中房报记者 苗野 北京报道
正荣出售资产“自救”的消息再次传来，这次被摆上货架的是安徽合肥新站区悦都荟正荣中心。
消息援引正荣集团icon的回复表示，合肥正荣中心将引进万达集团作为投资方，双方已达成合作意向。现资方（万达）对合作模式提出要求，需要将住宅地块与商业地块土地证进行分证，已经向政务部门提出申请分证，完成后即可开工建设。
“有可能在谈，最终还没确定。”一位接近正荣集团的人士说。
自正荣地产出现流动性危机以来，债务违约、暂缓拿地、出售资产变现等几乎成为其今年以来生存状况的缩影。
这是正荣要打造的全国第七座“正荣中心”。
“合肥正荣中心属集团商业部分，早就划到正荣服务了；正荣商业的对外信息披露需要跟正荣服务对接。”正荣地产相关品牌负责人向中国房地产报记者表示，目前我们了解到的情况应该是误传，这个消息不是从正荣集团口径输出，是地方项目公司流传出来的消息。
正荣服务相关品牌人士也对中国房地产报记者表示，正荣服务只负责商业的后期运营，前期的开发投资还是由正荣地产负责，所以相关信息还是由正荣地产方面披露。但其也向记者表示，应该是误传，目前集团没有对外的官方信息披露。
一位接近万达的人士告诉记者，万达跟正荣双方刚开始接触，另外正荣也在和其他机构接洽，现在都处于初期谈判阶段，没有定论。
上架销售停工的合肥正荣中心
今年3月31日，在正荣地产召开的2021年度业绩会上，董事会主席黄仙枝毫不避讳公司的处境，直言正荣地产面临前所未有的困难。
即便将旗下多笔临期美元债做了展期处理，资金压力依然较大。正荣地产管理层提出了部分资金回笼方案，其中就包括梳理一批合作项目，与国企、央企洽谈股权转让。
据中国房地产报记者不完全统计，从转让厦门市荣璐置业有限公司49%股权给平安信托，到将天津和筑梅江项目公司51%股权转让给美的置业，再以1.56亿元出售旗下正隆（佛山）置业发展有限公司51%的股权给新希望地产，又以1.02亿元出售泉州正朗置业有限公司51%的股权及销售贷款。正荣地产一直在加速资产处置“自救”。
此次传出合肥正荣中心引进万达作投资方，也基本符合正荣地产处置资产的计划。
据前述接近正荣集团的人士透露，除公告过的交易，正荣地产一些项目公司的资产处置陆续在谈，但进度未达预期。目前，合肥正荣中心处于停工状态，不好卖，且只引进万达一家也不可行。
公开资料显示，2017年年初正荣首进合肥，以单价每亩1079.16万元约19.5亿元价格获得合肥新站区XZQTD217号地块，就是现在正荣中心所在地。上述地块为商住用地，其中住宅部分命名为正荣·悦都荟。根据第三方平台披露上述住宅房源已全部售完，并已陆续完成交付。
商业部分按规划将建设一栋高层办公、三栋多层商业，总投资13亿元，建成后将整合购物、餐饮、办公、休闲、娱乐等多元业态，打造成全国第七座“正荣中心”。
现实是正荣中心商业综合体前期开挖部分土方后，断断续续开工又停工，原计划2022年5月31日竣工，却迟迟未见完工。最终因正荣集团于2022年2月发生债务危机，合肥正荣中心也在2022年年初走向了停工境地。
“对住宅地块和商业地块土地证进行分证这个工作正荣一直在做，并不是万达提出来的。”前述接近正荣集团的人士告诉记者，合肥正荣中心是因为后续资金不足才停工，正荣要先引入战投资金比如东方资产等AMC机构支持正荣中心续建，再寻找商业合作单位比如引入万达轻资产运营。
某房企内部人士对停工中的合肥正荣中心的出售前景并不乐观。他说，目前整个市场资金面相对紧张，央企、国企AMC等进场首要考量合作项目的发展前景和盈利能力。即便是优质项目资产，很多谈判都不是很顺利，困难项目盘活的可能性就更小了。
