郁亮独自站在“检讨台”上，眉头紧蹙。
这是近些年来万科业绩会上都没有过的场景。3月31日上午，万科2021年度业绩沟通会以视频直播的形式在线上召开。开场未像往年一样由董秘朱旭介绍业绩情况，而是白底黑字的PPT和万科董事会主席郁亮的画面隔空相连，一起展现在投资者和媒体面前。
业绩会是在早上9点半准时开始的。开会前，郁亮先召集团队，跟投资者们收集了一波建议意见。会上郁亮总结称，股东最关心的问题有两个：一是“万科净利润为什么出现45.7%的大降”，另一个是“万科能不能实现盈利的止跌企稳回升”。
来源：直播视频截图
股东的疑问焦点，源自万科2021年的业绩表现。
此前的3月30日晚间，万科发布2021年报。2021年万科实现营业收入4528亿元，同比增长8.0%；归属于上市公司股东的净利润225.2亿元，同比下降45.7%，接近腰斩。不过，万科拿出了上市以来最高比例的分红方案，并推出20亿元到25亿元金额的回购预案。
这是万科时隔13年首次出现净利润下滑，也是万科上市31年以来第三次净利润下滑。此前两次分别出现在1995年和2008年，彼时正值宏观调控和金融危机，这次的背景是房地产行业剧变。环顾对手，跟万科同一阵营的华润置地和龙湖，则保持住了净利润增长的态势。不谈外部大环境，郁亮将净利润下滑的原因，归结为管理离散度大、多赛道探索成本高。
郁亮说，万科每次利润下滑的背后，都暴露出过去发展中累积的短板问题，当外部环境出现挑战时，短板问题就会以净利润下滑的方式敲响警钟，提醒万科必须始终对市场保持敬畏之心，正视问题、对症下药、快速行动。“任何计划和目标，都需要靠人去干，一切事在人为。”
在自我反思的同时，郁亮也给外界尤其是投资者绘制了一张“新蓝图”，其中重点提及的是万物云分拆上市，此外还详谈了万科在长租公寓、物流业务板块的前景。他希望机构投资者给这些新赛道建立一个新的估值模型，看到万科新的市场价值。
第三次“没考好”的万科，依然期待能像过去两次那样找到核心原因、迅速调整状态，交上一份满意的答卷。
01
郁亮的检讨
在万科2021年报《致股东信》中，郁亮对业绩下滑做出反思。其坦言，尽管公司较早意识到高速增长终将结束，但公司的行为未能坚决摆脱高增长惯性，部分城市投资追高冒进。同时，城市公司能力参差不齐，导致操盘表现的离散度上升，影响了整体业绩。
从财务层面看，2021年万科净利润下降源于三方面，包括毛利率下降、投资收益减少和市场下行带来的计提减值。其中，毛利率下降是财务层面的主要影响因子。从结构上看，开发业务依然对公司净利润具有决定性作用。
郁亮在信中表示，2022年，将采取坚决、有针对性的行动，全力扭转开发业务局面。公司以开发经营本部为主导，推进“一盘棋”建设，同时严格投资管理。非开发业务继续提升经营效率和竞争力，争取更大的发展空间和更好的回报水平。
此次业绩会上，郁亮还补充了两点“反思和检讨”。
首先是管理。郁亮说，万科过去一直采用充分授权、分布式管理方式，它在市场非常好的时候能够贴近市场、快速反应抓住机会。但随着竞争程度越来越激烈、大型复杂项目越来越多，这种方式就产生了一些挑战，拉低了整个业绩的回报水平。
“管理方式导致离散度大的问题，主要反映在项目操盘能力分化、少数项目投资失误上。”郁亮以环京市场举例，万科判断环京地区市场在经过比较大幅调整后，在2018、2019年已经到底部，所以当时购买了一个资产包，但随后市场发生了更剧烈的下降，“为此我们不得不计提25亿元减值准备”。
其次是新业务的发展。郁亮说，2014年，万科开始进行转型探索，尝试的赛道较多。以万科的规模体量，只有一两条赛道，不足以支持其可持续发展，也不支持万科开发经营服务并重的策略。不过，多赛道同时探索所面临的难度和付出的成本，超出了最初预估，对过往业绩也产生了影响。
