西方经济为什么突然在过去两三百年之内获得迅猛增长？原因就是先掌握了经济增长的密码，这个密码到底是什么？我觉得一个最主要的原因是这些工业化的国家首先突破了资本的约束，什么叫资本？任何一个商业模式启动都需要巨大的资本，盖一个工厂需要电力、水、交通、港口、码头，如果不突破限制，这些经济的规模都无法扩张。当企业到一个地方投资的时候，看上去当地的劳动力、土地很便宜，但需要企业自己建电厂、水厂，自己挖煤、发电。
这时候表面的要素低成本，土地低成本，劳动低成本，也会变成高成本，如果你能够通过公共服务把它降下来，实现整个经济体的重资产部分，门槛就会下降，这就是经济增长的窍门。
为什么有的国家实现了经济增长，有的国家没有，最主要的原因是钱从哪来的，穷国的钱是通过历朝历代积攒下来的，是节衣缩食省下来的，这是传统经济的做法，但是这样的做法是有极限的。
改革开放之前，我们中国的储蓄率世界上最高，但我们最后没有成为世界上最富的国家，为什么？因为积累是有极限的，你必须压缩消费，生产出来的东西没人买，在这种情况之下，积累速度非常慢、效率非常低，而且非常痛苦，最后大家过得很穷，甚至整个社会经济的运转都会受到影响。
发达国家是如何解决这个问题的？发达国家不是靠过去的节衣缩食积累，而是把未来的收益贴现过来，它讲了一个故事，说我以后会挣这么多钱，你把钱现在借给我，我以后会还给你。
城市的这些基础设施，例如说要借款或贷款建一个桥，建完以后，桥每年有固定的收入，通过税收还上之前的借款和贷款。在这个过程之中，不用节衣缩食，积累效果会远远好过节衣缩食的办法，大家可以看深圳当时是怎么建起来的。
深圳当时非常穷，大家以为都是国家投资，深圳之所以成功了，不是靠着中央拨款，实际上深圳找到了靠把未来收益贴现的办法，很大程度上都是通过土地收入，这也是跟香港学的，就是说，我们国家当时没有股票市场，没有债券市场，这时候我们可以从香港借鉴，香港的基础设施并不是靠香港人节衣缩食，也不是靠英国的投资，更不是靠其他的海外掠夺，而是靠卖地形成了自己的资本市场。
深圳地王大厦（资料图）
中美资本市场迥异
我们不久前摆脱了过去靠积累、靠节衣缩食来完成原始资本积累的过程，这样的结果就导致了中国的资本市场、中国改革开放的融资内部市场，特别是城市建设基础设施主要是靠土地来融资，这就是中国的特点，与美国有很大的不同。
美国为什么能够融资？因为它有全世界最发达的股票市场，当然美国的债券市场也非常发达，但是中国的特点是靠房地产市场。
为什么资本市场这么重要？同样是资本市场，什么是好的资本市场？市场不单单是规模大，而是融资特别便宜，什么叫融资便宜？就是泡沫大的市场，它就会给你更高的估值。同样的现金流，同样的收入，同样的工厂，到美国上市，它给你估值比较高，美国的资本市场的估值要远远高过其他国家的资本市场的估值，欧洲的企业、中国的企业、或者很多世界其他国家企业都愿意到美国市场融资，因为估值高就意味着它用比较少的钱能够把更多未来的收益贴现过来，这就是它的本质和好处。
当它贴现过来以后，比如说初始投资、研发、商业模式的启动阶段，这些风险非常大的阶段，融资便宜使得企业更好地应对倒闭风险。
对美国来讲，它的融资能力强，融资便宜，使得美国企业总能够压倒其他国家的企业；但是中国的融资是什么？我们股票市场和债券市场肯定不如美国，我们债券利率比美国要高，股票的市盈率也比美国要低。
但是我们的房地产很特殊，中国是为数不多的房地产市场售租比能够大过美国的国家，股票市场全世界都没几个，而且中国的还特别高，大家都抱怨说我们国家的房地产市场泡沫特别大，其实这恰恰也是我们的优势。
你想让一个房地产资本市场泡沫大起来是很难的，市场得相信你，你的价值非常稳定，收益非常可靠，流动性非常好，你想卖房随时能卖出去，你想卖地随时能卖出去，所以银行、贷款人才愿意接受它作为抵押品。
房地产市场是中国经济站起来的根基
这是中国过去40年以来高速增长的一个非常主要的原因，中国在全球市场的竞争力不仅仅是靠外资，这是中国和其他发展中国家最大的一个不同。
