“决心很大，市场不稳政策不停。”陈杰说。
陈杰是上海交通大学住房与城乡建设研究中心主任、国际与公共事务学院教授，他告诉中国房地产报记者，10月17日全程观看了国新办这场促进房地产市场平稳健康发展的新闻发布会，最大的感受是，这次新闻发布会有力并全面系统地传递了政府对促进房地产市场止跌回稳的“五心”，即决心、信心、耐心、恒心和初心。
这次新闻发布会，住房城乡建设部部长倪虹会同财政部、国家金融监督管理总局等五部门就保交房、“白名单”项目信贷规模、专项债收储、金融支持房地产发展等方面进行了情况说明，强调抓存量政策落实，抓增量政策出台，打出一套“组合拳”，推动市场止跌回稳。
陈杰认为，这次新闻发布会提到的政策“组合拳”，四个取消、四个降低，属于存量政策，进一步明确了巩固落实；两个增加，即“以货币化安置推进100万套城中村和危旧房改造”+“4万亿元白名单项目信贷规模”，则是增量政策，也是超预期的，有望对行业信心恢复和市场预期产生相当大的提振作用。
“白名单”扩围是定心丸
中国房地产报：10月17日，国新办这场促进房地产市场平稳健康发展的新闻发布会推出了“一揽子”重磅政策，你觉得最大的亮点是什么？
陈杰：这次新闻发布会最大的亮点是有力并全面系统地传递了政府对促进房地产市场止跌回稳的“五心”——决心、信心、耐心、恒心和初心。
通过这次新闻发布会可以看到，为落实9月26日中央政治局会议指示和9月29日国务院常务会议部署，住房城乡建设部作为行业主管部门，正在会同多个部门，多方协同，勇担使命，迅速行动，存量政策落实与增量政策出台并重，基于四个取消、四个降低、两个增加的“组合拳”，在政策实施中不断优化调适，坚决推动市场止跌回稳。
决心很大，市场不稳政策不停；信心很足，成效初现筑底在望；耐心很够，周密安排有条不紊；恒心很坚，齐头并进迎难而上；初心很牢，社会各界有所盼，政有所为，民生发展安全三位一体，协同增进互促。
中国房地产报：你怎么看待“白名单”项目信贷规模的扩围？
陈杰：“白名单”项目信贷规模扩围给房企、购房者和地方政府都吃下定心丸，有利于推动市场恢复循环，重新走上正轨。推动房企敢于拿地敢于开工敢于开售，不怕万一滞销而进退两难。购房者也敢买房敢买期房，不怕买不到房收不了房。地方政府也愿意推动房企开工开售，不怕楼盘交付困难引发的社会风险。
“白名单”扩容，一方面要“应进尽进、应贷尽贷、能早尽早”，但同时也需要注意做好政策配套和提前做好风险应对机制，努力避免再产生新的保交房压力，切实提高市场购房信心。如倪虹部长在新闻发布会上所强调，“白名单”项目信贷规模扩围不是一放了之，而是要成立工作专班，要住建部门与金融监管、发改、财政、自然资源、审计、公安、法院、银行等部门、单位一起，既要抓“白名单”，保障项目建设资金，也要抓建设交付进度，地方政府、房地产企业、金融机构等各方都要负起应有的主体责任，确保早日交付。
大城市全面放开限购是大势所趋
中国房地产报：此次新闻发布会还提出了“特大城市放开限购是否会引发楼市‘虹吸效应’”的问题，你怎么看？
陈杰：超大、特大城市放开限购，客观地说是会对中小城市的住房市场产生“虹吸效应”，这是一个很复杂也很敏感的问题。但我们对这个问题不能回避，要敢于直面，也要谨慎处置、科学决策。
实际上，“虹吸效应”的发生，意味着住房购买力从中小城市转移到少数热点超大、特大城市，这种住房购买力向大城市的转移通常有两种情况：
一种是在大城市有实际居住需求而购房。这部分人群，要么已经在大城市长期居住但落户有困难或不愿改换户籍，而不得不先在自己家乡购房以备将来返乡用，要么退而求其次在其他城市定居买房；第二种是无实际居住需求纯粹出于投机需求而购房，会有一部分人跑到大城市炒房，不仅坐等升值，还刻意囤房空置，制造供给短缺假象，以制造虚假价格信号，期待牟利。
对第一种情况来说，放开限购实际上就是取消原来一些大城市“以限购管控城市人口规模”的扭曲性做法。这种背景下产生的“虹吸效应”，对降低劳动力自由流动壁垒和提高劳动力配置效率、释放大城市集聚效应红利、增强大城市区域带动能力都是好事。
第二种情况要警惕，要防止需求泡沫化生成诸多风险。“房住不炒”始终是我国住房发展的基本国策、住房市场健康运行的基本原则。
