引言：中国潮、国际范、烟火气……总是能循序渐进从胡同走向中央商务区，在多元与包容的基础上烙印只属于北京的商业变迁。由商务部市场运行和消费促进司、北京市商务局指导，北京市商业联合会、北京商报社共同主办的2022年度（第十六届）北京商业高峰论坛暨北京国际消费中心城市论坛上，《2022北京商业发展蓝皮书》正式发布。该报告通过与政府、企业深度沟通，进行一线走访，从多角度、多业态来呈现北京商业发展变化及未来北京商业发展蓝图。
从一片空地到新兴金融区，从服装批发地到“南囿秋风”的首都商务新区，在金融企业、社区白领的带动下，以龙湖丽泽天街、合生广场为代表的丽泽×首都商务新区正向CBD、王府井这类千亿级消费体验区靠拢。
商圈加速蝶变
“商务丽泽，新兴金融”是丽泽商务区待建建筑围挡板上的宣传标语，也是丽泽商务区历史发展的缩影。
生活在丰台近20年的赵婷，是地道的丰台人，谈起丽泽商务区，赵婷感慨道：“从一片空地，到楼宇林立，丽泽的成长只能用飞速来形容了！”在赵婷的记忆里，对丽泽最大的印象是修路。
地处北京西二、三环路之间，东起菜户营桥，西至丽泽桥，北至红莲南里，南至丰草河，这是北京三环内最后一处成规模、整体规划的金融开发区域。随着中国银河证券、华为等企业进驻，到如今丽泽商务区已被纳入首都“一主一副三新四后台”的金融业发展规划布局，成为三个新兴金融功能区之一，并被明确为首都金融业发展新空间。
对于赵婷来讲，企业数量的增长及写字楼的开发还不是直接关系自身利害的事，真正立竿见影的变化是商业项目引进后丽泽的房价。安居客数据显示，丰台的房价已经由2013年11月的39063元/平方米增长至2022年11月的64744元/平方米。
同时，继2021年龙湖丽泽天街入驻后，丽泽商务区的商业发展开启加速度。今年1月，在距离龙湖丽泽天街2公里的平安幸福中心旁，新开了一家名为平安幸福汇的小型商场。除了平安幸福汇，不远处的金唐购物中心在今年春节前更名为新光界，并完成了部分调整。丽泽天地也在今年国庆期间开业。
北京疏解非首都核心功能，大红门商圈顺势转型成为“首都商务新区”。正天兴皮草研发中心被改造，取而代之的是久敬庄公园的正式营业，拆除服装批发集散地，疏解五金机电城，随着合生广场、区级图书馆的亮相，首都商务新区亮出疏解样本的“新招牌”。
刺耳鸣笛声不再，道路拥堵也被疏解，这对赵婷来讲，是实打实、看得见的改变：“以前不愿多去的地方，现在也愿意去公园打卡拍照，大红门也有了首都的样子！”谈起变化，赵婷自豪地说。
这些商业项目的开业，让赵婷有了购物采买的由头，“探店”也成为了赵婷的新乐趣，湖里春风、奢侈品眼镜集合店SFL等北京首店的进驻，也使得丽泽×首都商务新区的商业光环更加亮眼 。
消费配套待培育
在商业飞速发展的今天，丽泽×首都商务新区的脚步稳健且踏实。在丰台国际消费中心城市培育建设“2+4+N”版图中，丽泽和首都商务新区将定位国际时尚消费引领区，成为丰台构建多元高品质消费供给体系、建设首都商务消费新高地的强大支撑。
在强有力的政策擎架下，交通利好再一步助推了丽泽×首都商务新区的资源优越性，作为和首都机场接轨的商务板块，丽泽×首都商务新区成为北京首个“五线换乘”区域，新机场线、14号线、16号线、11号线及丽泽-金融街线将在此通车，30分钟即可抵达北京大兴国际机场。
然而，刚入局的“新手”体验区，未能在真正意义上领跑全城。“丽泽×首都商务新区的商业项目多为辐射社区或办公类的区域商业体，目前新区还没有能够辐射全城的大宗商业项目及较明显的首店优势。”中国商业地产工作委员会主任郭增利指出，目前丽泽×首都商务新区在商业功能上只有丽泽天街、合生广场及今年新开业的几个商业项目，而丽泽商务区办公业态上已有近200万平方米总体量的各级别办公物业投入运营，周边25分钟车程内还有超500万的辐射人口，这会导致配套商业供不应求。而丰台截至目前仅29家的首店引入在北京前三季度616家首店引入、朝阳区335家首店引入面前，毫无比较的可能。