债务违约风险进一步扩大
尽管正荣地产坦诚直面现状，并积极给出解决方案，但从结果来看，依然没能避免业绩亏损和债务违约的结局。
11月9日，正荣地产发布公告，其全资附属公司正荣地产控股未偿还于北京金融资产交易所挂牌的本金10.5亿元，利率6%的债权融资计划的本金和应计未付利息，构成根据“2019债权融资计划”项下的违约事项。为此正荣地产将继续与债权人沟通，寻求债务延期。
正荣地产表示，集团实施了一连串流动性管理和成本节约措施，包括但不限于在不影响集团交付工作和正常运营情况下寻求融资延期和豁免、寻求资产处置、加快销售和现金回收、精简企业架构以及减少非核心业务运营和行政费用。虽然集团大多数物业项目的发展和进展仍按计划进行，但由于不利的市场环境，正荣仍面临重大流动性压力。
债务压顶之下，正荣地产今年一宗地块都没有拿。即便努力去库存，物业平均售价同比去年有所下降，但前10月正荣的合约销售额为291.58亿元，同比去年暴跌了82.53%。
在行业整体不景气的情况下，销售遇阻不止正荣地产一家，与去年同期相比从千亿元阵营中掉队的房企达到了17家，如中国奥园、佳兆业、富力、祥生、阳光城等均摘掉了千亿元光环，规模都不足400亿元。
前述接近正荣集团的人士表示，正荣急需获得地方政府纾困援助，于项目层面引入地方国资或由地方政府牵头引入地方AMC、第三方进行注资支持项目续建，积极打通出售渠道，加速资产盘活。合肥正荣中心的资产出售就是这个路子。
实际上，正荣地产于今年年初曾制定两个“自救”方向：于企业内部，聚焦经营和销售，盘活可用资金；外部积极展开诚恳沟通，进行债务展期，以时间换空间。
显然结果并不理想。从出售的项目来看，正荣地产由此获得的资金额度有限，2022年半年报数据显示，出售资产实现现金流入净额只有2.96亿元，相较几百亿元负债而言，不过是“杯水车薪”。现金流危机下，正荣在全国多个项目被曝出停工或延期交房。
正荣地产表示，将继续寻求合适机会出售其他项目公司的股权，出售事项可为集团提供即时现金流入，增加集团流动性，降低集团债务水平并有助于整体运营。
截至2022年6月30日，正荣地产借款总额约为640.7亿元，其中1年内到期需偿还的债务总额约326.17亿元；拥有现金及银行结余约142.29亿元，其中受限现金约105.05亿元，已抵押存款约5.88亿元，现金及现金等价物约31.37亿元。报告期末，正荣地产负债总额1591亿元。
另据公开市场数据显示，正荣地产存续期内有12笔美元债券，约254.11亿元；境内债方面，正荣地产控股目前存续债券11只，共计56.83亿元。到明年5月，上述11只债券中的6只私募债陆续到期，债券余额约13.64亿元。累计来看，未来1年内正荣地产将有近100亿元境内外债券需要兑付。
“燃眉之急难解，预期正荣地产的债务违约风险进一步扩大。”前述某房企内部人士表示，三季度以来房地产市场利好政策频出，但真正流入到民营房企口袋的资金非常有限，暴雷房企现金流几近枯竭，债务压力不减。
好消息是，交易商协会和中债增进再度为房企增加粮草。11月8日，交易商协会发文表示，支持包括房企在内的民营企业发债融资，支持金额预计2500亿元。11月9日，中债增进发布了《关于接受民营企业债券融资支持工具房企增信业务材料的通知》，意向房企可提出增信需求，中债增进则会在收到邮件后的3个工作日内予以邮件反馈。
市场寒冬之际，融资政策暖风频吹，是继续坚守苦熬还是抓住一丝阳光，这需要正荣等房企给出答案。
