中国经营报记者 吴静 卢志坤 北京报道
自今年7月28日中央政治局会议定调后，“保交楼、稳民生”已成为房地产行业重要议题。
三季度以来，中央和地方纷纷出台相应纾困举措。政策性银行设立2000亿元“保交楼”专项借款，各地自主设立纾困基金，积极推进楼盘复工并提振楼市信心。
《中国经营报》记者梳理了解到，进入11月，政策对于“保交楼”的支持力度再次升级。中国人民银行和银保监会联合发布“金融16条”支持房地产平稳健康发展，强调积极做好“保交楼”金融服务，鼓励金融机构提供配套融资支持。此外，一系列对优质房企融资支持的措施加速落地，企业流动性获得改善，为承担“保交楼”义务提供保障。
统计局数据显示，截至10月份，全国房屋竣工面积已连续三个月降幅收窄，10月单月环比增长41.5％。业内预计，伴随着“保交楼”相关政策和资金持续落地，行业交付力将持续提升。
专项借款取得阶段性进展
11月底，河南省漯河市首批“保交楼”项目之一——天润府的业主们顺利拿到房本，此前因担心新房烂尾而一直悬着的心终于落得踏实。
据了解，这是河南省首批“保交楼”项目中第一个实现“交房即办证”的项目。项目在获得“保交楼”专项借款资金后，短短50天就完成了竣工备案。
此前，为了完成“保交楼、稳民生”工作，漯河市专门成立了“保交楼”工作专班。工作专班的一项重要任务即是筛选整理上报“保交楼”项目，积极争取国家专项借款。据了解，漯河全市第一批共有22个项目（共9200套房屋）获得国家专项借款。
当地“保交楼”工作专班对外表示，22个借款项目已于10月初全面复工。截至11月24日， 22个项目申请的9.2亿元“保交楼”资金，累计拨付使用资金约1.6亿元。
今年8月，住建部、财政部、中国人民银行等有关部门针对“保交楼”问题出台举措，通过政策性银行设立2000亿元专项借款，支持全国已售逾期交付的住宅项目完成建设交付，前两年利率为2.8%。据了解，专项借款采取城市统借统还模式，由各地政府先行统计，再逐级上报申请相应借款额度。
从9月开始，陆续有郑州、沈阳等地获得专项借款，对当地“保交楼”起到了积极作用。11月22日召开的国务院常务会议再次强调，要推进“保交楼”专项借款尽快全面落到项目，激励商业银行新发放“保交楼”贷款，加快项目建设和交付。根据银保监会对外披露的信息，截至目前，“保交楼”专项借款工作已取得阶段性进展，专项借款资金已基本投放至项目，资金投入带动形成一批实物工作量，有效促进了项目建设交付。
除了专项借款之外，对于“保交楼”的金融支持力度再次升级。11月21日，在中国人民银行、银保监会联合召开的全国性商业银行信贷工作座谈会上，中国人民银行副行长潘功胜介绍，在前期推出的“保交楼”专项借款的基础上，人民银行将于2023年3月31日前，面向6家商业银行推出2000亿元“保交楼”贷款支持计划，为商业银行提供零成本资金，以鼓励其支持“保交楼”工作。
2000亿元无息贷款支持范围包括两个方面：一是为“保交楼”专项纾困政策提供配套融资；二是推动化解未交楼个人住房贷款风险，支持已出售、但逾期未交付，并经过金融管理部门认定的项目加快建设交付。
11月23日，中国人民银行官网发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（即“金融16条”），其中明确提出要积极做好“保交楼”金融服务，鼓励金融机构提供配套融资支持。在专项借款支持项目明确债权债务安排、专项借款和新增配套融资司法保障后，鼓励金融机构特别是项目个人住房贷款的主融资商业银行或其牵头组建的银团，按照市场化、法治化原则，为专项借款支持项目提供新增配套融资支持，推动化解未交楼个人住房贷款风险。
据了解，监管部门有意鼓励金融机构为两类项目提供新增配套融资支持：一是剩余货值销售回款能够同时覆盖专项借款和新增配套融资的项目；二是剩余回款无法同时覆盖专项借款和新增配套融资，但已明确新增配套融资和专项借款配套机制安排，并落实还款来源的楼盘。
目前，该结构性政策工具具体操作方案正在向商业银行征求意见，并将于近期推出，以推动“保交楼”工作加快落实。
房企流动性获持续支持
值得注意的是，自11月以来，地产纾困政策更加向房企主体倾斜，业内认为这一思路较之前有明显调整。
11月14日，银保监会、住建部与中国人民银行联合发布《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》，允许商业银行按市场化、法治化原则，在充分评估房地产企业信用风险、财务状况、声誉风险等基础上进行自主决策，与优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务。
广东城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，保函置换预售资金适用于未售、未开发项目。“后续再加上专项借款、纾困基金以及配套融资等，将未售乃至未开发的部分动起来、循环起来，源头活水能四两拨千斤，从而实现整个项目的循环。如果在政府牵头下，同一城市内能将进度不同的各个项目协调起来，甚至能将项目之间、城市之间、省级之间联动起来，资金盘活和‘保交楼’的效果会更好。”
在房企融资方面，11月8日，中国银行间市场交易商协会发布消息，提出要继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”），支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资，预计总支持规模2500亿元（后续可扩容）。截至目前，中国银行间市场交易商协会受理融资规模近千亿元，近百家民营房企申请。11月29日，龙湖集团20亿元中期票据完成簿记登记，民企债券融资支持工具首单成功发行。
11月28日晚，证监会在房地产领域推出“第三支箭”，对房企股权融资政策进行调整优化，主要包括恢复涉房上市公司并购重组及配套融资，恢复上市房企和涉房上市公司再融资，调整完善房地产企业境外市场上市政策(H股与A股政策保持一致)，进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用。
此前，出险房企涉及的金融投资机构、投资者、地产在建项目、上下游建筑企业、施工单位以及供应商非常多。根据中指研究院此前的调查，针对交付问题，多数房企指出，合作方或自身遭遇流动性问题，是导致项目进展停滞或停工的一项重要影响因素。
中指研究院企业事业部研究负责人刘水指出，“第三支箭”的落地，将缓解房企流动性紧张局面，防范房企风险继续扩大。预计后续未出险民营房企将是再融资的主力。
据了解，监管部门对于恢复上市房企及涉房上市企业再融资，明确提出要引导募集资金用于政策支持的房地产业务，包括与“保交楼、稳民生”相关的房地产项目，经济适用房、棚户区改造或旧城改造拆迁安置住房建设。
近期，包括六大行在内的10余家银行已与30多家房企签署战略合作协议，截至11月30日已公布的数据，银行给予房企意向性融资总额已超过2万亿元。据了解，这些意向性授信额度投向基本一致，涵盖房地产开发贷款、个人住房按揭贷款、房地产项目并购融资、保函置换预售监管资金、债券承销与投资、供应链融资等业务，均为“金融16条”的重点支持方向。
多家券商研报指出，当前的纾困思路已经从“救项目”扩展到了“稳房企”，随着对优质房企融资支持的加速落地，房企流动性将得到改善，从而更好地承担“保交楼”责任。
统计局数据显示，今年1~10月，全国房屋竣工面积46565万平方米，同比下降18.7%，其中，住宅竣工面积33771万平方米，下降18.5%。虽然同比仍是下降趋势，但下降幅度已经连续三个月收窄。其中，10月份单月房屋竣工面积为5686万平方米，较9月份环比增长41.51%。业内认为，伴随着“保交楼”相关政策和资金持续到位，后续房屋竣工面积将有望延续修复态势。
