楼市的终局，是什么？
房价的终局，是什么？
这是近来自媒体上流行的“作文题目”，很多人都在写。
其实楼市和房价，都没有终局，因为我们都等不到地球的毁灭，所以一切都是过程，而没有终局。
媒体喜欢使用“终局”，是为了流量，这样可以让题目更有“张力”和“吸引力”。
今天是周末，除了昨夜今晨的汇率波动，没有什么重要的消息。而这波人民币的汇率贬值，我也在两天前的语音课里预测过、分析过，所以决定谈谈“房地产终局”这个伪话题。
首先给出我的结论：
1、经济是有周期的，房地产也是有周期的。现在房地产的“周期时钟”正运行在冬季，它早晚会走出这个阶段。方式简单而粗暴——大幅降低供应量。
2、2021年的楼市大变局，在2022年开启了城市的“收缩时期”，很多四、五城市的基础设施、公共服务出现断崖式下滑，最终导致年轻人加速逃离，由此带来全国房价的新一轮大分化。
3、部分大城市的楼市正在回暖，有望再度进入牛市。未来，大城市一块地砖面积，可以换小城市一套房的现象，将越来越普遍。
一定会有人反驳我：人口红利终结了，城镇化率运行到高位了，楼市不会有未来了。
人口红利终结，这没错。
下面两张图，或者说两组数据，都是我的团队率先整理出来的，很多媒体都引用过。
城镇化是最大的内需，也是房地产最大的推动力量。
过去这些年，中国平均每年新增城镇化人口在2300万人以上，高峰的时候达到接近3000万。而2021年，下滑到了1205万人。年度新增城镇化率，也从每年1.1个百分点左右，下滑到了0.83个百分点。
这的确意味着，中国房地产的供应量（面积）、销售量（面积），都已经见顶了。
也意味着，中国房地产的产能也见顶了。一大批房地产商必须死，大量从业人员将被迫退场。
但这不意味着，中国不需要房地产行业了，或者房价将进入趋势性下跌。
为什么？
因为任何一个国家都不可能摆脱土地财政，房价的趋势性下跌是难以承受的。
以美国为例，县级财政对房地产税依赖度为80%以上，州级财政对房地产税依赖度为40%以上，这两者都超过中国。
美联储每次放水、印钞的时候，大大方方地把三分之一的钱，直接给了房地产行业——购买MBS（抵押支持债券）。
中国体制跟美国最大的区别是，政府习惯掌握更多的社会财富，用来“集中精力办大事”，秦始皇统一中国以来都是这样。
政府主导经济和社会发展的制度，决定了任何一个时代，都必须有“征税神器”。
中国古代，农业税占比最高，但这只能保证王朝的基本运转。要想锦上添花，比如开疆拓土，就必须依赖盐、铁、酒等的专卖，其中盐是长盛不衰的头号“征税神器”。
如今，农业税免征了，盐的专卖也取消了，征税神器有且只有、能且只能是“土地+房屋”。
2019年是疫情之前最后一个“正常年份”，它的数据比较客观，我们不妨看一下：
这一年，中央和地方政府的两个主要账本——一般预算和基金性预算，一共收入了27.5万亿元。
其中卖地收入7.25万亿，房地产类税收（包括契税、土地增值税、房产税等）1.93万亿。这两者合计为9.18万亿，占政府收入的三分之一。
要知道，这还没有包含房企的所得税、增值税，房地产从业人员的个人所得税，以及二手房交易中的个人所得税。这几项收入相加，估计也在1.2万亿以上。
这样，财政收入中直接来自房地产行业（不算建筑业）年收入，应该在10.4万亿左右，占财政总收入的大约37%到38%。
至于房地产高度活跃的城市，对土地财政的依赖度就更高。
比如杭州，每年卖地收入相当于一般预算收入的1.4倍，佛山达到了1.3倍，南京、武汉、广州则在1.2倍左右。我们可以认为，这些城市财政对房地产行业的依赖度超过了140%、130%或者120%。
超过或接近100%的城市，有西安、贵阳、南宁、常州、珠海、温州、昆明、长春、济南、福州等。
这意味着，一旦没有了卖地收入，这些城市的财政能力将打至少5折，甚至4折。
到那时，公务员、老师降薪，就是大概率事件；城市基础设施的投入，也将锐减。
过去这些年中国能以“发展中国家”的地位，坐拥发达国家才有的基础设施，主要靠土地财政的贡献。
当然，土地财政只是一个手段，财富来源是老百姓。
但是，房地产行业在2021年中发生了历史性大逆转。从上图可以看出，2021年7月以后，卖地收入基本上每月都是下滑的。进入2022年，下滑幅度加大到了3成。
根据财政部的最新数据，2022年1到7月国有土地使用权出让收入28279亿元，比上年同期下降31.7%。
平均到每个月，少收入了近2000亿。今年前7个月，一共少收入了1.3万亿。
房地产不行了，土地财政坍塌了，经济怎么办？
只能靠政府发债顶上。
