今年年初，国务院办公厅印发了一份《要素市场化配置综合改革试点总体方案》，明确提出支持产业用地实行“标准地”出让，以提高土地资源的配置效率。
虽然标准地的探索很早就开始了，但在国家层面上，这还是首次提出产业用地标准地化。
自这份方案发布后，我国各地都在加速推进产业“标准地”供应改革，包括浙江、广东、四川、河南、山东等多个省份，以及下属市县都发布了改革细则。
其中武汉市自去年推行“标准地”出让以来，已经成交了30宗“标准地”，预计“标准地”将很快成为产业用地的最主要出让模式之一。
那么“标准地”模式究竟是什么？具体怎么执行？又会给园区行业带来哪些影响？今天小明就来和大家一起探讨！
产业“标准地”模式已有5年探索基础
旨在优化资源配置效率、强化用地监管
“标准地”一词最早在2017年的浙江省提出，其后多个城市也展开了各自的实践探索。
其具体内容是由各地政府、开发区管委会等牵头完成各区域的能评、规划环评等事项，然后前置设定各幅产业/工业用地的固定资产投资强度、亩均税收、单位能耗标准、单位排放标准、容积率等指标，面向市场进行“明码标价”的出让。
企业需要承诺用地发展能够达到以上标准，才可以去拿地，而且要与政府签订相应的使用协议或监管协议。
通过这样的方式竞得土地使用权的企业，可以通过“一窗办理”大幅缩短各项用地审批流程，迅速取得各项规划施工许可。
但在项目建成投产后，政府将按照约定的发展标准进行验收，并对后续项目的运营与产出状况进行严格监管，对不达标者作出处罚与惩戒。
这种模式的诞生核心目的，是强化各地对产业用地发展过程的监管。
过去各地出让产业用地，多重审批、轻监管，但现在这个模式需要扭转。因为“只开发不运营”的房地产化做法这些年十分普遍，并没有充分释放产业/工业用地的实际价值。
所以标准地模式，相当于各地的管控逻辑转变为轻审批、重监管，只要企业敢于承诺就可以快速开工，但项目落成后必须“以亩产论英雄”。
在最初的“标准地出让模式”框架之下，一些城市又进一步优化了具体实施方式。
比如有些城市开始推行“标准地+承诺制”，只要拿地企业对用地发展标准进行事前承诺，并签署承诺书后，即可马上开工，并在建设期间再去补全其他手续。这就进一步宽松了审批环节，加快了各开发区的建设与投产速度，快速进入监管环节。
又比如浙江金华，曾推行“标准地+税收竞价模式”。拿地企业竞单位税收，并缴纳税收保证金。
项目投产后每5年为一个周期，由新区投促局和税务部门对项目的亩均税收进行认定，并视其实际履约情况，逐年退还税收保证金。这么一来，以土地产出为目标的导向更加清晰了。
目前全国都在加快标准地出让模式的行相关改革，并在标准地框架之上，探索出了更多的混合出让模式。多个城市计划在2025年实现省级以上开发区100%实行"标准地"供应，同时也鼓励其他区域也实行"标准地"供应。戳这里，了解智慧园区招商解决方案
“标准地”模式执行特点：
细评估、重导向、轻审批、严监管
“标准地”模式的推行，可以说改变了以往各地对产业用地的管控重心。这种模式的具体实施细节，与过去的传统出让方式有许多差别。
一、为土地设定发展指标，评估环节十分关键
“标准地”模式想要顺利推行，首要环节就是对土地进行合理、科学、精准的评估。要给产业用地赋予这么多具体的发展控制指标，政府的前期评估任务是非常重的。
以广东省汕头市为例。
其在《汕头市关于推进工业产业“标准地”供应的实施方案》当中提出，由区（县）政府、功能区管委结合当地产业政策、功能定位和区域评估实际情况，来组织本级发改、工信、商务、投促、自然资源、生态环境、住建、税务等多个部门与机构，来共同确定土地的发展指标。
这绝对是一项跨部门协作的大工程。具体来看，汕头市计划对标准地的控制指标按照“6+X”的模式进行确定。
“6”为刚性指标，包括：行业分类、固定资产投资强度、容积率、单位能耗标准、单位排放标准、亩均税收；
“X”为弹性指标，包括：就业贡献、研发经费投入强度、环境标准、绿色建筑、装配式建筑、配套设施等，可按项目实际需要确定。
前阵子，四川省内江经开区也以“标准地”模式，集中推出了5宗工业用地。这几块地在出让前，通过多部门集体决策的方式，将土地建设工期、固定资产、投资强度、亩均税收等指标要求，纳入了土地出让方案大概当中。
二、对进驻企业进行定向引导，实现产业协同发展
“标准地”的最大特征之一，就是会给既有用地提前确定好产业门类，不用再等拿地方介入之后，再去做一轮调研和定位。这有利于各地政府对开发区的产业生态构建，进行有针对性的引导。
比如开头提到的武汉经开区，这两年成交的30宗工业“标准地”当中，有过半的进驻项目集中在汽车整车、零部件制造产业，以及新能源汽车芯片、传感器制造等等。
通过“标准地”出让模式，武汉经开区能够高度聚焦于打造“中国车谷”的纲领性目标，在出让环节这个源头上，就路径清晰地引导相关上下游企业聚集，实现汽车产业的高效协同发展。
