碧桂园管理团队：我们正在从过去的中规模、中速度，向质量与规模并重转变。
从我们来看，未来的发展机会更在于存量市场。
碧桂园服务管理团队最近在忙一件事，就是跟董事会汇报讨论如何在整个行业中有足够吸引力和未来具有竞争力的发展目标。“在新的经济环境下，要做发展节奏的调整，业务往市场方向调。”
8月29日，碧桂园服务控股有限公司（以下简称“碧桂园服务”，06098.HK）线上发布2023年中期业绩。
作为国内头部物业企业，碧桂园服务整体收入表现稳定，经营性净现金流指标健康。2023年上半年整体营业收入207.33亿元，同比增长约3.4%。截至2023年6月30日，手握银行存款和现金127.12亿元。
“风险的传递可以阻断，对兄弟公司会积极帮助，一起化解问题。” 对于外界关心的物业关联房企的风险传递问题，碧桂园服务首席财务官、联席公司秘书黄鹏在回应中国房地产报记者提问时表态：“会努力做好乙方，配合甲方保交楼，坚持服务稳定大局，积极协助兄弟房地产公司去化解风险和舆情，支持客户互利共赢，保持服务平台稳定，确保两家公司业务和财务的独立，不会做任何利益输送行为。”
对于未来，碧桂园管理层比较乐观，认为物管行业增量放缓，但仍然处于存量增长发展的一个趋势，业务的边界一直在加大。“大物管”刚刚起步没多久，市场足够大。其管理层判断接下来高能级城市将成为各家企业在市场竞争的重点。“我们正在从过去的中规模、中速度，向质量与规模并重转变。”
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上半年的营业收入207.33亿元
第三方收入达到95.6%
财报数据显示，碧桂园服务2023年营业收入同比微涨3.4%至207.33亿元。毛利约为51.58亿元，公司股东应占核心净利润约为人民币26.15亿元。
这份成绩单的“压舱石”是物业管理服务，收入约121.88亿元，同比增长10.9%，占总收入比例约为58.8%，较2022年同期的54.8%提升了4个百分点。
此外，碧桂园服务社区增值服务收入约为18.84亿元，同比下降10.8%,占总收入比例约为9.1%；非业主增值服务收入约为9.72亿元，同比下降31.8%，占总收入比例约为4.7%。
“社区增值业务今年会做恢复性的调整，而且做结构性的升级，有新的业务布局，在社区增值服务中进场零售。”碧桂园服务管理层说，等新的业务发展起来，将会带动产品力的提升，进而收入和利润实现同步提升。
剔除无形资产摊销毛利率，碧桂园服务的综合毛利率约为27.4%。同比下滑2.1个百分点。碧桂园服务管理层认为，虽然核心归母净利润微降，物业管理毛利率相对稳定。
“与姐妹公司碧桂园控股相互隔离，保持上市公司独立性，高度市场化运作。”黄鹏说，目前公司第三方收入比例从2018年的79.7%持续上升，到2023年已达到95.6%，高于同业水平。
在业绩会上，碧桂园服务管理层谈及发展策略时提到了“独立自主，自力更生”，强调公司定位从来都是独立业务，追求成为世界领先的服务集团。公司严格遵守上市公司5独立，守住治理法规的底线。人员、财务、资产、机构与业务与关联方与控股股东完全隔离。
“对于地产行业的下行和近期兄弟单位流动性短期困难形成的一个冲击，以及客户财务财力收紧和行业竞争加强等问题，我们积极面对，坚守服务，守住底线收缩战线，注意客户满意度和产品力打造。”黄鹏说，“我们没有降薪裁员，有安心踏实的平台，保住了十几万人的工作。”
碧桂园服务管理层希望大家对公司放心，在进行业绩解读时特别提到，公司的货币资金余额在今年6月30日的时候已达到127亿元，受限资金只有1.6亿元，剩下126亿元左右全是自由可流动的资金。
