“当前住宅用地市场整体趋稳向好，但区位分化明显、冷热不均，优势地区、优质地块热度显著提升。”
自然资源部日前召开商品住宅用地出让视频座谈会，请上海、南京、杭州、武汉、成都、兰州6个重点城市介绍情况、交流经验，共同营造良好的市场氛围，促进房地产市场止跌回稳。
中指研究院发布的《2024年三季度中国房地产市场总结与趋势展望》显示，今年以来，全国土地市场延续低温运行态势，前三季度300城住宅用地供求面积同比降幅均超三成，出让金降幅超四成，但房企拿地仍聚焦上海、杭州等热点城市优质板块。
其中，杭州三季度出让宅地14宗，12宗溢价，9宗溢价率超20%；上海三季度出让宅地12宗，5宗溢价，徐汇斜土街道地块成交楼面价刷新全国最高单价纪录；成都、合肥、福州、南京部分地块房企举牌积极。
这些数据背后，离不开各城市政府的政策加持。
推动“住有所居”迈向“住有宜居”，实施“‘三色’管理机制+宗地综合评价评分机制”优选宗地，推出“银行保函代替土地竞买保证金”“竞买保证金一键退付”等利企举措……各地在实践中根据房地产市场供求关系的最新变化，依据自身实际情况，加强规划资源统筹，强化精准市场调控，优化营商环境，都探索形成了一系列行之有效的经验做法。
中国国土勘测规划院总师赵松表示，地方政府在尊重市场规律的前提下主动作为、精准谋划，顺应市场规律，响应公众需求，彰显了政府的有效作为，体现了管理定位、管理工具的升级与优化。
做法一：规划引领，提振市场信心
今年以来，上海市坚持高质量发展“一条主线”，推进商品住宅用地出让工作，用好土地，提供好房子，助力加快构建房地产发展新模式。
上海市规划和自然资源局加强国土空间规划布局引领，按照市场需求，聚焦主城区等规划发展重点地区，结合地块准备成熟度，加大区位条件好、公共服务设施齐全、交通出行便捷、市场需求旺盛地区的优质地块供应。上海市按照“一地一方案”原则，提前对拟出让地块的规划条件、建设品质、配建要求等加强指导和跟踪，并结合地块周边配套、新房去化、二手房交易等情况，同相关部门会商，对可能“过冷过热”区域的地块，分类采取不同的出让模式，科学合理确定具体出让方案，确保交易平稳。
“减量提质”是南京市2024年商品住宅用地的供应模式。南京市根据市场供需情况，在控制商品住宅用地供应规模的同时，通过优化规划积极提升地块品质，印发《关于支持住宅品质改善提升若干举措》适当优化容积率、建筑高度等强度指标，鼓励统筹布局居家养老用房、底层架空、风雨连廊等小区开敞空间和配套设施，推动“住有所居”迈向“住有宜居”，最大程度提升住宅小区的品质。
与南京市提升住宅品质的措施相似，武汉市推进住宅产品向高品质和多样化升级，鼓励在公共空间、户型设计、地下空间等方面探索住宅设计创新。此外，该市从用地拆分、方案优化、合理定价、政策赋能等方面多管齐下，顺应当前市场形势，策划推出多宗地段优越、配套成熟的优质精品住宅或“小而精”商服项目，受到市场热捧，产生激烈竞价，有效提振了市场信心。
杭州市主动适应房地产市场供求关系变化，对临河、临湖等具有景观优势、板块内缺少改善项目的潜力地块，优化规划指标，实施差异化供地，满足改善型住房需求；优先将住宅用地选址在轨道交通站点周边，推进15分钟便民生活圈配套落地，提升市场吸引力。该市还通过调整部分商业商务用地用途、适当降低商住兼容用地的商业占比等方式，推动丁桥单元、西兴单元地块以理想价格顺利成交。
作为我国西北地区的重要城市，兰州市以小地块出让撬动土地市场良性运转。2023年，兰州市对七里河区1宗低效土地进行了收储，并推动收储的约63亩低效用地再开发。其中，27亩作为市政道路和消防用地予以管控，22亩为住宅用地，14亩为商业商务用地。今年7月，兰州市将22亩住宅用地顺利挂牌供应，计划建设高品质住宅小区。目前，项目已顺利落地实施，向房地产市场释放了积极信号。
中央财经大学副教授柴铎表示，参会城市及时调整规划、供地计划和节奏，根据市场供求关系变化调整供地结构、规划条件，尊重和适应了市场需求；及时调整土地增量供应、前端储备、后端更新盘活等空间供应工作的联动关系，增强了管理协同。
做法二：优化规则，激发市场活力
针对全国土地市场整体热度低的实际情况，上海、杭州、成都、兰州立足实际、因地制宜，完善出让规则，充分发挥市场机制作用，激发市场活力，推动土地市场良性发展。
在做好保障性住房供应的前提下，上海市坚持商品住宅用地出让的市场化配置，完成交易规则“三个跨越”，实施“双高双竞”“双放开”，不断向市场释放积极信号，为房地产市场注入信心和动力。上海局相关负责人解释说，“双高双竞”就是采用两轮竞价、两轮竞高品质建设标准，在一个阶段竞争达到上限或者出现竞买人条件一致的情况下，转入下一阶段竞争，鼓励开发主体打造优质住房产品，由企业根据市场供求关系自主确定商品住宅销售价格，即地价房价“双放开”。
