种更为稳健的转型方式，如同从小哥哥成长为青年、壮年、中年、老年的这种向上生长。但很少有企业专注于这种向上成长，反观全球真正做得好的房地产公司，都是专注于自己领域内的向上发展。
他表示，在讨论房地产时，我们往往将住宅与房地产的概念混为一谈。实际上，住宅只是房地产多元化领域中的一部分，除此之外，还包括办公、商业、物流仓储、教育研发、医疗健康以及政府物业等六大类别。若想在房地产领域实现纵向增长，就必须跳出住宅的局限，关注这些新兴领域。
随着经济的持续增长，房地产领域也迎来了转型与升级的关键时期。在经济发展的初级阶段，当GDP处于较低水平时，房地产确实以住宅开发为主导，开发模式简单直接，竞争主要围绕规模、成本和速度展开。然而，当GDP突破1万美金大关后，房地产领域开始发生深刻变化。此时，若再仅仅依赖住宅开发，将难以实现向上发展。相反，商业、办公、物流仓储等其他业态开始崭露头角，并逐渐展现出比住宅更为强劲的增长潜力。
冯仑认为，在这一阶段，我们不能简单地将房地产视为下半场的开始。事实上，只有当GDP达到5万美金以上时，房地产才真正进入下半场。其实，在GDP超过1万美金后，智能仓储、冷链、数据中心以及医疗健康等新兴业态的增长速度极为迅猛。这些领域不仅满足了经济发展的新需求，也推动了房地产领域的多元化发展。
与此同时，住宅市场则呈现出减速、减价、减量的趋势，但这并不意味着整个房地产行业失去了增长动力。相反，其他业态的持续增长正是房地产向上发展的表现。展望未来来看，当GDP增长至3万、4万美金时，金融类房地产和出租类房地产的比例将进一步增加，资产管理也将变得更加重要，而传统的住宅开发模式将会逐渐减少。
以美国为例，尽管美国人均GDP已达7万美元，但在传统开发领域，拥有30年以上历史的公司仅有500多家。相比之下，我国拥有8万多家专注于住宅建设的公司。冯仑表示，“这意味着，为了持续向上发展，约90%的以住宅为主的项目公司或将面临转型的挑战，仅有5%~10%的公司能够紧跟时代步伐、不断创新，实现向上生长。”
向上生长的两条路径
“在进一步探索房地产行业向上发展的路径时，我们借鉴了日本、韩国、新加坡及欧美等经济发达国家的宝贵经验，发现了两条行之有效的向上生长路径。”冯仑表示。
一种是对于希望在住宅领域取得突破的房地产企业而言，深化住宅市场研究是不可或缺的一环。这包括细分市场的精准挖掘、租赁市场的积极拓展，以及住宅工业化、模块化建筑和科技创新的深入应用。这些发展模式在全球领先的住宅企业中已得到广泛实践，它们不仅解决了住房从无到有基本的住房需求，更在智能化、低碳化、租赁模式创新及科技与工厂化生产的融合上持续深耕，展现了企业向上生长的蓬勃活力。
发达国家在住宅市场上早已实现了无限细分，如针对单身群体的住宅市场，进一步细分为“单身不单居”和“单身独居”等细分市场。这种对市场细分的深入挖掘，正是企业向上生长的重要体现，而非仅仅停留在传统的盖楼卖房层面。面对销售挑战时，企业应积极寻求解决方案，而非消极等待政府干预，这才是积极向上的态度。
另一种则是企业在保持住宅业务的同时，逐步向商用物业领域拓展，如写字楼、公寓和购物中心等，这也是实现向上生长的重要途径。“这一转型过程需要时间和经验的积累，通常需要15至20年的不懈努力。房地产行业的转型并非一蹴而就，是需要耐心和坚持的长期过程。”冯仑表示。
以香港为例，现有的五大地产公司都经历了长达15年至20年的转型与成长，最终实现了住宅收入与出租收入的均衡，标志着它们转型的成功。
在亚洲，凯德置地则是一个迅速转型的典范，仅用13年就完成了从单一住宅业务向多元化业务模式的转变。随着新加坡人均GDP达到13万美金，凯德置地也成功构建了涵盖住宅、写字楼和商业物业的多元化业务体系。
冯仑表示，随着企业的不断向上发展，其业务重心逐渐转向资产管理和金融领域，而与建筑业直接相关的业务则逐渐减少，这也标志着企业已经迈入了更高层次的发展阶段。
向上生长的四个阶段特征
“随着GDP从1万美金逐步攀升至2万、3万、5万乃至6万美金的不同经济阶段，地产开发公司在其向上发展的轨迹中，显现出四个明显的商业模式特征。”冯仑进一步表示，
第一阶段特征，典型的开发公司模式占据主导，这些公司更接近于建筑业与制造业，专注于土地的获取、房屋的建设与销售，市场细分与专业化程度相对较低。
第二阶段特征，当人均GDP迈过3万美金门槛后，以特朗普为代表的收费开发商开始出现。他们超越了传统开发商的角色，采用非传统的运营模式，凭借强大的品牌影响力，几乎不直接投入资金，而是通过多元化的服务性收费，这就是所谓的“非develop”模式。
冯仑举例表示，特朗普大厦遍布全球，便是这一模式的典型代表，其收入模型为“1+5”，即“1”点权益分配加上“5”种服务性收费。
第三阶段特征，当人均GDP达到5万美金时，开发商逐渐演变为综合运营商，如国贸三期，其建筑规模达100万平方米，年收益高达60亿元，市值甚至超过万科。这种开发模式以运营资产管理为导向，先确定回报率，再反向进行建设。因此，在房屋建设之初，租客和未来收益就已经非常明确，这种能力非常强大。
第四阶段特征，则是以REITs管理公司或者GP公司为代表的金融阶段。黑石等金融性开发公司成为这一阶段的典型代表。
冯仑认为，“对于传统地产商而言，要实现持续向上生长，必须超越对产业地产、文旅资产等单一领域的局限，深入理解并遵循全球房地产发展的四个阶段规律，这是持续推动房地产行业止跌企稳的最好办法。”
展望未来，他认为，除政策与宏观经济环境外，企业层面的努力同样至关重要。企业应坚守本业，不断提升产品与服务质量，优化公司治理结构，并充分利用科技手段，对客户负责，随着经济发展水平的不断提升，逐步迈向更高的发展阶段。只有这样，企业才能在激烈的市场竞争中立于不败之地，实现更加健康、可持续的发展。