上图是央行公布的，上半年的社会融资额增长情况，政府债券增长了19%，成为同比增长最快的子项目。
换句话说：房地产疲软了，未来几年通过政府发债，提高政府的杠杆率，可以支撑3年，整体问题不大。
根据央行数据：2021年末我国非金融企业部门杠杆率为153.7%，这在全球基本上是最高的，很难继续快速加杠杆；住户部门杠杆率为72.2%，在新兴经济体中偏高，但仍然略低于发达国家，未来有一定加杠杆空间。
政府杠杆率为46.6%，比欧美日都要低不少。
中国政府杠杆率不高的主要原因，是之前的加杠杆主要在企业、居民家庭中进行。
现在到了提高政府杠杆率的时候。但考虑到隐性债务，3到5年之后提升空间将会显著缩小。
我说了大半天，是想告诉大家：中国目前有条件忍受房地产冬天，时间为3年左右，代价是大幅提高政府杠杆率。
但这个冬天也不能太冷，太冷了，土地收入完全没有了，也是不行的。
每个月全国少了2000亿的卖地收入，就足以让类似郸城县、博罗县的公交车消失，或者无法正常服务。就可以让三四五线城市的官员焦虑，要求公务员、老师帮助开发商卖房子，或者自己带头买房子。
当前的不大水漫灌，是为了防止资产价格大涨，防止贫富差距拉大。但从长远看，楼市迟迟不能回暖，众多三四五线城市的日子很难过。
不要以为河南郸城县、广东博罗县的公交停运、发车量大幅减少等事件，都是微不足道的小事，貌似已经解决。这恰恰是重要信号，标志着人口、经济缺乏竞争力的县城，全面进入了收缩期。
也就是说，在房地产拐点之后，城市发展的拐点也出现了。
所以我们看到，在深圳召开的经济大省会议之后，江苏、山东、浙江等经济大省进一步放松了楼市调控，昆山、太仓、海宁等核心都市圈内的城市纷纷取消了限购，济南推出了二手房“带押过户”。
而下周一，也就是8月22日，将再次降息至少10个基点。
这一轮的“政策羞涩期”可能会比较长，但该来的总是要来。
因为滞胀更麻烦，小城市陷入收缩期更麻烦。
这张根据官方数据绘制的图，也在催促着我们，尽快走出经济的低迷期、房地产的低迷期。
在人口红利、城镇化红利大幅减少的时候，怎样才能让房地产行业复苏？
一是减少土地、房屋的供应量，二是减少房企的数量，三是修复市场。
而事实上，这些情况都在发生。卖地收入减少3成，对应的是未来供应量将减少3成。房企批量死亡，也意味着供应量将减少。
再加上政府发力“保交房”，逐步解决烂尾问题，大约3年左右的时间，市场会有显著的变化。
我之前说过，未来几年“楼市或重演1998-2002”。
也就是说，全国均价可能出现连续几年不涨的情况。
但这是全国均价，各地将高度分化。在一线城市、二线城市的核心区，房价将逐步恢复上涨，而四五线城市可能继续阴跌，导致全国均价的“呆滞”。
很多读者没有搞明白，房价和货币是坐在跷跷板两头的。货币贬值，最终会导致房价上涨。
所有的货币，从中长期看都是趋势性贬值的。让货币适度贬值，是央行的职责，也是阳谋。比如日本央行一直在放水，目标是让通胀接近2%。
目前，我们的CPI是2.7%。
这是否意味着当前通胀只有2.7%？未必！因为CPI是偏重生存的指数，或者说是“中低收入者指数”。
还有一个衡量通胀的指数，就是“广义货币M2同比增速—GDP同比增速”，它可以看作是“投资者指数”，或者“富人指数”。当前的广义货币M2的增速是12%，也就是印钞速度是12%，而财富创造速度（GDP增速）是2.5%，他们的差值是9.5%。
未来能跑赢“广义货币M2同比增速—GDP同比增速”的房子并不多，基本上集中在一线城市、强二线城市的核心区、重点发展区。
最后的结论是：
1年之内，一线城市、强二线城市（以及核心都市圈三四线城市的价值片区）楼市将回暖，出现结构性上涨；普通三四五线城市，可能陷入长期低迷。这一轮房地产市场的整体疗伤，或许需要3年，甚至更长时间。
不同城市的之间的价值分化，会加剧。大多数县城、三四线城市，正加速进入收缩期，城市基础设施跟大城市的差距迅速拉大；尚未建成的新区、开发区、高铁新城，可能永远无法建成了。
房价上涨的速度，跟供应量、需求量、印钞速度、行政限制措施和税率5大因素密切相关。政府为了保证稳定的财政收入、以及避免贫富差距拉大，会调配好这5大因素，保证大家愿意买房子、政府有稳定财源，但又不会投机过度。
从短期看，持有现金是安全的；从中长期看，持有现金一定是不划算的。政策一定会致力于打破“大家更愿意持有现金”的这种状态。
大城市核心区的楼市“终局”，一定是涨。中小城市、人口流失的城市，楼市“终局”大概率是滞涨，跑输真实通胀；但这也比炒股、炒币血本无归要好。
