“过去六个月，我们期待的零售商场复苏情况理想。虽然未来仍有不少挑战，但我们依然乐观。”太古地产有限公司（以下简称“太古地产”，1972.HK）主席白德利在8月11日召开的中期业绩会上说。
在港股内房股2023年中报按兵不动之时，一些港资房企率先发布了2023年中期成绩单。在恒隆、九龙仓之后，太古地产也披露了其2023年中期业绩。
财报显示，2023年上半年，太古地产收入72.97亿港元，同比增长6%；公司股东应占基本溢利39.01亿港元，同比下降6%；经常性基本溢利38.92亿港元，同比增加2.2亿港元，主要反映香港及内地的零售物业组合和酒店业务快速复苏。
同时，太古地产上半年债务净额约295.14亿元，同比增加56%；资本净负债比率为10.2%，同比增加3.7个百分点。
众所周知，与内地房企高周转、高负债冲击规模不同，港资房企的标签就是经营稳健、负债率低而利润率高，即使在房地产下行周期，其负债和盈利状况有所波动，但总体而言可圈可点。
内地市场一直是太古地产的重要布局地，2023年上半年，太古地产在香港和美国的投资物业分别录得物业估值亏损净额20.28亿港元及8100万港元，而内地的投资物业则实现正收益，录得物业估值收益净额4.61亿港元。
正因如此，当恒隆和九龙仓等港资对内地市场下半年保持谨慎观望态度时，太古地产则要乐观许多。
白德利表示，在内地将继续引领向前，并积极进军其他一线城市和新兴一线城市。目前，太古地产在西安及三亚发展的两个大型投资项目正如火如荼进行，此外，白德利表示“还在积极拓展大湾区业务”。
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内地计划投放500亿港元
积极拓展大湾区业务
2022年3月，太古地产曾宣布了一项1000亿港元投资计划。按照惯例，在此次业绩会上，太古地产也向外界宣布了这项投资计划的最新进展。
太古地产方面称，该项计划目前进展顺利，正集中在多个核心市场，包括香港、内地及东南亚发展新项目，约40%的资金已承诺投放到全新投资项目。
根据太古地产的投资计划，将投放300亿港元至香港物业组合，持续投资旗舰项目太古坊及太古广场。太古地产收购的仁孚工业大厦和华厦工业大厦，以及计划中的糖厂街一块用地，未来将会成为太古坊总体规划一部分。同时，太古广场六座预计于今年底落成，毗邻的太古广场五座的提升工程已完成。这两项物业将进一步提升及丰富“太古广场”办公楼品牌，以配合物业组合向东扩展。
在内地业务拓展方面，太古地产的计划是投放500亿港元，目标是在2032年前将其在内地的投资总楼面面积增加一倍。太古地产披露，目前公司在西安和三亚的策略性投资进展顺利。其中，西安太古里是一个以零售为主导的大型项目，选址于古代长安城；海南省三亚市零售项目则是太古地产首个以零售为主导的度假型商业项目。今年2月，太古地产购入成都远洋太古里余下权益，项目已由太古地产全资拥有。
太古地产还在积极拓展大湾区业务，包括正研究在广州荔湾区聚龙湾片区和深圳福田区投资大型项目，亦考虑继续投资上海浦东区。
另外，在太古地产的千亿港元投资计划中，有200亿港元用于物业组合的买卖，包括在东南亚的物业买卖。目前，太古地产在香港和东南亚共有6个项目正在发展中。
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写字楼业务差强人意
寻找机会处置非核心资产
今年上半年，太古地产的香港及内地零售业务显著反弹。
其中，太古地产香港零售物业组合的租金收入总额为12.3亿港元，较2022年同期上升17%；内地商场零售销售亦有增长，同比升14%。白德利表示，这主要是由于政府取消所有旅游及防疫限制措施，令消费信心回升，部分商场的零售销售额重回疫前水平。
尽管经济环境不明朗及股市波动，太古地产预计，香港的人流和租户销售额将会持续改善。透过集团强大的营销活动和会员奖赏计划，销售动力将能维持。
在内地，太古地产上半年零售物业租金收入总额上升30%至20.42亿港元；撇除租金支援和人民币币值变动，租金收入总额上升37%。太古地产预计，市场对零售楼面的整体需求稳定，并在2023年下半年稳步复苏。预计广州和成都奢侈品牌零售商对零售楼面的需求殷切，上海的奢侈时装、化妆品和时尚生活品牌零售商及餐饮行业商户对零售楼面的需求将会稳定，而北京的零售销售及市场对零售楼面的需求将会稳步恢复。
相比零售市场的明显反弹，太古地产旗下的写字楼业务表现差强人意。
“受供应增加影响，加上经济前景持续不明朗，香港办公楼需求偏低，市道疲弱。”太古地产行政总裁彭国邦表示，香港办公楼未见有新的需求出现，尽管市场环境充满挑战，太古地产旗下办公楼物业组合仍表现坚稳，香港办公楼整体租用率达到94%的高位水平，但续租租金出现不同程度的负增长，幅度为-13%～-3%。太古坊重建计划进展良好，工程现已进入最后阶段。太古坊二座共56%的楼面获承租，已交付17个楼层予承租租户。
内地办公楼方面，彭国邦表示，旗下组合表现良好，广州太古汇办公楼及北京颐堤港一座的出租率维持于92%的高水平，上海香港兴业中心一座及二座出租率为98%。
太古地产预计，北京、上海和广州的办公楼需求及市场气氛可于2023年下半年恢复，然而，经济前景仍不明朗。上海及广州的办公楼楼面供应持续增加，特别在新兴非核心地段的部分区域将会对租金构成下行压力。
彭国邦表示，过去几年，太古地产都有出售非核心物业，集团也会持续检讨旗下财产，寻找机会处置非核心资产。
对于后市展望，太古地产管理层表示，内地仍是未来发展的核心市场，并看好其发展前景，尤其是许多国际品牌有意在区内扩展业务，商场楼面的需求殷切。太古地产将与伙伴通力合作，在旗下商场共同设计创新的购物体验。
白德利称：“展望未来六个月，我们预期市场趋向持续复苏。香港与内地恢复通关是疫后复苏的重大转折点，我们将积极参与其中。”