总的来说，一方面随着住房供求关系的重大变化，在大多数大城市中住房短缺已经消除，炒房基础面已经不在了，对于基于投机炒作的“虹吸效应”不必太过担心。另一方面住房市场最终还是要靠市场机制来主导，一直靠行政性限购手段来阻击投机，是管不住投机资本的暗流涌动，反而只能造成很多寻租及资源扭曲配置。
要消除投机炒作风险，一是要在加快实现大中小城市协调发展和公共服务均等化的基础上，加快以需定供、人房地钱联动、创新多主体多样化多渠道供给机制，以消减住房结构性短缺来从根源上消除投机炒作的土壤；二是“一城一策”创新市场化调控监管手段，尽量以价格机制如增加房屋空置成本来遏制投机。
中国房地产报：如果全部放开限购将如何影响房地产市场？如何协调？
陈杰：在城镇化进入新发展阶段，所有大城市全面放开限购是大势所趋，行政限购下的城市间住房市场分割，不仅扭曲了人口与劳动力的空间分布，降低了超大、特大城市住房市场潜力以及经济发展潜能的充分释放，也给中小城市住房市场制造了扭曲的市场需求信号，一旦城市间房地产市场一体化融合加深，中小城市的房地产供给会出现更大过剩。
在高质量发展要求下，大城市住房限购不能一放了之，需要很多政策齐头并进，协调配合。在城市之间放宽限购的同时，城市内部反而要增加区别。中国存在大城市不够大、小城市不够小的问题，还存在大城市中心过挤、郊区过疏的现象。要让房地产政策与城市内部空间优化协同，引导大城市人口从中心向郊区新城疏散，提高中心城区宜居性和释放发展承载潜能的同时，增加大城市整体发展动能和对国家对区域的战略引领力。
大城市中心城区住房要以租为主，要有很大一部分是保障性租赁住房，更多向青年人、新市民倾斜，让青年人、新市民优先享受高品质公共服务公共资源，提升发展潜力。待开发、待成熟的郊区新房可以更开放更多样化，增加高品质、高档次好房子供给的同时，也带来优质公共服务、公共资源的增量。
楼市有望筑底回升
中国房地产报：针对“保交房”攻坚战，要如何做才能更好的推进？
陈杰：“保交房”工作经过两年多持续克难，应该说工作机制已经比较成熟了，在“白名单”项目融资机制的助力下，资金支持有了更好的保障。今年8月底，商品住宅在建面积为49.6亿平方米，较历史最高峰2021年12月的69亿平方米下降了31.3%，可以说保交付的高峰期已经过去了。
过去两年，保交付的主要压力是如何应对已售期房预售资金抽逃带来的完工资金短缺及债务乱象。目前，保交付主要难题是项目公司自有资金的极度匮乏及新房，尤其是期房销售十分缓慢带来的建造资金短缺。如果市场销售不能走上正轨，将陷入“销售不畅-完工无力-更难销售”的恶性循环。
“白名单”对保交房很重要，没有“白名单”，很多项目没有希望完工。但光有“白名单”是不够的，要加快交付，压实各方主体责任，尽快将期房转为现房，提高现房销售率，所见即所得，让老百姓买得放心、安心、舒心、省心、开心。销售资金回流了，才算完成“白名单”融资机制-保交房的闭环。
保交房攻坚战需要销售制度变革，同时要与促进市场止跌回稳、改善价格预期、恢复购房人信心等紧密联系在一起，形成一个系统工程。
中国房地产报：对接下来楼市的发展有什么预判？
陈杰：“9·24”金融房产新政和“9·26”中央政治局会议表态之后，不少城市新房交易确实出现了明显上涨，二手房交易更是十分活跃，社会氛围、市场温度也整体上有向好趋势，这种局面已经很久没有出现了，来之不易。10月12日，财政部在新闻发布会上公布以专项债券支持回收闲置土地及收购存量房用作保障性住房，是又一个重要利好消息。
这次倪虹部长在“10·17”新闻发布会提到的政策“组合拳”，四个取消、四个降低，属于存量政策，进一步明确将来会巩固。两个增加即“以货币化安置推进100万套城中村和危旧房改造”+“4万亿元白名单项目信贷规模”则是增量政策，都很超预期，有望对行业信心和市场预期产生相当大的提振。
当前，楼市很需要超预期政策来巩固筑底，基于以旧换新，严控增量、优化存量、提高质量是主要发力点；同时，要加快构建房地产发展新模式，让行业确定方向，让市场看到未来蓝图。
政策持续发力的情况下，加以宏观经济基本面的支撑，未来较短时间内楼市就会出现筑底回升。但客观说，目前楼市筑底的基础需要多方持续协同加牢巩固，来不得半点松懈。越是特殊关键敏感时刻，越要给市场传递有力信号，楼市不稳政策不停，要加大决心，强化信心，增加耐心，保持恒心，坚守初心。