现在经济学界有一种流行的说法，说中国之所以增长，是因为我们和世界接轨，是因为我们加入WTO，这是没错的，我不否定这一点，但是仅仅靠这个是远远不够的。
大家想想在中国改革开放之前对外开放的国家有多少？中国在改革开放之前，人家早就加入WTO了，人家为什么没有实现和中国同样的经济增长，中国的经济增长实际上和房地产市场关系非常大，大家知道我们是2001年左右加入 WTO，过了两三年以后经济就开始起飞，特别是出口增长非常快。
然后国家经济就实现了一个高速起飞，大家往往觉得好像是我们加入WTO以后才实现的起飞，说如果我们对外封闭了以后，我们国家经济就完蛋了。
其实大家想想并不是这样，中国经济真正的增长起飞是2003年到2004年以后，我们房地产市场实行了土地招拍挂的制度，实现了这个制度以后，我们国家地方政府的收入是急剧增长，地方政府的融资规模非常之大，不仅仅是卖地的收入，通过城投发债进行融资的规模更大。
商业银行的社会资本融资中，很大一部分，那些资产负债表，都是政府的土地或者开发商的房子作为抵押的，中国的货币都是这么创造出来的。
中国的制造业从2003、 2004年以后开始起飞，2008年以后超过日本，我们国家的制造业增加值也是在这之后才快速增长，2010年左右超过美国。
大家看华为、阿里巴巴、微信全部是过去这几年，几乎和房地产市场的繁荣是同步的，大家一定觉得它是个偶然的现象，其实根本不是，这就是中国为什么能够和美国掰掰手腕，全世界其他国家都不能和美国掰手腕，只有中国可以，因为我们国家有了房地产市场，因为我们国家有3亿多中产阶级，这3亿多中产阶级几乎和美国的市场提供相同规模的消费，所以美国才不能够很有效的制裁中国，不能像其他国家一样，通过它的资本市场，通过它的消费市场制裁其他国家，这是中国的根基。
资料图
房地产市场是中美博弈的关键战场
从这个角度讲，中国的房地产市场和美国的股票市场，双方能不能掰手腕，谁能够最后压倒谁、谁控制谁，和这个关系非常大，这就是为什么中国的房地产市场对中国经济的影响要远远大过我们的想象。
从去年开始，我们的房地产市场萎靡，中国整个经济应声下滑，即使是在我们国家的出口在过去这一两年之内超常发挥的情况下。但是我们国家经济增长了吗？这也说明改革开放对我们国家经济的确影响非常大，产生了非常重要的拉动，但是我们国家房地产市场对中国经济的拉动更大，如果房地产市场垮了，我们多少出口都抵抗不了，更别说美国制裁中国，把中国的制造业移走。
所以我想在中美的两个对手对决的关键时刻，我们最关键的是房地产市场，美国最关键的是股票市场，2008年，美国的股票市场崩盘，第一件事就想起中国来救它。
如果我们的房地产市场崩盘，美国人会救我们吗？我们国家只能靠自己，在这种大的背景之下，在竞争的环境之下，无论我们房地产市场有多少问题，带来多少风险，我们也必须接受它，没有问题的资本市场是不存在的，大家千万不要说房地产市场没有一点毛病以后，我们才认为它是好的市场。
大家看看美国的股票市场，美国的资本市场有多少问题，出现了多少次危机？美国人为什么不把它搞垮？我们房地产市场出了一点问题，大家就不能接受，说它不可持续，说要去泡沫、去杠杆，想想为什么美国股票市场泡沫大的时候，美国不去干掉它的资本市场？
现代国家之间的竞争，最终决定胜负的是资本市场。美国的股票市场很明显是世界上最有力的资本市场，中国的房市却由于我们没有财产税，是好过美国房市的资本属性，因此我们可以看得出来在中美竞争中，结果就取决于中国的房市和美国的股市之间的竞争。
如果中国的房市先垮，美国就胜出，如果美国股市先垮，中国就胜出，所以房地产是中国参与全球竞争，特别是中美竞争的一个核心竞争力。
我想大家一定要理解，资本市场一定是有问题的，问题可能比我们想的都大，大家指出这些问题都没错，但是所有这些问题加起来，也不构成我们非要把房地产市场打垮的理由。这就是为什么我们在全球竞争中不能够失去房地产的一个重要原因。
