大家还记得年初那段时长5秒的“万柳书院少爷”视频吗？这则视频在发布后引起网友纷纷议论，豪宅万柳书院也迅速火出圈。
但在5月6日，京东拍卖网挂出一则资产推介信息，对应的抵押物便是——万柳书院小区。
消息公布才5天，该公告就引来超2万次围观，其中有55名意向人。大家纷纷猜测，这是哪位大佬暴雷了？
但这次并不是个人业主出现债务问题，而是万柳书院小区开发商背后的房产信托——金谷信托暴雷了。
01
万柳书院拍卖到底是怎么回事？
今年5月6日，京东拍卖网挂出一则北京赫华恒瑞地产不良债权转让的推介信息，中国信达北京分公司对近47亿不良债权进行转让，其中债权本金37.5亿元，债权利息和其他费用不详。
万柳书院是北京赫华恒瑞名下现在唯一开发和销售的楼盘。据中国基金报援引此前公开报道，万柳书院由中赫置地投资控股有限公司开发，占地面积为38869.6平米，共14栋板楼，每套房在205-558平米之间不等，共301户，且早已售罄。
但在推介信息详情里，此次抵押的75套万柳书院房源状态均为“未售”，据知情人士透露，万柳书院这70多套房在两年前就已卖出，只是开发商没有资金解除抵押，所以无法网签、不能办房本。此次抵押的75套万柳书院房产均属于北京赫华恒瑞房地产开发有限公司，而北京赫华恒瑞原股东中赫集团有限公司则由中国金谷国际信托有限责任公司100%持股，金谷信托由中国信达持股93.75%。
在挂出的公告中，中赫集团被列为共同债务人，万柳书院的开发商中赫置地就是中赫集团下的全资子公司。
中赫置地是“豪宅”开发专业户，在北京相继打造了钓鱼台7号院、万柳书院、北纬40度、诚盈中心、朝阳东苇路等项目，均是豪宅。
尽管开发的豪宅备受欢迎，但中赫置地却频频成为“老赖”。
主要有以下两点原因：
其一，相比大型上市房企，未上市的中赫集团融资渠道较少。
据华尔街见闻报道，中赫集团前述机构人士表示，银行、信托是中赫集团最主要的融资渠道，加上在2021年卷入山东国际信托宋冲贪腐案，融资问题难上加难。
其二，烧钱搞体育、冰雪小镇等重投入、长回报周期的项目。
2018年中赫选中崇礼太子城冰雪小镇项目，投入超200亿，2019年又自掏腰包15.56亿元支持国安，还向山东国际信托贷款20亿元支付其经营费用，2021年6月，中赫集团还持有北京国安全部股权。
这些项目重投入且回报周期长，要同时玩转多个这种对资金链要求极高的项目，无疑挑战重重。
果不其然，为克服资金周转困难，在2019年中赫集团为融资将万柳书院资产包抵押给金谷信托，同时对北京赫华恒瑞做了前述股权变更，万柳书院被抵押的时间刚巧也是在中赫拿下崇礼太子城冰雪小镇之后。
然而，烧钱搞这些项目的结果是什么呢？2016年中赫成为北京国安足球俱乐部大股东时，国安经营不善，中赫也被拖入泥潭，2021年北京国安巨亏12亿元且欠薪传闻不断，北京国安及多家中赫系子公司被申请强制执行，中赫集团董事长周金辉也被限制消费。
除了万柳书院被挂上拍卖网站，2022年至今，中赫集团已有5条被执行人信息，总金额超11亿元。
02
房地产信托暴雷
这并非金谷信托第一次踩雷房地产项目。
2018年7月，金谷信托在接手刚泰集团旗下的台州博泰一年半后（对应的项目为刚泰国际中心），刚泰集团就出现债务危机，其母公司中国信达对台州博泰挂拍，债权总额为11.775亿元。
2020年之前，房地产项目一直是信托公司的香饽饽——
根据中国信托业协会公布的数据，在2017年之后，投向房地产的信托资金占比出现了明显的提升，2017和2018这两年均维持了较快的增速。截至2019年4季度末，全国68家信托公司受托资产规模为21.6万亿元，较2018年年末的22.7万亿同比下降4.85%，投向房地产领域的信托资金总额为2.7万亿，占比15.07%。
在信托资产规模下滑的背景下，房地产信托规模在2017和2018年明显上升、2019年末与上年同期持平，主要原因在于房价上涨、地产公司业绩好，投资于地产项目的收益水平较高。2011-2015年，房地产信托产品的平均收益率曾在10%左右。
而2020年之后，香饽饽变成了烫手山芋。
用益信托网的数据显示，2022年共计披露违约风险项目200余款，涉及金额约1200亿元，其中，房地产类信托涉及金额较多，违约风险项目涉及金额约917亿元，占全部违约金额的75.3%，成为行业违约“重灾区”。
受房地产市场暴雷事件频发的影响，投向房地产的信托资金在逐步缩水：中国信托业协会数据显示，截至2022年三季度末，投向房地产的资金信托规模为1.28万亿元，同比下降0.67万亿元，降幅34.20%。
房地产市场遇冷，一鲸落，不是万物生，而是把万物都拉下水。
过去，房地产信托因其投资高回报属性为众多信托机构青睐，后因房地产开发公司深陷债务危机，房地产信托逐步成为大苦主。
那信托机构的钱又来源于何处？与我们有什么关系呢？举个例子来说明——
2020年5月，四川信托突然暴雷，申鑫系列、百福系列等多只TOT产品无法正常兑付，涉及规模约250多亿元，自然人8000余名。
TOT兑付逾期之后，四川信托开通了底层资产定向查询通道，有些项目联系不上项目经理，查不到，而能查到的底层资产也让人震惊，包括星汇广场（成都国际商城）、北京三奇和国之杰，其中星汇广场是成都市中心著名烂尾楼。
在四川信托暴雷后，诸多投资者聚集在四川信托总部成都川信大厦讨要说法，但公司高层并未给出满意方案，部分投资者转而向理财经理施压，甚至有理财经理因此遭受人身安全威胁。
可即便如此，投资者们也并未顺利拿到投入的资金，据四川信托姓孔的内部人士透露，四川信托已经没有一分钱，2020年5月拆借了9亿元，连总部所在的川信大厦也早已抵押。
可见，在房地产信托背后，信托产品资金来源与许多投资者息息相关。四川信托TOT产品大多的操作模式为：信托项目出现风险无法兑付后，用TOT产品资金来接盘，有些项目后来能够回款，有些项目就一直在资金池里“滚”，依靠后续投资者投入的资金兑付前期产品。
如果大家不想自己的钱有去无回，够资格投资信托产品的朋友，应当注意在投资信托产品前了解其底层资产资质及构成的具体情况。
（主笔 / 代林 责编 / 江雁）
