本文转载自中国企业家杂志，作者：李艳艳
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“优质资产都被放在了牌桌上，这是什么概念？！”
当得知“阿朵小镇被抵押”的消息时，一位曾在融创工作多年的员工发出惊叹。4月初，备受关注的“20融创01”债务展期方案终于通过。为此，融创中国董事会主席孙宏斌压上了自己的信誉。融创还拿出青岛阿朵小镇及郑州中原文旅城两处项目，作为展期的增信保障。
在前述员工的印象中，过去一年里，融创对外力捧的文旅项目屈指可数，青岛阿朵小镇作为明星和样板项目，传递着融创的人居理想。据融创方面披露，青岛阿朵小镇项目是融创中国的核心项目之一，总建筑面积约138万平方米，预计总货值约303亿元。
从“买买买”到“卖卖卖”，昔日重仓的资产沦为托底砝码。当高速扩张遭遇行业急冻，高杠杆的副作用也随之出现。随着债务展期需要，融创的明星资产不得已成为抵押物。“如果未来债务处理不顺，阿朵小镇就是别人的了。”前述人士面对《中国企业家》不胜唏嘘。
去年下半年起，极速狂奔的融创中国突然按下刹车键，“收缩”成为这家TOP4房企组织行动的主基调。特别是去年底开始，为了偿债和维系现金流，融创中国不断将优质资产摆上桌面，大量文旅资产被出售或抵押。在集团整体资金链紧张态势下，融创多元板块发展面临巨大挑战。
目前融创下分地产、物业、文旅、文化、会展、康养六大板块，各大板块追求协同发展。不过，由于去化周期长，加之扩张迅速、管理相对粗放，文旅、会展等板块沉淀下了大量资金。多位融创方面的人士总结称，融创新业务布局广泛，试错空间很大，但也“交了不少学费”。
在房地产行业下行和企业自身危机的双重背景之下，房企多元化业务的命运价值正被重新评估。外界多聚焦在“多元业务拖累主业、输血不足被迫萎缩”等角度，不过，这一论断遭到多位行业人士驳斥：这是房企特殊生存状态下的一个表现和结果，而非布局失误。
一位熟悉融创的房企高管对《中国企业家》强调，如今围绕在融创身上的诸多争议，多有“马后炮”意味。“融创的多元化布局真的过猛吗？看你怎么理解。当它所在的行业态势向好、公司大刀阔斧前进时，处处都是机会。与之相比，风险往往并不是一家企业的主要考量。”
忍痛割爱有因
“文化是诗，旅游是远方，我们投资的是诗和远方。”2018年3月，孙宏斌在融创中国2017年业绩发布会上的论断言犹在耳。一个月后，王健林邀请他参加了青岛东方影都影视产业园的竣工仪式。这是他们在签订438亿元“世纪交易”后的首次联合亮相。
青岛东方影都影视产业园被称作“东方好莱坞”，历时4年零7个月正式落成。不过，这个总投资额500亿元的巨无霸项目，早已成为万达打包出售给融创中国的13个文旅城之一。也是这13个文旅项目的纳入，使融创得以高起点完成文旅板块布局。
2018年初，融创正式对外宣布将成立文旅集团，并独立于地产业务运营。当年底，融创文化集团成立，其业务涵盖文化娱乐内容制作发行、影视拍摄一体化服务等。2019年，融创文旅再以152.69亿元收购环球世纪以及时代环球51%股权，实现了会展业态布局。
在多位房企人士的认知中，文旅已成为融创多元业务发展的一张名片。截至2021年上半年，融创已在全国39个城布局了文旅项目，共有13座文旅城、5个旅游度假区、8个会议会展中心、近30个文旅小镇，其中涵盖逾50个乐园、近90个商业及近150家高端酒店。
融创中国在2021年半年报中称，融创中国是中国最大的文旅产业运营商和物业持有者，其文旅城建设及运营部分的资产总额达1332亿元，2021年上半年融创文旅收入约为26.1亿元，同比大幅增加约166.3%，管理利润约4.4亿元。
