最近的租房市场有几个事情需要我们关注
背景是在今年两会的政府工作报告中，关于租房市场，有这么一句关键定调的话
“加强住房保障体系建设”
在两会各种提案和行业市场现象中，我们也看到了接下来租赁市场，可能会出现的一些变化
这关系到行业未来发展，当然也更关系到作为租客和房东的每一个人
这些不管是宏观顶层的，或是企业端的信号
让我们一个个来说
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先来看看这些年，两会关于租赁市场，都怎么说的
首先了解一下如今租赁市场的背景
很多人都有过租房的经历或者正在租房，但是各位可能想象不到现在全国的租房需求有多大，且依然存在较大缺口
据统计，目前我国租赁居住人口超2亿人
并且在《2021中国城市租住生活蓝皮书》中显示，预计在2030年中国租房人口将达到2.6亿
这个数字背后也说明，如今我们国家的租房人群不仅规模庞大，未来还有一定的上涨空间
这种租房现象在大城市尤其夸张，据住建部统计数据，在大城市将近70%的新市民和青年人是租房居住
在高房价的压力之下，租房群体中年轻人的比例大概率会越来越高，很多年轻人来到城市中打拼的第一站可能就是租房
面对这样的租房需求，2023年两会政府工作报告中提出了这样一句话
“加强住房保障性体系建设，支持刚性和改善性租房需求，解决好新市民、青年人等租房问题”
围绕着这个关键性的问题，我们关注到两位代表人物重点提到的一些内容
首先是住建部长倪虹，提到“增加保障性租赁住房供给和长租房建设，重点解决好新市民、青年人的住房困难问题。”
并且政协委员陈霞提到，分散式个人租赁房源作为主要供给模式占比约90%，应鼓励专业机构参与分散式租赁住房经营
现在看来，这些内容几乎都是围绕着租房供给侧进行解读的
值得注意的是，全国人大代表张水波给出了更具体的建议，条条都直戳当下租赁市场的痛点
→ 第一条，发展专业化长租机构
→ 第二条，鼓励专业长租机构向房东设置“房屋出租保底收益”机制， 长效维持租房市场供给端的稳定
→ 第三条，鼓励专业长租机构为租客免除租房押金
关于这三点，该如何去解读呢
对于第一点，我们可以想一想，为什么要强调专业化长租机构这件事
现在租房市场有超90%的房源长期散落在个人房东或者中介手中，真正专业化的长租机构并不多
不仅租房的环境没办法保证，还要担心房东会不会提前收房将其赶出去，又或者房东突然涨租被迫搬家
所以对于租赁市场来说，为租客提供稳定的居住环境，很有必要
第二点是面向房东的，鼓励专业长租机构向房东提供“保底收益”
这件事对于房东来说是很重要的，一般房东房屋出租都会面临一个空置期，尤其是在这两年租赁市场下行的时候
很多不确定因素，加上现在年轻租客对于租房生活的品质要求越来越高，很多老旧房子很难租出去
一旦房子空置下来，就意味着没有租金收益，可能面临亏损
如果长租机构能够保障房东在房屋空置期有一定的保底收益，不仅可以为房东降低风险，也能够持续稳定地选择长租模式，为市场提供长租房源
还有一点，为租客免押金，本身也很有意义
于年轻人来说也是一笔不小的钱，如果可以免押金，一定程度来说可以减轻他们的租金压力
以上三点内容，关系着第三方长租机构、出租人、承租人三方，可能对未来的租赁市场带来一些变化
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而租房市场的一个重大消息，也在最近传出
我们看到这样一则消息：自如将赴香港IPO
据透露自如考虑在香港首次公开募股，计划筹资约10亿美元，很可能于今年上市。对此自如不予置评，三缄其口
为什么说这也是个大消息
在2018年，有公开报道，自如房源持有量超100万间
这是个什么概念
2019年，号称“长租公寓第一股”的青客公寓，上市时97297间房源。紧随其后的蛋壳，上市时约43万间房源
2022年，同样在香港交表的魔方公寓，披露的房源数量是76190间
按照100万间这个曾经公布的数量，自如已经比其他三家加一起还要多
可以说在国内自如已经是最大的一个规模
再看国际上，目前世界上规模最大的公寓租赁管理公司应该就是日本大东建托
这家企业占据着日本最大的市场份额，据披露其管理房源总数103.6万间，自如的100万间，已经直逼这个数值
但是，我国专业租赁机构的渗透率，还远远不及其他发达国家，比如大东建托的主阵地日本
有关数据表明，中国的专业租赁机构化率仅5%，远远不及国际上30%的平均水平
而对比美国50%左右的机构化率，和日本的80%机构化率，我国当下租房市场上的机构化可算是非常低
这意味着，我国长租企业未来发展还有很长的一段路要走
这也是有这么多专家代表，建议发展专业长租机构的原因
只有规模化的机构和企业，才能够更好地被监管，也能让整个中国租赁住房市场更好地发展
未来如果自如上市，对于租赁市场来说也是一个积极的信号
规模更大，更具专业性的长租机构，已经准备好接受公众市场的监督了
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或许，长租机构真正的第一股现在才出现
在这次两会之前，人民银行、银保监会起草了《关于金融支持住房租赁市场发展的意见(征求意见稿)》，号称租赁领域的“金融17条”
其核心围绕着“培育发展住房租赁市场，促进房地产市场平稳健康发展。”
至于怎么做的，有什么实操性的措施，可以看下面我们摘录的细节内容
主要解决的是住房租赁企业的融资问题
无论是新建还是改建，无论是房企、酒店、住房租赁企业，都可以通过不同渠道进行融资，获得资金的支持
相当于从金融层面，给了住房租赁市场一剂强心针
不仅如此，回顾近十年两会以来，解决住房问题被频繁提到
从金融17条到全国两会，我们能够看到的是，租赁市场越来越多的被关注、被讨论、被重视
除了来自外部的宏观环境，自如这两年本身也在进行着商业模式的转变
比如自如推出了面向房东的“增益租”模式，区别于传统中介的撮合交易与二房东包租模式
这个新模式更像是与房东共创价值的“合伙人”模式，收益透明，风险共担，很明显这样的关系将更加稳定，也更长期主义
回顾以往，在2019年也有多家长租机构曾经追逐过长租第一股的名号
最早是青客，2019年赴美上市，至今只有3年左右的时间，长租公寓第一股青客租房就已经面临破产
而蛋壳是继青客公寓之后第二家赴美上市的长租公寓公司，由于资金链断裂，蛋壳也相继暴雷
从结果来看，之前已经上市的这两家企业，上市的推动力可能更多来自于资本市场，不论是规模，还是业务成熟度，都没有相应的支撑
但现在的自如，似乎有机会成为真正意义上的长租第一股
以往我们通常在网络上好奇，自如现在经营状况如何？自如能撑下去吗？也许等到招股书披露的那天，我们可以窥之一二
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因此我们也有理由相信
未来我们将迎接一个更专业规范的租赁市场
在宏观政策以及市场指导下，相信未来的租赁市场上，长租机构将朝着专业化方向发展
越来越多的需要像自如这样的专业长租机构，为租赁行业带来系统性改变
只有这样，才能真正解决当下租客租房和房东资产管理的痛点和难点
我们也希望之后有更多的租赁机构，可以跟进自如这家企业对房东保底收益，对租客免押金，解决更多人的租房居住需求
当越来越多的专业化机构与企业参与到市场中，未来这件事才是可持续的
同样，这也是我们作为用户，真正希望看到的
