在新一轮科技革命、房地产大变局等多重因素影响下,各大省市经济格局正经历深刻变化。
近期各地发布的前三季度经济数据揭示了这一趋势。六个经济大省中,广东、江苏GDP总量分别为99939.18亿元、97744.3亿元,直逼10万亿元级体量,对全国经济贡献率超过20%。
但广东GDP增速仅3.4%,江苏则高达5.7%,这也使得两者间差距进一步缩小至2195亿元,而两者差距最大时接近万亿元。
第三大省山东,继续巩固对浙江领先优势,两者GDP分别为71981亿元、62618亿元;河南则反超四川,重回第五大省之位,两者均处于“4万亿元”量级。
31个省区市中,18个省区市经济增速跑赢全国水平(4.8%),其中,西藏(6.2%)、重庆(6%)、甘肃(6%)增速领跑,呈现西部崛起之势。广东、湖南、上海、陕西、江西、云南、广西、天津、吉林、海南,则跑输全国水平,呈现出房地产投资依赖度较高省份,经济承压的态势。
从31个省区市1~9月房地产开发投资规模来看,排在前三名的是浙江、江苏和广东,投资额均在8000亿元以上。
从房地产投资增速来看,仅上海、天津保持正增长,增速分别为7.8%、1.2%;陕西持平,其他省份全部负增长。作为经济第一大省,广东省房地产开发投资下滑17.2%,房地产成为制约其经济增长的最大因素之一。
上海、天津为何正增长?
房地产深度调整,对于不同地区的冲击不尽相同。固定资产投资中权重最大的三大块是工业投资、基建投资和房地产开发投资。随着区域楼市分化,各地房地产开发投资增速也出现分化。
今年前三季度,上海GDP同比增长4.7%,不及全国平均增速。但上海固定资产投资同比增长6.7%,其中,房地产开发投资增长7.8%,远超全国水平(下降10.1%)。分区来看,嘉定区房地产投资增长17%。
从影响房地产投资的几个重要指标看,前三季度,上海市商品房施工面积同比下降2%,商品房新开工面积下降6.9%,商品房竣工面积下降25.3%。商品房销售面积下降5.9%。这几个指标的表现,并不算好,但却强于大部分城市。
是什么因素推动了上海房地产开发投资的增长?
有分析称,从城市基础设施的提升、高技术产业的发展,到政策支持、制造业和重大项目的推进,再到企业效益改善和设备更新,上海房地产投资增长有其坚实的基础。
在二三线城市地产市场疲软的当下,上海房地产市场作为一个相对稳定且回报率较高的投资领域,吸引了大量民间资本进入。无论是本地企业还是外资企业,都看中了上海房地产市场潜力,纷纷加大投资力度。
中指研究院报告显示,今年前三季度,300城住宅用地供求面积同比降幅均超3成,土地出让金降幅超4成,房企拿地仍聚焦上海、杭州等热点城市优质板块。上海前三季度涉宅用地成交31宗,总出让金745亿元,徐汇斜土街道地块成交楼面价刷新了全国最高单价纪录。
上海豪宅市场销售火爆。前三季度,上海单价15万元/平方米以上豪宅,成交套数达到2004套,是去年全年的5.5倍,比过去4年该单价段成交总和还要多出500套。
另一个值得关注的城市是天津。前三季度,天津房地产投资额为938.96亿元,同比增长1.2%。尽管增幅较1~8月份回落0.1个百分点,但在全国31个省区市中排名第二。
前三季度,天津新房销售面积仅同比下降1.4%,省级排名第二,仅次于海南省。其中,9月份,天津市新房销售94.5万平方米,环比增长37.6%。随着落户和限购的放开,改善性需求和外地购房者成为天津购房主力。
2014年以来,广东、江苏、浙江三地一直稳居31个省区市房地产开发投资规模前三强。但座次上,广东已被后两者超越。
今年前三季度,浙江省房地产开发投资总额为9559.66亿元,但同比仍下滑了5.3%;排在第二的是江苏,房地产投资额为8699.24亿元,同比下滑9%;广东省排第三,房地产投资额为8665.38亿元,同比下滑17.2%。在三个大省中,广东下滑幅度最大。
是什么拖累了广东经济?
号称实体经济最为发达的广东省,前三季度GDP增速仅3.4%,比全国4.8%的增速低1.4个百分点。一个重要原因是受房地产拖累,虽然全国房地产市场都在下滑,但广东受到的影响比长三角地区更大。
前三季度,广东省固定资产投资同比下降3.4%,扣除房地产开发投资之后,增幅为3.5%。商品房销售面积下降27.4%。工业投资则增长9.1%,占全部投资比重达36.9%。
作为广东省的省会城市,广州前三季度GDP增速仅2%,低于全省平均增速。房地产行业,是造成广州经济增长乏力的因素之一。前三季度,广州房地产开发投资同比下降10%;商品房销售面积同比下降10%,不过降幅比上半年收窄3.3个百分点。
对比同为一线城市的北京、上海,广州房地产下行态势更为明显。前三季度,北京房地产开发投资下降4.5%,商品房销售面积同比下降2.3%;上海房地产开发投资增长7.8%,商品房销售面积同比下降5.9%。
按照广州供地计划,2024年广州将供应93宗涉宅地,但在上半年供地中,不断发生地块临时终止出让或不成交,撤牌率达到83%。9月份以来,广州已有11宗涉宅地延期出让或终止出让。
房地产曾是广州经济增长的重要动力,这里诞生过一批全国知名房企,如时代中国、富力、雅居乐、合景泰富、合生创展等。但如今这些企业正面临困境。
不过,在多部委协同促进房地产市场“止跌回稳”之后,一线城市房地产市场迅速升温回暖。
中指数据监测显示,10月1日~27日,重点30城新房网签约980万平方米,环比增长35%;20城二手房网签约10万套,环比增长18%,核心城市市场呈现回稳态势。
自9月29日全面解除限购后,9月30日~10月27日,广州市新建商品住宅网签8994套,同比增长44.3%;环比9月全月住宅网签增长66.9%。国庆节之后三周,周均网签套数超2700套,成交面积较9月周均增长131%。
在系列政策作用下,经过3年调整,中国房地产市场已经开始筑底。
国家统计局副局长盛来运表示,中央政治局会议后,一批增量政策加快推出落地,这极大增强了市场主体的信心。政策的合力会增强经济回升的动力。从一些先行指标来看,也能感受到经济企稳回升的态势和积极变化。综合判断,四季度经济会延续9月份已经出现的企稳回升态势,对完成全年经济目标充满信心。