今年1月～9月，杭州市采用及时调整供应节奏、分区域错开供地等方式，推动土地市场调控和土地出让，共公告出让16批次住宅用地。杭州市规划和自然资源局相关负责人介绍，杭州市在住宅用地出让前逐宗分析研判市场需求并落实招商，成熟一宗出让一宗，有效维护了土地市场平稳运行。同时，在土地市场需求较为旺盛的板块，为避免对前期出让地块的商品房去化和二手房市场造成冲击，杭州市适度放缓出让节奏，避免区域短时间供应量过大。比如钱江新城二期板块有14宗待出让宅地，截至目前该区域只安排了2宗地块出让。
为了提升计划编制及执行的精准性和科学性，成都市自2022年起创新性开展经营性建设用地供应“三色”管理机制，结合各区（市）县前五年土地供应情况、已供项目开工率、批而未供和闲置土地处置情况、存量住宅及商业用地规模、商品住宅销售周期及存量规模等多项指标，精准赋色并分类管控供地计划及节奏，对完成较差的“红色”区域严控供应、对“橙色”区域适度安排供应，对“绿色”区域加快推进供应。
面对房企对投资拿地更趋稳慎，投资额度不断压缩，以及选地优中选优的实际情况，2024年起成都市宗地选择从“政府觉得好”转变为“市场觉得好”，建立土地供应综合评价机制，全面考虑宗地的房地价差、片区土地市场健康度及活跃度、功能配套度等指标，对每批次拟供宗地逐宗评价，综合评分，择优供应，评分较高宗地加快供应、评分一般宗地适时供应、评分较低宗地暂缓供应。成都市锦江区金融城三期板块的一宗24亩住宅用地，是该市实施“‘三色’管理机制+宗地综合评价评分机制”优选宗地，最终以溢价率42%成交。
中国宏观经济研究院研究员李嘉表示，土地要素保障要注重房地产市场结构性变化，平衡房地产新模式转型中市场与保障、租与售、新增与存量、刚性需求与改善性需求的关系，保质保量完成用地要素保障。优化市场交易规则，是注重短期与长期平衡，推动严控增量、优化存量、提高质量的有益尝试。中国农业大学教授朱道林认为，房地产市场调控要引导市场健康、安全、稳定地发展，市场交易规则应从推动供求平衡、价格平稳、防止空置闲置角度，不断优化完善。
做法三：利企服务，实施精准招商
南京市通过“用地预申请”“银行保函代替土地竞买保证金”“土地‘带押过户’”等方式，对接市场需求，持续完善土地出让服务；增加见索即付银行保函作为参加土地竞买的履约保证方式，将企业购地自有资金审查由前置改为竞得后审查，竞买保证金在土地成交当天即可退还，减轻企业资金压力。
为提高审批效率和优化服务，杭州局召集房地产企业、金融机构听取意见建议，及时回应企业合理诉求；推出“银行保函代替土地竞买保证金”“竞买保证金一键退付”等利企举措，切实帮助企业提升资金、人力利用效率，持续推进营商环境提升。此外，杭州局会同各区政府和做地单位，通过上门招商，面对面对接房企，提高招商的针对性和时效性。该局通过印发《读地手册》、“读地云”网上读地、重点地块专题推介会等方式持续推介土地。
武汉市用好现代信息服务手段，以构建“公开透明、信息集聚、统一规范”的现代土地市场信息服务体系为目标，通过线下的土地推介会以及线上的“汉地云”、土地超市等平台，多种形式开展土地展示和推介，面向各类市场主体提供方便快捷的用地选择，实现土地的精准匹配和科学定制。
成都市统筹开展全市春季、秋季“安家成都”系列活动，主动将住房与土地资源、家居家装、汽车、文旅等联动推荐，链接“以旧换新”“房票”“消费券”等政策形成叠加效应，提升市场关注度，促进联动消费。区（市）县层面主要通过“走出去”“请进来”等方式，加强与房企及相关机构的联系，组织看地团、看房团、看展团，主动带企业看好地、看好盘、看好品质。
“以地招商，开展精准推介”是兰州市招商引资的工作原则。兰州市从市场需求和资源挖掘双向发力，系统梳理主城四区土地资源，全面排摸闲置低效用地，摸清企业拿地意愿需求，编制了2024年兰州市主城四区供地清单和精品土地推介手册。同时，兰州市健全常态化土地推介机制，重点加快主城四区改善型住宅用地做地储备供应，积极赴外地上门推介优质土地资源，举办土地推介座谈会，邀请32家房地产企业推介21宗、2590亩优质土地，努力实现土地市场需求端与自然资源政策供给侧同频共振、协调推进。
在中国人民大学教授吕萍看来，各地自然资源部门能够积极主动、高水平服务市场，通过各种形式了解市场动态，把握需求积极应对市场变化，为各地土地市场企稳提供了政策支持和服务保障。（温红妹）