去年下半年，形势急转直下，融创紧急“刹车”。
图片来源：视觉中国
为了快速回笼资金，缓解债务压力，融创多措并举。首先是抛售贝壳股份。据统计，从2021年6月1日至12月7日，融创累计卖出贝壳股份总额10.84亿美元，约合人民币69.02亿元。
其次，去年9月，提前终止与万达签署的酒店管理协议。2017年那场“世界大交易”中，融创曾与万达签署了20年的酒店管理合同，此次提前终止的原因在于“受新冠疫情及融创中国商业战略调整的影响”。
此外，自去年底起，融创开始频繁抛售资产：
11月1日，以16.73亿元出售杭州两项目股权予滨江；11月8日，将商管公司以18亿元出售予融创服务集团，并要求交割日后5个工作日内一次性支付全部收购款；12月下旬，以26.8亿元再出售上海虹桥商务区写字楼、杭州核心地段酒店及写字楼三项目。
与此同时，融创还进行股权融资。11月14日，融创中国公告称，预计配售融创中国现有股份，以及认购新股及配售现有融创服务股份，合计所得款项总额约为9.52亿美元（约合60.44亿元人民币）。此外，孙宏斌还自掏腰包，拿出4.5亿美元无息贷款来解融创之困。
值得注意的是，这一时期，据外媒报道，融创中国计划整体出售其文旅地产板块融创文旅，正在与部分潜在买家接触。对此，融创方面表示“不予置评”。不过，近一年来，融创陆续“折价”卖掉了多个重量级文旅项目股份。
比如，去年3月，西双版纳环球世纪会展旅游公司70%股权转让给中融信托；今年1月，融创将昆明融创文旅城二期40%股权转让给华发，交易价格为14亿元。此前，融创还将武汉一江源项目、武汉甘露山文创城部分股权，分别转让给了国企首创及武汉城建。
其中，一江源项目为融创于2019年以70亿元拿下的武汉硚口区地王项目；武汉甘露山文创城的开发公司长江文旅城投资发展有限公司原由武汉地产和融创各占50%的股份。1月17日，该开发公司的股权发生变更，武汉地产股份增至85%，融创股份减持至15%。
有行业人士指出，将核心资产摆上桌面，是本轮遭遇短期流动性压力的房企显示偿债决心、为债务展期增信的重要表达。此前，世茂集团也将旗下的深圳深港国际中心、上海佘山世茂洲际酒店（深坑酒店）、上海世茂大厦等明星地标项目，做成推介资料进行推广销售。
困境机会并存
在多位行业人士看来，融创此次的流动性危机，如若向内归因，一是源于长期高杠杆的打法，目前多数房企的困境皆因为此；二是自身转型阵痛。尽管融创近几年也在力图减轻地产占比，向文旅转型，但文旅属于重资产长周期项目，短期内难以扛起融创营收的大旗。
据融创2021年中期财报，融创958.20亿元营收中，地产物业占比91.3%，文旅相关业务的占比仅为2.7%。相比之下，截止到2021年6月30日，融创在文旅板块沉淀了1332亿元的资产，超过其总资产的11%。
“除了物业，融创其他多元业务几乎都是重资产沉淀，本身投资回报周期也长，经济上升期，它们会变成现金奶牛，资产升值、收益等都还可以；但经济下行期，它们就会变成拖累，侵蚀企业利润，拖累资金运转效率，卡死企业的流动性。”一位曾供职于TOP10房企的高管称。
文旅资产沉淀，既是烦恼的源头，亦是融创的甜蜜所在。凭借大举收并购策略，融创多元化版图迅速扩张。历经近4年的发展，多元板块的发展机遇与挑战并存。对融创而言，这批文旅资产显露出了潜在的融资能力，拉动了融创其他商业及住宅项目的业绩增长。
