“REITs试点三年来，特别是转入常态化发行新阶段以来，资产类型稳步拓展，基础制度加快建立，监管框架基本构建，市场运行总体平稳，逐步走出了一条具有中国特色的REITs发展道路。”4月25日，中国证监会债券部主任周小舟在北京市2023年基础设施REITs产业发展大会上表示，下一步，证监会将以推进常态化发行为抓手，加快推动REITs市场高质量发展。
拓宽试点范围
坚持服务实体经济
自2020年4月份启动试点以来，我国基础设施REITs市场运行已满三周年。据周小舟介绍，三年来，证监会顺应宏观经济形势变化、市场需求增长，加快推动REITs常态化发行。会同国家发展改革委等有关方面接续推出基础设施REITs常态化发行“十条措施”及进一步推进常态化发行的“十二条措施”，拓宽试点范围、分类调整收益率、优化审核注册流程，推动REITs市场高质量扩容。
截至目前，已上市27只基础设施公募REITs募集资金超900亿元，回收资金带动新项目投资近4500亿元，市场规模效应、示范效应日益显现。目前首批4只扩募项目已获批，预计募集金额超过50亿元，带动新增投资超380亿元，REITs作为“资产上市平台”的长期战略价值和持续畅通投融资循环的功能进一步深化。
三年来，证监会始终心怀“国之大者”，坚持服务实体经济的根本宗旨。推动首批保障性租赁住房REITs落地，助力建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。推出首批新能源REITs，服务国家“碳达峰碳中和”战略。平稳推出首单民企REITs、首单大型平台企业“绿灯”投资案例，助力民营经济健康发展等。今年3月份，进一步将资产范围拓展至消费基础设施领域，助力扩内需、稳增长。
三年来，证监会坚持发展与规范并重，不断加强制度体系建设。在市场培育、项目推荐、审核注册、信息披露等方面持续完善制度性、机制性安排，保障试点工作顺利开展。围绕以“管资产”为核心，制定基础设施公募REITs监管工作方案，健全全链条监管安排。引入做市商机制，建立完善市场交易监测及风险预警处置机制，同时，积极推动相关部门出台税收、国资、保险资金投资等配套政策。
推动扩募常态化
研究优化REITs估值体系
据周小舟介绍，下一步，证监会将以推进常态化发行为抓手，加快推动REITs市场高质量发展，重点做好四方面工作。
发挥市场功能，服务稳增长大局。落实进一步推进基础设施REITs常态化发行的“十二条措施”要求，推动消费基础设施REITs项目尽快落地，将REITs试点范围拓宽至水利、新基建等基础设施领域。做好首批扩募项目发行上市准备工作，推动扩募常态化，支持已上市REITs通过增发份额收购资产，开展并购重组活动。
加强市场监管，促进平稳运行。落实基础设施REITs监管工作方案，聚焦资产运营管理情况，开展已上市项目现场检查，促进市场主体归位尽责。制定发布产业园区、高速公路等成熟资产审核要点，优化REITs审核关注事项、强化信息披露要求，提升审核效率和透明度。指导交易所制定出台定期报告和临时公告披露指引，逐步完善符合REITs特点、规律的信息披露体系。
完善市场体系，培育良好市场生态。研究优化REITs估值体系，完善一级市场发行询价机制，促进发挥REITs不动产定价之“锚”的作用。丰富市场参与主体，支持优质保险资产管理公司参与REITs业务，研究符合条件的信托等机构开展REITs业务的制度安排。推动社保基金、养老金、企业年金等配置型长期机构投资者参与投资，积极培育专业REITs投资者群体。研究探索发展私募REITs市场，推动公募REITs、私募REITs、Pre-REITs协调发展。
凝聚各方合力，推动市场健康发展。完善重点地区综合推动机制，统筹协调解决REITs涉及的项目合规、国资转让、税收政策、权益确认等问题，更好发挥地方在项目培育孵化方面的积极作用，保障常态化项目供给。加强与财税部门的沟通协调，研究优化税收配套政策。加快推进REITs专项立法，在《公司法》《证券法》框架下，研究构建符合REITs特点及中国国情的法规制度安排，推动契约型、公司型REITs协同发展。
