中国基金报 安曼
刚刚，负面缠身的大连万达商管发布公告，澄清卖身、业绩造假等四大传闻。
王健林的万达集团是曾经是国内最大的商业地产开发商与运营商，大连万达商管则是万达集团旗下最核心的资产之一，也是此前谋求上市的珠海万达商管的大股东。
传言一：大连万达触发还款条约
近日，有媒体报道，珠海万达商业管理集团股份有限公司 （简称：“ 珠海万达商管 ”）的港股上市申请将于近期到期，如其未能于2023年5月8日前完成上市， 大连万达集团股份有限公司 （简称：“ 万达集团 ”或“ 大连万达 ”）需提前归还13亿元美元离岸贷款的本息。
公司的核实情况及结果：经向发行人控股股东 万达集团 咨询了解，目前 万达集团 境外共计三笔美元银团贷款，存量合计13亿美元借款主体并非发行人。根据约定，如 珠海万达 未能在2023年5月8日前完成上市，如超过66.67%份额的参贷行要求还款，则 万达集团 需归还贷款。
经 万达集团 与参贷行沟通后，截止本公告发布日，无一家银行提出需 万达集团 提前还款，该条款暂无触发风险。
万达商管称，自2023年3月31日境外发行上市新规施行以来，珠海万达商管积极应对并在4月13日递交了备案材料，中国证监会在4月20日受理了备案材料。
据悉，2022年10月25日，珠海万达商管向港交所递交招股书，截至2023年4月25日，该招股书状态更新为失效。
彼时，万达方面表示，目前上市申请材料失效并不影响公司在香港联交所的上市进程，公司会尽快按香港联交所要求更新提交申报材料，目前上市进展有序推进中。
传言二：大连万达多项业绩造假
大连万达商管表示，发行人及子公司内部管理规范、信息化程度高、内控机制完善，建立了完善的统计规则和的统计口径及统计方式。
销售额方面，大连万达商管称，万达广场内绝大多数租户向发行人支付固定租金，固定租金与商户销售额没有直接关联，发行人掌握销售额数据主要用于跟踪商户经营情况，不存在造假的情况。
客流量方面，大连万达商管称，万达广场的入口处都安装了检测进入商场人员数量的特殊装置并与经营分析系统打通，由经营分析系统对客流量进行客观统计和记录，发行人已制定了信息系统相关的关键制度和规范，不存在任何人为操纵或修改。
出租率方面，大连万达商管称，由已出租面积除以总可出租面积计算。总可出租面积为总在管面积减去公共区域及设施区域，已出租面积是根据租户签订的租约进行计算。发行人已制定严格的内控措施，通过租赁系统进行合同管理及监督执行，不存在任何人为操纵或修改。
大连万达商管强调，对外披露的财务数据均由知名审计机构审计、业务数据由珠海商管上市联席保荐人等机构尽调确认，业绩不存在造假情况。
传言三：大连万达将被华润集团收购
大连万达商管称，华润集团旗下华润置地已官方回应否认收购万达地产集团，并称该信息为谣言，相关传闻不实。
传言四：万达160亿出售20家购物中心
5月24日，有市场消息称，万达目前正考虑评估出售其位于上海、江苏、浙江等地的20家购物中心，每个项目寻求约7亿元至8亿元的估值，具体价格取决于位置和业务，上海一家购物中心的售价可能高达10亿元，总估值将达到140亿元-160亿元。目前接触的潜在买家为保险公司和资管机构。该消息称，万达可能会根据投资者的反应决定在该地区出售更多购物中心。
对此，大连万达商管表示，公司没有直接出售20家江浙沪已开业商业广场的计划，上文提及的网络传闻不属实。
大连万达商管称，今年3月国家发改委、证监会等发文，支持REITs试点拓宽至消费基础设施领域，优先支持百货商场、购物中心等；行业政策积极向好，公司将抓住政策机遇，积极筹备消费类基础设施ABS、Pre-REITs及 REITs，力求盘活资产、回收资金。
大连万达商管介绍，截至2022年末，公司共拥有及运营管理已开业商业广场472个，其中自持广场288个，具有产权清晰、现金流稳定、长期增值空间大等特点，经培育期后可成为消费类基础设施ABS、REITs的合格资产。
官网信息显示，大连万达商管集团成立于2002年9月，是万达集团旗下商业物业投资及运营的唯一业务平台。
此外，万达集团官网5月20日还发布简短声明称：网传万达大规模裁员消息不实。有内部人士透露，“的确在进行人员优化，涉及个别部门的压缩，但是没有大规模裁员，有些部门人员还在增加。”此前，网上传“万达大规模裁员，涉及比例达30%以上。
珠海万达商管上市延期
综合来看，大连万达近日深陷裁员、卖身等各项传闻，均是因为旗下珠海万达商管上市被迫延期而引起的。
据了解，珠海万达商管此前分别于2021年10月21日、2022年4月22日、2022年10月25日先后三次递表港交所。根据港交所聆讯流程，递交IPO资料后超过6个月未完成聆讯过程，招股书将失效。
而今年2月，中国证监会发布境外上市备案管理相关制度规则。这也意味着企业赴境外IPO面临新的标准要求。珠海万达商管只能按照新规准备IPO材料，然后重新递表。
然而，这也意味王健林的万达被迫触发了13亿美元的银团贷款。不过据知情人士透露，万达集团已就该条款正式向所有参贷行发出豁免同意申请，将合同约定的上市日期调整为2023年11月30日，三笔银团均已有超过三分之一的参贷行向代理行回复同意豁免申请，因此万达不会被要求提前还款。
但是，这仅仅是万达的第一重风险，随着珠海万达商管上市的不确定性，万达还可能会触发上市对赌协议中的回购条款。
据了解，在推动万达商管上市的过程中，万达商管通过这22家机构投资者和6位基石投资者融资约380亿元，蚂蚁、腾讯、碧桂园、郑裕彤家族等组成了万达商管“豪华股东团”。
同时，万达商管做出对赌，涉及业绩及上市时间，2021年至2023年，净利润分别不低于51.9亿元、74.3亿元、94.6亿元，累计不少于220.8亿元。2021年，万达商管实现净利润35.12亿元。
招股书显示，万达商管称其已完成了对赌协议承诺的2021年利润要求。
根据2022年财报，大连万达商管一年内到期的非流动负债由2021年的170.17亿元，增加至687.68亿元，理由是，“主要系因珠海商管投资人本息重分类至一年内到期非流动负债”。与此同时，由于偿还有息负债本息等原因，大连万达商管的货币资金下降49.75%至217.11亿元，现金及现金等价物下降至196.32亿元。
根据珠海万达商管招股书，截至2022年末，万达商管累计开业473个项目，管理商业面积6556万平方米，其中租赁面积4445万平方米，同比增长11％；在建万达广场187个，商业面积2195万平方米。
大连万达商管发布的一季度财报显示，截至2023年一季度，大连万达商管短期借款为68.04亿元，同比增长1450％，一年内到期的非流动负债为730.37亿元，同比增长338％，合计负债近800亿元，而货币资金为304.67亿元，无法覆盖短期债务。
自去年12年以来，大连万达发行的多只债券遭到市场抛售，在今年4月底，一度从30元附近跌近10元附近，跌幅近70%。
不过近两日，受万达出售20个购物中心的传闻影响，万达集团旗下债券曾在本周三大涨。