回头来看，2017年万达出售给融创的13个文旅城合约面积为5897万平方米，占当年融创新增土地储备的85%以上。值得注意的是，原万达文旅城拿地时，80%都是住宅用地，只有20%是自持文旅用地。同时，通过文旅城的收购，融创迅速获得了一二线城市的商业、酒店、乐园等资产，土储规模得到提升。此外，文旅项目也成为融创开拓一二线城市的先头部队。
近些年来，融创旗下的文旅项目也在充当公司的“融资工具”。
公开渠道显示，融创多次以文旅作为底层资产进行融资，2020年发行的21亿元CMBS，底层资产就是青岛东方影都融创茂。2021年年初，融创还发行了昆明文旅城23亿元ABS。行业人士称，未来文旅资产或可为融创引入更多资金，并降低融创的融资成本。
刚刚过去的2022年第一季度，旅游业仍困于疫情。尤其3月份起，上海、吉林等地爆出大规模确诊病例，多个旅游点再次陷入停业危机。同期，从各大上市文旅类企业发布的2021年度业绩预告来看，大部分企业2021年经营情况并不理想。
经过近两年不断的关停、限流，文旅企业收入被大幅压缩。尽管在努力开拓新业务、升级原有业务，经营情况相对好转，但大多数企业仍无法避免亏损。作为文旅企业的“榜样”，近些年来，主题乐园高昂的建设及维护成本叠加疫情的影响，使得香港迪士尼更加寸步难行。
目前，融创中国还未公布2021年财报。在行业人士看来，虽然融创文旅营收占比较低，但未来可期。财报显示，2021年上半年，融创文旅收入约为26.1亿元，同比大幅增加约166.3%；管理利润约为4.4亿元；客流量达约7201万人次，同比大幅增加约102.9%。
摄影：史小兵
冰雪板块成为融创文旅的一抹亮色。
相比文旅产业中的一些重资产投资，冰雪业务由于轻资产运营模式，正凭借其管理输出，实现快速扩张。“在新业务整体运营乏力的背景下，这也算是一个意外收获。”一位接近融创内部的人士称。其称，目前融创管理着全国最多规模的雪场面积，去年营收同比增长40%。
据了解，融创文旅先后在哈尔滨、广州、昆明、无锡、重庆、成都等城市运营了9家雪场。融创方面跟《中国企业家》透露，融创文旅计划整体战略布局35家室内雪场，目前已成为国内最大的室内滑雪场运营商。
据悉，目前融创文旅冰雪板块已形成了融创雪世界、滑雪学校、滑雪俱乐部等冰雪生态平台，有超过1000人的专业运营团队，涵盖研发、设计、建设、运营、招商、教学等项目全生态周期服务，并与200多个冰雪旅游、赛事合作伙伴开展了深度业务合作。
重注西南失算？
近期，《中国企业家》从融创内部多位人士处获悉，融创中国自今年春节后再度开启新一轮人员优化和组织调整，整体裁员比例接近两到三成。其中，涉及到多元业务层面，融创文化裁员三成，公司搬回集团；文旅板块也有一定的架构调整。
这样的组织调整，仅是融创多元业务整体收缩的冰山一角。接近融创的人士对《中国企业家》称，“融创旗下的多元业务长期依赖主业输血，快速合并虽然带来业务膨胀，但有些业务的发展方向摇摆，加之疫情反复等多方因素影响下，文旅和文化板块业绩惨淡。”
“如果十年二十年，我们能做出半个迪士尼就很牛了。”去年5月，融创文化集团总裁、融创中国执行董事孙喆一在接受采访时称。不过，据一位曾在融创文化任职的员工称，融创文化最近一年的发展方向多次变化，投资的多部电影也因疫情、质量等影响，至今未能上映。
同样是在去年5月，时任融创西南区域集团总裁商羽出现在融创2020年度股东大会现场。这在以往，并不多见。同期，商羽治下的西南区域业绩在融创内部位居头名，其中体量庞大的文旅项目，更是融创近两三年来的发展重点。此外，孙宏斌对西南区域也颇为重视。
