近半个月来，上海和北京房地产政策接连微调，将楼市调控带向深水区。
3月27日，北京松绑限购政策，“离异3年内不得京内购房”的政策被废止；此前的3月15日，上海对6幅土地放松了中小套型住宅的面积和比例要求——这是多家房企从2022年开始便不断与相关部门沟通的问题，随着供求关系的变化，小户型不好卖了，改善型需求是市场主流，既有政策已明显不合时宜。
虽然只是政策微调，但这种松动仍然值得关注。作为目前房地产限制性政策执行最严格的两座城市，北京和上海的任何调整都具有风向标意义。与此同时，我们认为，对当下的房地产市场来说，这种调整幅度还不够，房地产调控还要向前一步。
应该说，在稳定房地产市场的基调下，因城施策为楼市松绑已经是今天的调控政策主流。从目前来看，在二三线城市，各种限制性政策大部分已经退场，北京和上海的动作则表明，一线城市仍然审慎，但破冰是大势所趋。
总体来说，各个城市的政策多半是渐进式松绑，进而试探和观察政策效应，确定下一步行动方案。这种调控方式或许更精准，但也可能存在短效和片面的弊端。我们注意到，在一些城市，政策起效期有时一个月，有时一个礼拜，每次都是定向释放一小部分需求后，就后继乏力。当下的市场需要稳固预期和信心，现行政策调整方式很可能消磨政策应有的力度。
现实地看，在很多城市，楼市仍然是背负种种约束的市场。这些约束来自过去多年的累积：从中央到地方，从限购、限售、限贷和限价到对单身、离婚人士买房的各种限制，层层叠叠，编织成一片纵横交错的政策“雨林”。
即使过去一年多来利好政策不断，细究起来，一些城市所做的还是在这片“雨林”里修修剪剪。这种小步慢走的松绑方式，或许反映了政策制定者的某种担忧。毕竟，因为政策力度不够压不住房价反弹的情况曾经反复发生，否则也不会有那么多补丁政策了。这样的记忆深入肌理，让主政者在移掉限制性措施时，尤为小心翼翼。
问题在于，今时不同往日。2023年7月的中共中央政治局会议已经明确提出，中国楼市供求关系发生重大变化。从那之后，决策部门持续出台各种支持政策，以稳定房地产市场。不过从数据来看，房地产市场仍然在深度调整之中。今年前两个月，不论国企还是民企，销售额同比跌幅基本都在50%左右。连 “优等生”万科也屡屡走在违约边缘，更不要说苟延残喘的那些民营房企，它们为了活下去，纷纷收缩战线、处置资产、裁员，几乎个个元气大伤。
在此情形下，楼市调控政策需要更积极地顺应供求关系的 “重大变化”，主动作为。对政策做细微调整已不能契合变化了的供求关系，也就无助于改善行业颓势。就此而言，对诞生于房价过快上涨时代的限购、限贷、限售、限价等核心限制性措施，也应该予以修正，让市场回归正常，让供求关系真正发挥作用。
房地产调控需要迈出这样的一步。3月22日的国务院常务会议指出，要适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快完善“市场+保障”的住房供应体系，改革商品房相关基础性制度，着力构建房地产发展新模式。我们以为，这指明了未来住房供应体系的布局。当保障的责任逐渐明确、落实，市场化供给的空间也就打开了，真正的改善型住房产品将被精细打磨，因限价导致的价格倒挂、减配维权等一系列问题也有望迎刃而解。