不过，大量写字楼交付预计将为丽泽商务区持续带来更多的白领消费人群以及更强的商务聚合力，今年5月，《“十四五”时期丽泽金融商务区发展建设规划》提及，“十四五”期间，丽泽金融商务区将加快推进丽泽土地一级开发及产业空间释放。至“十四五”期末，力争实现商务区入驻企业数量达到1500家，拟供应土地约52公顷，拟累计释放建筑面积达350万平方米。同时，随着丽泽商务区基础设施进一步完善及城市航站楼的建设，丽泽商务区将服务更广的消费人群。
虽然目前丽泽首都商务新区的商业氛围尚未成熟，但大量的写字楼供应带来的人口流动为未来新区提供了更多可能性。郭增利表示，丽泽商务区内主要以中高端类型的商业来服务白领人群，餐饮业态是商业项目发展主力，整体品牌定位与龙湖天街系列其他产品具有差异化特征。首都商务新区周边的区域则更多面向附近的居民和家庭型消费需求，娱乐、亲子、零售等业态配比则更为丰富。伴随丽泽×首都商务新区的基础设施逐渐完善、商务氛围和营商环境持续优化，其价格洼地优势将显现，该区域将会进入快速发展阶段。
国际消费添新窗口
“十四五”时期，是我国开启全面建设社会主义现代化国家新征程的开局之年，在构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的背景下，匹配国际消费城市的发展目标，11月30日，北京市商务局正式发布《北京市商业消费空间布局专项规划（2022年-2035年）》（以下简称《规划》）。
《规划》指出，全市将构建“四级两类多维”的商业消费空间体系，整体形成“国际消费体验区、城市消费中心、地区活力消费圈和社区便民生活圈”四级商业消费空间结构，正式将丽泽商务区连同首都经济新区划分为国际消费体验区，建设成为承载首都多样国际交往功能的聚集地和引领城市高位发展的新引擎。
在商圈提质的背景下，商业项目的发展不再孤立，而是与居民生活、区域发展融为一体，商业业态的配比要求更为精确。今年，国际房地产顾问戴德梁行与丽泽商务区签订商圈规划协议，双方将携手对商圈内商业项目进行“一店一策”的具体规划，立志将丽泽×首都商务新区打造成为千亿级国际消费体验区。建成之后，这里将成为北京建设国际消费中心城市的重要承载区，成为世界级的商业和文化商业区以及中国面向世界的文化交流和展示窗口。
据北京丽泽金融商务区管委会副主任卢军介绍，未来，丽泽将打造“一核、一带、三区、多点”的商业发展体系。将以丽泽城市航站楼综合体为核心，加强北区综合开发，打造“立体城市活力中心”，以TOD（以公共交通为导向的发展模式））一体化开发带动整体区域发展。
通过打造城市文化活力带，以金中都城墙遗址公园为核心，串联金中都遗址，推动文化创意产业发展，丽泽将打造“丽泽人文汇”重要空间节点。此外，丽泽还将建设“商务服务区”“蓝绿生活配套区”以及“滨河生态区”，通过打造特色消费街区，以龙湖天街、丽泽城市航站楼综合体为中心，以绿地公园等公共空间为载体，打造夜间经济地标，构建24小时都市生活圈。
首都商务新区也将布局中心城最大绿色开放空间，着眼未来首都功能布局，展示中轴线历史文化价值，引领带动南部地区发展，统筹谋划大红门地区规划建设。未来，将推进中央芭蕾舞团项目建设，启动大红门一期棚改，实现国家自然博物馆、规划展览馆等项目一期供地，建设“科技+文化”新地标。
伴随着消费空间布局专项规划的推进，卢军坦言：“丽泽首都商务新区的商业发展将会得到全新的突破，新区发展空间不可估量。”
北京商报记者 赵述评 王思琦/文 张笑嫣/摄