“过去开发业务增长速度快，承担了有关成本。市场环境变化后，这些学费对业绩的影响就显露出来了。”比如在长租公寓业务上，万科是最早和最积极的响应者，非常看好租赁业务的发展前景，但是从中央的方针到各部门、各地出的政策来看，落地时间太长。
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郁亮感慨称，对城中村进行大规模集中改造的“二房东”模式，让万科付出了很大代价，甚至到今天还在“还债”。“如果没有城中村‘二房东’的业务，万科的长租公寓业务早就可以开始赚钱了。”
不过他也表示，在建立新赛道的过程中，试错必不可少。郁亮认为，探索新业务的学费，目前万科大部分已经交完。今年，非开发业务总体将开始形成正向贡献。总体来看，经营、服务类业务正逐步形成新的盈利蓄水池，物业、物流、商业、长租公寓等经营服务类业务将构成万科未来的增长空间。
郁亮说，万科经营服务类业务持续向好，2021年万科整体经营服务业务收入超过400亿元。复合增长率方面，物业收入过去十年复合增速超过30%，物流近三年达到52%，公寓业务近三年达到40%，印力近五年为20%；NOI率方面，物流稳定期项目NOI率达到6.5%，公寓业务2019年后获取的项目超过了6%，印力近两年的重要新开业项目，首个完整年超过6%。
02
万科的信心
公开场合中，郁亮很少“作检讨”。
在业绩会召开的头天晚上，郁亮其实非常忐忑。“就像一个学生没考好试，要拿成绩单给父母看一样。”郁亮说，“我完全能够理解股东各种各样的情绪，不满也好，失望也好，困惑也好，关切也好，我感同身受。”
那个外界印象中内敛机敏而又略带幽默的段子手，此刻正板起脸，悉数自己的问题。这些年来，身为行业“老大哥”和“模范生”，包括郁亮在内的整个万科团队，一直都以骄傲自信的精干印象示人。而今，当质疑和情绪一并袭来，直面它们也需要勇气。
“不管我的反思多全面，不管我的检讨多深刻，考试没考好就是没考好。2021年我们的业绩表现不好，让股东失望了，在这里，我向52万名万科股东表示诚挚的歉意。”说到这儿，郁亮低下头，抿紧双唇。画面中的他表情凝重，停顿了两三秒钟。
“态度诚恳，言语坦诚，不回避问题。”将近两个小时的业绩沟通会结束后，多位行业人士对《中国企业家》表达了类似感受。在他们看来，郁亮此番表态，不仅是为了回应外界质疑，释放主动、积极和负责任的态度，更是一种坚决和彻底的内部反思。
业绩会上，郁亮透露，万科已取消了集团合伙人层级，即通常意义上的高管。“所有人都要下沉到前线，董事长和总裁也不例外。”据了解，郁亮目前在万科内部同时兼首席客户官，研究解决客户层面所反映的关键问题，总裁祝九胜同时兼任长租公寓BU首席合伙人，承担长租公寓业务的经营管理责任。
当政策环境变化和疫情因素被频频用作企业经营不顺，业绩低迷的主因时，郁亮依然愿向内归因。“严格来说，这是一种自我要求，前提还是要对自己有准确认识。”前述人士称。另有万科员工透露，郁亮自愿降薪，主动放弃去年的奖金后，总体收入降了九成。
反思之外，业绩会上郁亮还“定调”了万科今年的工作任务，核心就是八个字，“止跌企稳，稳中提升”，并表示万科有信心完成这个任务。郁亮说，信心来自两个外部基础和三个内部基础。其中，外部基础源自政策和行业，内部则是自我调整和经营服务类业务的支撑。
“我们可以看到，利于市场稳定的政策正在不断出台。对于政策，我抱有充分的信心。房地产行业正在回归常态和理性，过高的利润率和过低的利润率都不可持续，行业平均利润率水平一定也会向社会平均水平回归。”郁亮说，这是万科“止跌企稳、稳中提升”的政策基础。