广东省近期也要求各市县在制定标准地出让指标时，应按照“十四五”时期广东省制造业空间布局，明确本地区重点引进产业，在出让指标的制定上要体现出差异。
部分用地甚至开始推行“带项目”供应。对于省内拟招商引进的产业发展项目，由负责招商的部门或机构，会同相关产业主管部门，对项目的必要性、可行性、建设内容、建设规模等进行论证。
评估结束后提炼出产业准入条件、履约监管要求、产业监管协议等指标，然后由市、县自然资源主管部门将该项目纳入供地方案，实行“带项目”的标准化供应，进一步前置锁定产业/工业用地的发展方向。
三、事后严加监管，对不达标项目实施处罚
前面所有的重导向、轻审批，都是为了更好地引进优质产业项目落地。但要充分维护前期的工作成果，事后的监管就必须做到位。因此在“标准地”模式下，各地将监管工作视为重中之重。
比如四川成都就明确提出，各市县要建立完善工业用地“标准地”事中事后监管体系，对项目建设、竣工验收、达产复核进行全流程协同监管，及时纠正不符合审批条件的行为。
对于未按规定履行承诺的项目，可以依法依规撤销行政审批决定，并追究用地企业的相应责任。
未按约定竣工、达产或未达标的，按照有关约定进行惩戒。并且相关违规违约行为，将会被纳入信用档案管理，对严重失信的用地企业实施联合惩戒。
可见如果有企业看准了拿地审批宽松就想要忽悠当地政府，后果还是相当严重的。
“标准地”模式下，机会与挑战并存
传统产业地产商，拿地门槛大幅上升
标准地模式的全国推行，无论是对于各地政府还是市场主体来说，都是不小的挑战。
对于具备强劲的产业链调动和运营服务能力的企业来说。这种土地出让模式有很多益处。但对于运营短板明显的传统产业地产商来说，拿地的门槛显然是在飙升。
一、设定土地出让指标，需要很高的专业水平
标准地模式对于各地政府加强产业用地监管来说，有很多好处。比如可以提升土地产出效率、加强城市产业发展质量，且监管指标十分明晰。
而且标准地模式还非常适合拿来做招商数字化的升级。因为供地指标已经完全实现标准化了，招商上“一事一议”的情况就可以减少许多。
每块土地的招商指标，都可以公开公示在数字化平台上，让企业、项目去自助搜索、匹配相关产业用地。戳这里，了解智慧园区招商解决方案
这方面浙江省早已走在前面，其在2019年底就已经上线了“标准地”数字地图（包括移动端），面向社会公众公示全省工业用地的准入要求、出让信息、政策规划等重要资讯。这让政企双方的意向匹配，能够更便利、精准。
但是相应的，政府部门对土地的前期评估工作就变得极其重要，任务会非常重。
如何保证各地政府制定的产业定位、土地发展指标是可落地、可持续的？
在经济、产业环境发生显著变化的事后，如何对发展指标进行动态调整？
如何保证各地部门评估工作的精准化、市场化、动态化？
这全都是考验。前文说了这么多，我们能看出其实土地控制指标就是“标准地”制度的核心，设定得过高或过低，都有可能脱离经济发展的实际。
所以在该模式全国推行的过程中，各地如何平衡控制指标的确定性与灵活性，建立明确的指标修正机制，是十分关键的。
如果指标设定不合理，尤其是过于严苛、不切实际的发展要求，一定会吓跑优质项目。
二、标准地模式，将是各市场主体的分水岭
对于真正优质的产业项目，或是有扎实产业运营能力的企业来说，标准地模式是一股很强的助力。
因为在标准地模式下，企业从拿地到建设的时间大幅缩短了，这也就意味着资金成本、沟通成本的降低。
而且因为前期所有的区域调研、评估和定位工作，都会有当地政府和管委会来牵头，委托专业的机构来开展，包括环评、节能评估、地质灾害危险性评估、文物保护等等……
这些研究成果可以被片区内所有的拿地企业所共享，这也能帮企业剩下许多前期筹备的时间，和一大笔评估费用。
另一方面，由于土地自带的发展指标是由多部门联合评估，并落在合同内白纸黑字确定的。这也能很大程度上降低政企之间的不信任感，企业不用太担心领导换届会带来大的政策转向，可以安心经营产业生态。
这些流程的优化对于企业来说，真是能省不少金钱和精力。
然而，以开发销售为主要模式的传统产业地产商，恐怕很难在这种模式下拿到地。把产业生态做起来，把产值、税收、就业等指标做到符合政府的要求，是最为严酷的考验。
甚至这对于许多专业运营商来说，都是高阶课题。所以标准地模式下，拿地门槛提高是必然的，这也将倒逼产业园区赛道的所有市场主体去转型、精进。
结 语
关于标准地模式的全国推广，业内态度比较参差，有举手欢迎的，也有陷入担忧和焦虑的。但是从高质量发展、产业复兴的角度来看，产业标准地模式必定会是国家坚定推行的方向。
只是在该模式的具体执行过程中，如何能让管控指标和过程更加合理、可持续，和需要各地政府和所有市场主体共同努力。各地需要积极听取市场化的建议，部分产业地产商的玩法，也必须要改变。