“我也想向大家强调和承诺，除了这1.6亿元用于开票据保函，用于投标保证金之类的授信资金外，其他所有的资金和存款不存在有抵质押限制的情况，不存在将现金存款作为关联地产兄弟公司债务担保方这样的情况。当期期末没有，在期内也没有发生，未来也不会发生。”黄鹏说。
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收费管理面积突破10亿平方米
过去七年四次战略修编
对于外部大环境变化考验下的企业，“变”才是永恒的“不变”。碧桂园服务管理层对物管行业的未来充满信心，一方面加强公司基础服务，另一方面也在通过不断调整探寻公司发展更优战略。
从物业管理规模来看，碧桂园服务收费管理面积突破10亿平方米。截至2023年6月30日，除“三供一业”业务外，集团的合同管理面积约16.47亿平方米，收费管理面积约9.16亿平方米，分别较去年年底新增约4474万平方米及4687万平方米。
此外，“三供一业”业务的物业服务的合同管理面积及收费管理面积分别约为9290万平方米及8220万平方米。
据介绍 ，碧桂园服务的项目遍布中国内地31个省、自治区、直辖市及香港特别行政区的超过400个城市以及海外，重点覆盖包括珠三角、长三角、长江中游、京津冀及成渝五大经济发达城市群，位于一二线城市项目的收费管理面积占比已经达到43%。截至2023年6月30日，该公司共管理6986项物业，为境内外约885.3万户业主及商户提供物业管理服务。
碧桂园服务首席战略官徐彬淮结合自己的工作实际讲述了新环境下，公司的“变与不变”。
从2016年加入碧桂园服务，徐彬淮到公司已有7个年头，主要分管社区增值、运营、公司战略及数字化。“过去7年，从公司没有上市到上市，做了4次战略修编，也有因时事而做出一些针对性的调整，整个战略的主旋律没有变。”
徐彬淮进一步解释，在4次战略修编过程中，有3个核心不变的因素，还有4个因素在持续做一些修正和调整。
不变的因素，一是以客户为中心的战略。“2021年我们成立了客户体验研究院，通过这样的一个组织，不断的去深入了解和倾听业主的声音，把业主的声音反馈过来指导我们的物业服务，去调整我们的作业标准，然后不断的进行迭代。”
据其介绍 ，上半年，碧桂园服务推动项目质量提升及环境改造，共覆盖497个项目，包含对游乐健身设施、智能化系统、地下车库节能照明系统等的共1557项改造及升级，改造金额约为人民币1.5亿元。
第二个不变是保持社区场景的主战场，同时做多元性的生态布局。
第三个不变是社区服务，整体叫“n+x”的一个社区增值服务发展战略。“我们还是希望聚焦在3~5个业务上，能够真正把这些业务做透，走向市场化，一条龙去开展这些业务。比如洗护、零售和酒就是我们重点去布局的3个业务。”
徐彬淮说，公司的4点变化也是结合整体的宏观环境自身实际来调整。“比如调整发展节奏，把业务往市场化、往未来更有成长性的方向上去调整。在发展目标上，最近整个管理团队也在和董事会做一些讨论和汇报。”
4个变化还包括商业模式的设计，不断升级优化以及加大数字化和科技化投入，上半年在此方面已投入1亿元，预计今年整体投入将超过4亿元。
最后一个改变是不断加大对员工的投入和关怀方面。“我们所处的是一个服务性的行业，如果我们不能给到足够的关怀，不能让我们的一线的员工努力，他们怎么可能会带着微笑，勤勉地去让我们的每一个客户去满意？”
碧桂园服务首席市场官汪英武，主要分管市场外拓管理、城市服务，谈及外拓市场的变化，他认为物业行业的集中度提升了，头部企业的市场占有率会越来越高，存量市场的竞争会更激烈。“从我们来看，未来的发展机会更在于存量市场，这个可能是头部企业往专业、科技化升级转型的机会。”
