正在供楼的朋友，有望在4天之后迎来一个新利好：存量房贷利率降息10个基点。
原因很简单，1月1日马上就要到了，而大多数房贷的“重新定价日”设定在了1月1日。
如果你设定的“重新定价日”是1月1日，而且是2023年6月20日之前办理的房贷，那么你将享受此次10个基点的降息。
上图是近年来，LPR （贷款市场报价利率）的走势图。房贷利率参考其中的绿线，也就是5年期LPR利率。
2023年5年期LPR只降息了一次，发生在6月20日，降息了10个基点。在这次降息之前办理了房贷的人，都可以享受这10个基点的降息，关键看你跟银行约定的“重新定价日”在哪一天。
当前房贷利率的构成是“LPR+加点”，“加点”部分相当于之前的折扣，一旦确定是不能更改的。历史上变动“加点”只有两次，一次是2009年全球金融风暴期间，另外一次就是去年，这需要国务院决定、央行发布公告。这相当于国家帮你修改贷款合同。
“LPR+加点”中，贷款合同允许的变量就LPR。每年央行都可能降息或者加息，所以每个人的房贷利率每年都有一次调整机会，需要设定“重新定价日”。这个日子，要么设定在1月1日，要么设定在你申请到贷款的那一天。
从今年6月20日那次降息之后，5年期LPR利率到本月一直维持不变。所以，在2023年6月20日之前办理了贷款的人，有10个基点的降息空间；而在6月20日之后办理房贷的人，事实上已经享受了10个基点的降息，所以就不再享受这10个基点的降息。
10个基点，对供楼影响甚微。比如你的房贷是200万元，20年等额本息方式供楼，目前房贷利率是4.2%，那么10个基点降息后每月减少供楼款106.16元。
下图是1991年以来，中国商业房贷基准利率。其中最后一行，也就是2023年9月的数据，是全国加权平均房贷（实际房贷利率）。
从上图可以得出两个结论：
第一，当前房贷利率是历史最低点。
2008年金融风暴后，房贷利率一度打7折。按照当时5.94%的基准利率计算，7折后为4.158%。而目前为4.02%（基准为4.2%）。
第二，跟2008年（房贷历史次低点）相比，当前房贷利率还有下降空间。
目前经济状况跟2008年金融风暴后类似，都需要降息刺激。
在多次连续降息后，2008年12月末人民币存款利率为1年期2.25%，2年期2.79%。最近各大行刚刚对存款进行了降息，其中工行1年期存款降息后为1.45%，2年期为1.65%。这两档存款利率分别比2008年末低了80个基点、114个基点；而当前房贷利率为4.05%，只比2008年末低13.8个基点。
那么，2024年房贷基准利率（5年期LPR）还会降息吗？
我的看法是：会。
可以把当前的基准利率4.2%降低到3.9%或者3.8%。
但从官方目前对货币政策的表述看，2024年未必都能把这30到40个基点的降息空间兑现，或许会分两年实现。
要让经济重新起来，继续降准、降息、增加国债地方债是必须的。
至于存款利率，也会继续压降。只有这样，才能把待在银行里的136万亿住户存款（居民储蓄）激活。
经过1年来的降准、降息，报复性存款的局面有所改观（下图）。2022年新增住户存款17.84万亿，今年前11个月回落到了14.7万亿，估计全年会低于去年。
未来利率政策要达成的效果是：让不买房、不投资、只储蓄的人，在利率上补贴买房、投资的人。
只有让通胀减轻借债人的真实负担，经济才能避免陷入通缩。
从长远看，为了维持楼市的活跃度，进一步降低贷款首付比例、拉长房贷年限等措施，也会择机出台。
比如可以把居民购买首套房的首付比例降低到10%，甚至5%。贷款年限可以从目前的30年拉长到40年。
有人或许会反驳：房贷首付比例太低，可能让房贷变成次级贷。其实这种观念已经过时了。在人工智能、人脸识别、满大街摄像头的时代，变成老赖的成本很高。反过来，银行贷款的风险在降低。
看看美国是怎样做的吧（下图）。其实在中国香港，首套房首付比例最低也能做到10%了。
在中国，我们有制度优势：对于居民购买首套房，如果遇到按揭困难，可以把它变成共有产权住房。也就是说，政府替按揭人还款，部分房屋产权归政府，房屋的使用权仍然100%归个人；等个人收入增加，再把政府拿的那部分房屋份额买回来（支付较低利息），变成100%的商品房。
也可以考虑成立专门的非营利性机构来做这件事，对居民首套房提供上述呵护式服务。
