在中国的顶级城市北京、上海、广州和深圳中，房地产市场的动态持续引起广泛关注。这些城市的房价及交易成本居高不下，在此背景下，降低交易税率的时机无疑是许多讨论的热点。虽然这一议题显得重要，但在一些专家看来，其实并未受到应有的关注。
2023年5月17日，中国人民银行与金融监管当局宣布了具有重大意义的信贷宽松政策，随后包括上海、深圳和广州在内的多个城市迅速调整了首付比例和商业贷款利率，并且之前已经降低了公积金贷款利率，这确实降低了购房成本。然而，在税收政策面前，这些贷款利率和月供仍显不足。
购房过程中的交易税主要由增值税、个人所得税和契税组成，其中前两者在符合特定条件时可享受减免，而契税则是必须支付的，几乎无法议价。以北上广深的契税为例，其交易税费相当高，且调降的空间也相当可观。
在大多数地区，契税政策相对宽松，例如二套房90平方米以下的房产按1%征税，超过90平方米的按2%征税；然而在北上广深，无论房产面积大小，购买第二套住房的契税都是按3%征收。
例如，一个上海家庭如果已拥有一套房产，再购买一套80平方米、总价500万元的住房，按3%的税率需要支付15万元契税；如果税率降至与其他地区相同的1%，则只需支付5万元，差额高达10万元。
值得注意的是，这10万元是在交易时即可节省的金额。与贷款不同，虽然降低利率也能节省数万元甚至更多的利息，但这需要贯穿整个贷款期限。例如，新利率实施后，相同贷款额的月供减少400元，一年可以节省4800元，20年还清贷款后累计节省9.6万元，效果远不如立即节省的10万元契税。
为什么在楼市低迷的情况下，北上广深仍然坚持高契税率呢？有人可能认为这是地方政府不愿放弃这部分税收，但这种看法并不完整。对于这些城市而言，住房契税在总税收中占比极低，几乎可以忽略。
从另一个角度看，如果交易量不足，即便税率较高，也无法获得足够的契税。相反，如果降低契税税率，可以刺激交易量增加，从而增加征税场景的数量。因此，从长远来看，降低契税税率并不一定会导致政府税收的减少。
决策者不愿轻易调整北上广深第二套住房的契税政策背后有更深层次的考虑。他们担心一旦降低交易成本，可能会激发交易量激增，进而导致房价快速上涨。
在过去几年，我们已经目睹了房价暴涨对社会和经济造成的各种问题。因此，在考虑降低交易税率的政策时，决策者表现出格外的谨慎。
然而，在我看来，这种担忧有些过度。在当前的环境中，需求和信心不足，提高契税税率本是抑制交易的一种手段，现在还有必要继续抑制吗？即使在北上广深，住房成交量已经下降到较低水平，并可能进一步下探，当务之急应该是稳定价格和成交量，而不是担心炒房客的回归。
既然目标是稳定楼市，那么就应该直接发布必要的政策，集中使用有效措施，而不是零散地推出政策，可能导致成交量在政策发布后短暂回升，然后再次降低。正如俗话所说，连续推出救市政策会使市场逐渐对政策产生“麻木”反应，政策的边际效果逐渐减弱，不如一次性推出几个重大措施。