至于“三个内部基础”，郁亮解释说：第一，开发业务将继续保持在行业第一阵营，今年实现止跌企稳，未来2~3年储备有保障；第二，经营、服务类业务增速快、NOI率势头好，逐步形成新的利润蓄水池；第三，万科拥有长期的稳健经营和领先行业的信用。
03
市场的检视
此次业绩会上，利润下降的问题被多次问及。
有投资机构询问，万科公司去年三季度的归母净利润下滑16%，但是2021全年的下滑比例是45%，其中是否存在业绩“洗澡”？在公司利润率下行背景下，未来开发业务的利润率如何，万科未来两年具体的经营目标，比如销售额、营业收入、净利润等，又会如何规划？
来源：被访者
“面对这么大的业绩降幅，我们自身压力也很大。”业绩会上，万科集团总裁祝九胜说。
他解释称，四季度净利润降幅从前三个季度的16%降到全年的45.7%，有三个因素：第一是万科的结算时间分布在四季度占了40%，结算当中的权益比例下降了5个多点；第二是万科的投资收益基本会在四季度进行盘账；第三是计提方面的影响，四季度出现了市场明显下行，万科的一些投资发生了比较大的亏损。
在回应“业绩洗澡”质疑时，祝九胜表示：“这么贵的洗澡费，既没有必要也更不可能。业绩下降之后，包括郁亮在内的管理层个人收入也是大幅下降的，以全体万科人为代价，降薪幅度可能也是两个数量级以上，这个票价也未免太贵了。”
万科年报显示，郁亮自愿放弃2021年度全部奖金，任职万科的8位董事、监事及高管合计税前报酬也同比下降50%。
“我们是在公开市场上披露自己的业绩，所做的每一步都要经得起市场的检验和检视。”祝九胜说，“（如果）一定要说业绩和洗澡有关系,我们更愿意用‘冲凉’这个词，用凉水浇一下自己的身子，清醒自己的头脑。这样有助于让自己看到与同行的差距，更好地去创造价值。”
祝九胜判断，未来两年万科开发业务的毛利率可以维持在20%的水准，这里面有三个方面的保障。“首先，万科还有7100亿元的已售未结资源；其次，万科从去年下半年以来，投资机制发生变化，我们会特别好地做投资标准；第三，万科的开发经营本部成立后，产品能力找到原点，操盘能力得到提升，不断推行项目管理，对销售起到很好的促进作用。”
回看万科过去一年的成绩单，仍然让不少同行艳羡：
在行业前所未有的震荡和调整的2021年，万科实现合同销售金额6277.8亿元，持有现金1493.5亿元，净负债率29.7%，保持了“绿档”和业内领先的信用评级，经营性现金流净额连续13年为正，年末存量融资的综合融资成本降至4.1%。目前万科在建面积1亿平方米，拟开发面积超4500万平方米，储备可支持2~3年发展需要。
从业务板块来看，2021年，万科房地产开发及相关资产经营业务收入为4299.3亿元，营收贡献比为95%；物业服务营收为198.3亿元，占比4.4%。其中，2021年万物云收入达到240.4亿元，同比增长32.1%。
目前，万科分拆万物云境外上市已获得中国证监会受理。万物云CEO朱保全在业绩会上表示，公司分拆万物云上市，“主要是觉得（万科的）这个儿子已经是个成年人了，需要通过引入国内外机构投资者，进一步提高综合实力，奠定行业的领导地位，吸引和保留人才。”朱保全称，这块业务已从传统住宅服务单一驱动，扩展到社区、商企和城市空间服务“三驾马车”协同驱动。
此次业绩会上，当被问到如何衡量经营服务是否成功时，郁亮表示，能否独立上市是重要的判断标准。至于为何希望分拆经营服务独立上市，郁亮直言，“孩子长大，胃口变大了，家里不够吃了，所以需要独立去发展。如果还放在万科内部，独立融资的机会都没有。所以，父母应该鼓励孩子长大成人。”
总体来看，郁亮认为，尽管我国总人口即将面临拐点，城市化率也已在趋缓，但是因为有庞大的人口基数，未来房地产行业仍然是最大的单一产品市场，量级肯定会超过10万亿级，且常做常新。“万科以开发、经营、服务并重为核心，我们已经做了比较充分的布局和准备，也形成了这方面相关的能力。”
