北京正在完善“一区一策”调控措施。
近日，北京市住建委公布了2023年市政府工作报告重点任务清单及实事事项一季度工作进展情况。其中，任务清单第232项工作任务为：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快健全多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，健全工作机制，完善“一区一策”调控措施，支持“一老一小”、中心城区人口疏解和职住平衡的合理住房需求。
北京市住建委公布的进展情况显示，多子女家庭和职住平衡家庭购房支持政策按照“一区一策”的方式由房山区试点，相关内容报请市委市政府同意试点推进，下一步需争取人行营管部和住建部同意。
“这说明‘一区一策’或进入落地实施阶段，房山区有望率先试点。”中指研究院市场研究总监陈文静表示，去年8月北京已提出“研究对多孩家庭、职住平衡购房等合理住房需求的支持措施”，房山此次对多子女家庭和职住平衡家庭住房需求的支持，是支持刚性和改善性住房需求的具体体现，符合“房住不炒”的政策导向。
房山多孩、职住平衡家庭 “认房又认贷”标准或得到优化
目前，北京市住建委暂未公布房山区试点“一区一策”的具体举措。
“参考全国其他城市以及北京以往所出相关政策，预计房山多子女家庭和职住平衡家庭购房支持措施，或落脚在优化认房认贷标准、降低首付比例、降低房贷利率、提高公积金贷款额度、调整社保/个税年限等方面。”陈文静称。
诸葛数据研究中心高级分析师陈霄认为，房山有可能出台降低多孩家庭、职住平衡家庭的二套房首付比例、放宽购房套数限制等措施。
对于职住平衡家庭购房支持措施，陈霄表示，此举主要是鼓励在房山区工作的群体在房山区购房置业，疏散主城人口压力，促进主城区常住人口向近郊区过渡。
“职住平衡最重要的特征是，工作在哪里，就住在哪里，这是不少发达国家特大城市会采取的规划方式。”58安居客研究院院长张波告诉记者，通过职住平衡可以很好兼顾产业发展和就业人群的居住，减少就业人员的通勤时间，最大限度提升区域的宜居、宜业性，同时还可很好起到疏解中心城区人口，缓解主城区交通压力的作用。
“对于在房山工作的职工家庭，市场预期职住平衡措施或向这些群体提供更多购房政策的支持。2022年11月北京优化台湖、马驹桥限购政策，即是落实职住平衡政策的具体体现。”陈文静向记者表示。
房山新房去化周期逾22个月
就房山率先进行“一区一策”政策试点的原因，张波表示，一方面，此举考虑到房山区楼市的基本面，新房市场的待售量相对较高，去化需要加速。
“另一方面，房山区是北京产业发展的重点区域，新能源、新材料、医药健康、智能制造四大产业为主要发展方向，也是首都科技成果转化和高精尖产业集聚重要承载区，区域的产业规划落地需要更多人才流入及政策配套支持。”张波称。
中指院数据显示，2017年以来房山区房地产市场整体表现较弱，除2021年，近几年该区新建商品住宅成交面积均在50万平方米以下。2022年房山区新建商品住宅成交面积43.4万平方米，同比下降48.1%，明显高于北京全市25.1%的降幅。
2023年一季度，房山区新建商品住宅成交量在低基数以及部分项目集中网签等因素下，同比出现增长，市场情绪略有修复。但4月以来，房山区商品住宅日均成交面积较3月中下旬日均成交量下降46.6%，降幅高于北京整体水平。
此外，房山区短期库存量仍较大，出清周期较长。据中指院统计，截至2023年3月末，房山区新建商品住宅可售面积为103.2万平方米，按近6个月月均销售面积计算，短期库存出清周期为22.3个月，新房市场去化压力较大。
“若房山区政策得以落地执行，将对修复市场情绪产生较好带动作用，有利于提升该区房地产市场活跃度，进一步巩固市场基础，加速去化现有库存。”陈文静称。
合硕机构首席分析师郭毅认为，房山区积极争取试点“一区一策”，反映出房山区具有较强的发展能动性，其希望通过调整房地产政策，既有利于土地出让，亦有助于加速发展产业经济。
不过，房山区试点多子女家庭和职住平衡家庭购房支持措施，下一步还需争取人行营管部和住建部同意。因此，多位专家认为，房山区该措施距离实际执行仍有一定的距离。
北京全龄友好项目有望扩围
北京市住建委此次公布的进展情况还显示，“全龄友好购房支持政策相关部门正在会签，已有3个部门签回，还有1个部门未签回，经与人行营管部沟通，同意在正式发文前就3个试点项目窗口指导银行办理全龄友好购房信贷业务。”
2022年8月，北京市住建委推出老人购房特殊支持政策，在昌平、顺义三个“全龄友好住宅”项目进行试点。
上述项目试点的支持政策内容包括，老年家庭名下无住房且无在途贷款的，购买试点项目普通住房执行首付比例35%、非普通住房执行首付比例40%，以及相应的贷款优惠利率；购买试点项目140平方米以下住房的，按首套房首付比例35%、二套房首付比例60%执行；其子女可作为共同借款人申请贷款。
多位专家表示，本次北京明确“全龄友好购房支持政策相关部门正在会签”，预示着北京全龄友好项目有望扩围，通过加大支持老年家庭住房需求力度，如降低首付比例、支持子女“接力贷”等，也有利于促进中心城区人口的疏解。
“从去年8月公布的全龄友好购房支持政策的试点措施来看，全龄友好社区的门槛并不高，开发商常规投入就能达到。此后，北京近郊、远郊共出让了18宗住宅用地，均鼓励建设全龄友好社区，未来政策正式公布后，支持政策有可能覆盖全部全龄友好社区。”郭毅告诉记者。
陈文静认为，若北京“一区一策”政策以及“全龄友好购房支持政策”正式落地，不仅有利于进一步促进北京房地产市场活跃度，而且具有较为明显的信号意义。“北京有望为其他热点城市提供参考借鉴，这将对全国房地产市场的持续修复产生积极作用。”
“北京此次虽然具体政策调整还未落实，但已给市场带来一股暖风，执行多年的严格的调整政策或有望迎来松动，信号意义显著。短期来看，对于作为试点区的房山，此举可以起到促进去化的积极作用，预计房价或有上升的空间。”陈霄表示。
