几个月前的金地2022年度股东大会，有两个反常的细节引起了股民的注意。一个是两个核心高管没到现场，董事长凌克和总裁黄俊灿通过视频连线方式参加，在深圳总部现场参会的最高级别高管是财务总监曾爱辉。
另一个反常是，“董事会换届”没有被纳入年度股东会议题。金地上一次换届是在2020年5月，第九届董事会产生，任期三年。按照正常流程，今年6月29日的年度股东大会将会审议选举出第十届董事会，但是股东大会议题里并没有提及此事。
彼时，董事长凌克的去留问题已经开始在坊间流传。
金地集团前董事长凌克
事实上，1959年出生的凌克今年64岁，早已过了常规的退休年龄，凌克和万科王石、碧桂园杨国强、恒大许家印、龙湖吴亚军同为第一代地产“大佬”，随着第一代“大佬”陆续谢幕，“金地凌克退休的时间”一直是业内的话题之一。
直到10月16日晚上9点，金地集团发布公告，宣布董事长凌克因身体原因申请辞去公司董事、董事长和董事会战略委员会委员职务，辞职报告自送达董事会之日起生效，总裁黄俊灿代行董事长职务。
“是正常的管理团队交接，对公司经营不会产生重大影响。”金地集团方面回复《凤凰WEEKLY地产》。
凌克辞职的消息在内部几乎毫无征兆，据《凤凰WEEKLY地产》了解，凌克今年还是照样参与公司各种重大议题的审议，并出席会议。“有点突然，上周四（10月12日），董事长还在公司露面开会了，开的经营季度会议。”一名金地集团的员工透露。
在今年年初召开的金地内部经营工作会上，凌克还称“房企经营就像踩单车，只有向前蹬，努力前行才不会跌落”。这番言论，颇有想大干一场的架势。
虽然看起来确实到了可以退休的年纪，但此时的金地似乎还没有做好掌门交接的准备。凌克事了拂衣去，给黄俊灿留下的是一个销售持续下滑、明年还有200多亿债券到期的金地。二级市场对凌克的“身体原因”也不买账，10月17日，金地集团股票、债券双双大跳水。
辞职前已密集退出多个职务
金地集团是如今TOP10房企里少有的管理层团队以“60后”为主的房企，最年轻的高管是1979年生人。多个金地集团内部员工对《凤凰WEEKLY地产》表示，中高层“60后”较多，确实影响到了青壮派的晋升机会。“动一动也好，让年轻人上去。”上述集团员工称。
金地集团金地中心大楼
凌克自90年代初从华中科技大学无线电专业毕业后，就进入金地，从金地二级企业金地商贸公司总经理做起到金地集团总经理，1998年执掌整个金地集团，担任金地集团董事长25年之久。
“凌克董事长的辞任，是因为身体的原因。作为公司创始人之一，凌董对公司有着深厚的感情。经过多方充分沟通后的安排，黄俊灿总裁代理董事长职责。我们相信这个安排，有助于公司管理团队的平稳过渡，以及公司的长期稳定发展。后续公司将按照《公司法》及上市公司的相关管理规定稳妥推进相关工作。”金地集团对《凤凰WEEKLY地产》称。
按照金地的口径，凌克为退休一事已经在内部沟通过一段时间了。从公开信息可以看出，凌克着手退休至少已经有3个月有余。今年6月底没有出现在股东大会现场后，凌克开始悄然辞去了金地旗下多个子公司职位。
7月6日，凌克辞去稳盛（天津）投资管理有限公司（下称“稳盛”）董事长职位，稳盛是金地集团出资设立的私募基金管理公司。之后陆续辞去了稳盛旗下的深圳市稳盛股权投资基金管理有限公司、深圳市稳胜企业管理有限公司、上海稳裕股权投资管理有限公司、深圳市金地投资管理有限公司的董事长职位，以及金地集团旗下的深圳睿金同德投资有限公司、北京金祥企业管理有限公司的董事长职位。
截至目前，凌克在金地商置还留有执行董事的职位，以及1.01%的股份。过去多年，凌克在金地集团和金地商置两个上市公司董事会拥有职位，加起来年薪过千万，接近万科的董事长郁亮。
金地商置是金地集团旗下独立运作的商业地产投资、开发及运营管理的平台，在香港交易所上市。其和金地集团几乎共用一套管理层，但股东方不同。金地集团的大股东是生命人寿，二股东为国企“深圳市福田投资控股有限公司”。金地商置的股东成分则简单许多，金地集团持股40.27%，二股东是新加坡力宝集团，持股24.97%，剩余股份由凌克、黄俊灿、徐家俊分持。
因为股东方的区别，金地商置一直被外界诟病为金地集团管理层的“后花园”。金地商置从成立，到金地集团输送项目，再到金地商置销售额翻倍，这些事都发生在生命人寿和安邦保险（原为金地集团的股东之一）出现人事动荡之时。更可疑的是，金地商置的业务发展和其标榜的并不一致，除了商业地产，其大量涉足住宅开发，和集团呈明显的同业竞争。