最近两年，他频繁出现在西南区域，与各个省市领导参观项目、会谈。在股东会上，孙宏斌说自己去年（2020年）在西南区域待了91天，来了70多次。他还曾表示，西南区域与其他限价城市比，仍有利润空间。商羽也在股东会上表示，西南区域的投资回报非常好。
“首先，地货比特别合适，花200亿可以拿到2000亿的货；同时，周转速度非常之快，利润也比较合理。”商羽说，“可能整个土地储备600亿，（融创）花了60亿土地款，一年就卖了150亿，周转非常快，基本上净利润在百分之八九以上。”
摄影：史小兵
基于上述判断，2021年上半年，融创在西南区域加码投资。
先是1月份，融创以16亿元拿下成都一宗地块。到了4月中旬，融创又以99.1亿元的交易对价，收购了广西本土房企彰泰80%的股权，资产包中包含南宁、桂林等城市的57个开发项目，合计1162万平方米的土储。融创服务还以8亿元价格拿下彰泰服务80%的股权。
值得注意的是，在4月末的重庆第一轮集中供地中，融创及其组成的联合体成为最大买家，累计斥资99.09亿元拿下8宗地块。一个背景是，国家统计局公布的4月份70城房价数据显示，重庆新房价格环比上涨1.4%，领涨全国；二手房价格环比上涨1.3%，涨幅居全国第二。
多位接近融创的相关人士称，融创在西南区域的布局过猛，被视为融创陷入整体资金困境的重要因素。“西南板块是融创对外收购的大本营，这些年来扩张迅速，但拿了很多高价地短期难以消化，沉淀了大量资金，本身合并进来的文旅、会展业务去化周期漫长。”
西南区域的快速扩张，确实为融创备下了丰厚的土储。
据2021年半年报，融创在预计超过6600亿元的总可售资源中，有25%位于西部核心城市地区。土地储备中，西南区域总占地面积达到6117.8万平方米，估计可售建筑面积1.3亿平方米，总土地储备1.05亿平方米，均为融创各个区域最高。
去年下半年，随着信贷等政策收紧，楼市快速下行。当资金安全面临压力，文旅资产不得不被摆上货架。据《中国企业家》了解，自去年底以来，融创西南区域正在市场上为其持有资产寻找买家，出售资产包括乐园、酒店、购物中心等。
“去年下半年市场变化剧烈，房企大都意想不到，更来不及反应，于是，很多房企接连爆发危机，融创也相当于在急速行驶中踩了刹车，业务发展自然会出现一系列连锁反应。”有行业人士对《中国企业家》总结称，“总体来看，多元化尝试就会有得有失，都是要交学费的。”
“所有的收并购，都是老孙去谈的。有的就只是喝了两三场大酒，百亿的生意就这么定了。”知名地产自媒体“攸克地产”在近期的一篇文章中，写下这样一段话。其称“孙宏斌是以战略取得赢面的企业家，这几乎注定了他的另一面是管理的粗放，或者说放权。这从融创几大区域总裁权力之大可见一斑”。
尽管通过多元业务“变相”拿地卖房，被外界视为融创发展多元业务的重要目的。但在多位行业人士看来，基于企业对未来的探索和延伸，融创的多元化布局和尺度并未偏离地产主业，而是具有强相关性。通过布局多元业务，增进与地方政府的联系，也可为主业发展提供机会。
“危机之下，多元化到底是房企的枷锁还是机会，要辩证来看。但根本共识是，我们不应忽视房企作为一支重要力量，参与和探索行业的意义和贡献。”前述人士称。
“从好的方面来看，融创只是陷入了短期流动性危机。”有行业人士称。政策面上，年初央行表示“近期房地产销售、购地、融资等行为已逐步回归常态”，并且全国多地房贷利率降低，首付比例下调，放款周期也在缩短。相较去年下半年，今年房地产趋向明显回暖。
“现在，融创需要的是时间。”该人士称。
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