如今，凌克退休，同业竞争的问题或被摆上台面。
“董事长今年比较多在香港，高管经常去香港沟通工作。也算正常工作吧，毕竟商置公司在香港。”一名金地地产板块的员工对《凤凰WEEKLY地产》透露。
关于凌克在金地商置的职位变动，金地集团回复：“目前仍为商置执行董事，如有变动会及时公告。”
流出的调研报告
凌克退休前的最后一个公司内部会是10月12日的经营季度会。经营会的三天前，金地发布9月销售报告，2023年9月实现签约金额131亿元，同比下降42.27%。1-9
月公司累计实现签约金额1219.3亿元，同比下降25.23%。
按照金地集团的介绍，“三季度以来，金地集团月度销售业绩已连续三个月环比回升，销售排名始终保持在行业前列。”
在外界看来，金地的情况不容乐观。今年8月，市场上仍流传出一份金地集团的调研报告要点。报告内容显示，金地管理层对今年三季度“仍然悲观”。
“一二线销售仍在衰减，公司认为三季度仍然悲观；公司的销售目标开始下调并开始采取促销等手段加大回款；融资端银行表现尚稳但债券抛售和换手已在进程中；财务端中报预计货币资金将进一步减少，叠加销售不振和友商负面爆发，近期情绪还将走弱；公司三季度21亿到期可以应对，但后续压力将大幅提高，对于明年一季度83.5亿到期的能力与意愿仍存在极大不确定性。
基于现状，公司将不再坚持保利润，开始加大各区域销售回款促进力度，包括车位、底商和尾盘在内的700亿滞重资产。”流出的调研报告称。
调研报告里还显示，金地管理层认为“金地商置和金地物业尚未进行抵押或出售，仍有余力，没有到山穷水尽地步。”
“流出的内容与现场说的有一点出入，不过大体上就是这么难。”一名熟悉金地的金融机构人士对《凤凰WEEKLY地产》证实报告真实性。
金地在过去一年内已多次降薪。“干部已经降了两轮了，最新一次降薪是今年9月，幅度是5%-10%，总部员工全部降。有些城市公司合并，小幅裁员还在持续。”上述地产板块的员工说。“去年下半年降了一轮，不同级别不同，基层人员工资没变，其他不同级别降薪幅度在在3%-6%。”一名金地物业板块的员工称。
60岁之后，凌克曾试图为金地寻找出路。
2020年，凌克在金地内部主推“地产科技”，简单粗暴的解释就是“通过产业拿地”。根据金地的公开表述，金地产业板块涵盖了产业园开发、投资孵化、运营及研究咨询等业务，重点聚焦行业前沿科技。
最终落地的点是建造产业园。截至目前，金地产业园已布局全国18座城市，开发运营产业类项目41个，管理面积约415万平方米。
另外，金地还在代建行业做出了一些成绩，截至今年上半年，代建业务签约管理面积超2200万平方米。
“凌董是中国房地产协会科技分会的会长，不过他后面对地产科技的兴趣也没那么大了，关键还是公司生存。”一名接近地产科技板块的金地员工称。
2022年，金地集团因资产减值近50亿，最终增收不增利，营收1202.08亿元，同比增长21.14%；归属于上市公司股东的净利润61.07亿元，同比下降35.09%。
金地集团2023年半年报显示，截至今年上半年，金地的信用借款降了60亿，长债40亿、短期20亿了；抵押质押担保增加了123亿元，长期借款增加80亿元，其中167亿一年内到期，短期借款一年内到期借款180亿元。
金地集团在今年10月13日还清了“15金地01”本息合计约28.4亿元的债务后，今年已无到期公开债务。面对2个月后的2024年，金地难言轻松。
公开数据显示，2023年8月12日至2024年8月12日，金地集团1年内有139.85亿人民币债券和4.8亿美元债到期，合计总额约为174.2亿元。展望至2024年底，到期债券还将增加34.15亿元，合计到期债券约为208.35亿元。
今年早些时候，市场流传金地集团向深圳市和广东省求助的传闻。根据8月流出的调研报告，金地管理层否认了这则传闻，并称：“公司大股东为富德生命保险和福田国资，但大股东意愿低，二股东股比少，公司职业经理人特征持续数十年，没有救助基础。”
但到了9月，金地集团官方宣布，公司正与股东深圳市福田投资控股有限公司商讨，福田投控根据区域发展的需要研究为金地在公开市场发行的公司债券或中期票据提供担保等增信措施。
短短的1个月之内，国资二股东的态度180度转变。或许，金地已找到安全上岸的路径。
