北京楼市正在悄然变热。
上个周末，虽然北京上地地区通报了一例疫情案例，不过这没能阻拦看房人的热情。1月16日，上地某小区一天内就成交了两套二手房。
这种果断出手的情况在2022年1月份尤为明显，许多人趁着春节前的空档频繁走动于二手房交易市场，其中，以改善需求最为突出。“最近能感觉市场热了起来”，一位北京地区二手房中介表示，其所在的小区近半月成交量创下过去三个月来新高。
作为楼市风向标，北京率先在二手房市场方面传递起乐观的情绪。
日前，国家统计局也发布了2021年12月，70个大中城市商品住宅销售价。数据显示，商品住宅销售价格环比呈降势，同比涨幅回落，这意味着全国楼市正在企稳。亦有专家指出，预计一二线城市房地产市场在2022年上半年有一定程度转暖。
北京楼市突然热了
作为一名普通的90后北漂女青年，李筱第一次觉得自己的人生超越郭麒麟、阿sa等明星艺人的时刻，就是她北京社保交满五年的那天。
2022年元旦后，李筱终于有资格在北京安家了，以前听明星们吐槽没交够社保不能在一线城市买房，她还感叹，原来明星们光鲜亮丽的背后也有跟普通人一样的烦恼。
但最近刷着各类买房App，她承认这个结论还是草率了。从2021年下半年开始，她一有空就逛各种买房软件，收藏了几十套心仪房源。对于一直横盘的北京楼市来说，李筱不着急出手，毕竟凑个上百万元的首付不是一件容易的事，还得背上上万元的月供，压力自不必说。
可最近两个月再看，李筱突感不妙。
她收藏的房源信息显示要么已出售，要么下架了。她赶快联系中介，对方答复她称，最近的行情就是如此。对于李筱来说，她没想到北京市场回暖的如此之快，才拿到购房资格的她，又要为买家出手频繁的市场行情继续苦恼。
不过，李筱看中的房子也的确符合这一轮二手房市场中优质标的特征，性价比高、位置好、楼龄较新，未来潜在的上涨空间大。
李筱一开始觉得长时间通勤会毁掉一个人的幸福，所以她主攻近地铁的二手房，果断放弃郊区新房。去年初，朋友在朝阳区北五环附近的北苑家园入手了一套大一居，首套房首付170万元。那房子李筱也去看过，虽然是一居室，但户型方正，在朋友的改造下变成两居。一进门，阳光透过落地窗洒进来，那是李筱的理想住所。
考虑到自己的首付预算也够得上，李筱觉得跟朋友做邻居也是不错的选择，她一直把这里当作是心仪之选。但最近她在App上再看那个小区的同户型房子，首套房净首付已经需要近220万元。
计划赶不上变化。2021年上半年，北京楼市整体迎来了一波上涨行情，二手房成交量在11万套左右，是2016年下半年以来的高点。而从7月到10月，二手房成交量迅速跌至冰点，等到了11月、12月，成交量再次回升。
虽然下半年北京二手房成交有所下滑，但全年成交量仍同比上涨。根据中原地产数据，2021年全年北京二手房成交量达到19.25万套，同比上升了14%。
李筱感慨，人类的悲欢其实并不相通，尤其是和不差钱的明星相比。“我们差的是几年社保吗？人家资格下来了，想买就买，我现在还得算计着首付和月供。”李筱调侃道。
高涨情绪在传递
高涨的情绪也开始在市场间悄悄传递，家住东北五环附近的周元最近有了置换需求，他担心2022年春节过后北京楼市会步入小阳春，迎来一个较大的涨幅，就想着在春节前就把房子的问题解决。
和他有相似想法的人不在少数，张辞就是其中之一。她本来计划在2022年初把换房的事情搞定，在中介的推荐下，她有条不紊地挑选着海淀的学区房。不过在买房的过程中，中介几次提醒她，市场正在“变热”。
的确，2021年12月至2022年1月，北京各小区成交量均有小幅上涨，她所锁定的上地地区4个小区在2021年12月时二手房成交量达到了26套，目前这几个小区在售房源也不过59套。
同样的情况也出现在北京天通苑地区，一位中介表示，他所在的小区过去12天时间里成交了近10套房源。目前这个小区的在售房源仅为50余套。
看到这样的状况，张辞加快了看房步伐，两个星期后，她锁定了最终房源。当天来谈判的买家加上张辞一共有三家。张辞想把谈判权握在自己的手中，遂和中介商量，第一个进行谈判，而另外两家就在门外等着。最终，在焦灼的谈判下，张辞以一个适中的价位拿下了这套房子。
除了买卖双方的心理因素。其实无论是哪个城市，二手房成交量的多寡，一般与当地的信贷政策的松紧关系密切。
2021年国庆期间，《财经天下》周刊曾探访过北京楼市，当时有银行工作人员说，到2021年年底，许多银行在住房贷款项目上已经没有额度了，最快要排到2022年初。那时，银行对借款人的首付款来源、征信、银行流水等资料严格审查，购房人和业主都在观望，交易情绪普遍不高。
但自2021年10月下旬监管层对房地产行业释放积极信号后，情况开始变化，在房价上表现明显。
12月3日，中国银保监会表态：“根据各地不同情况，重点满足首套房、改善性住房按揭要求。”那个月，贝壳研究院监测50个城市的二手房价格，发现指数环比跌幅出现了本轮下跌以来的首次收窄。
据一位北京的房产经纪人粗略测算，2021年底时，北京二手房价格同比涨幅超过5%，但基本还能控制在10%以内。对于二手房市场复苏的原因，贝壳研究院认为，主要在于购房信贷环境的改善对于购买力和市场信心的提振。中原地产首席分析师张大伟表示，除了信贷影响，北京二手房成交量的触底反弹还与一线城市需求旺盛有关。
自从2017年3月17日北京出台“认房又认贷、提高二套房首付比例”政策后，北京购房人的需求已经被压了整整5年。这个城市从不缺有钱人，也不缺刚需客。楼市的韧性在经历过2021年西城学区房“震荡”、“离婚新政”、以及海淀部分小区试行二手房指导价后，更可见一斑。
高价学区房没有被冷落太久，依旧是家长们的心头好。2021年12月，每平米单价超15万的西城德胜片区学区房重燃热火，有中介透露，该片区单月成交量超过50套。
成交量多的时候，李筱甚至遇到一些态度强硬的业主，不愿让价。但在从业多年的房产中介看来，“如今刚需和连环单（即卖房、买房连续交易，多为改善型）业主纷纷入市，一切可聊，毕竟大家都有需求。”
据一位连环单业主介绍，为了改善居住体验，去年他决定换个更大的新房，将自己住的二手房出售。最初挂牌价400万元，因为房龄较老，出售难度大，他后期主动降了35万元，但最终成交时，赶着年底交新房首付，他又让价12万元。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，在房地产业良性循环的指引下，信贷环境的持续改善给2021年底的市场成交带来利好，也带动市场底部修复。
新房二八分化
相比二手房的火热，新房市场的情况则更复杂。
元旦过后的第一周，张欣然就接到了不少新房售楼处的电话。本来不着急买，但听着售楼员介绍各种促销优惠，她多少有些心动。“总面积在73-83㎡，总价285万元，均价3.4万元/㎡，距离地铁站直线距离200米，最低能打92折，还赠送15年物业费。听起来很诱人。”
张欣然说的楼盘是位于西六环外、房山区青龙湖东南侧的龙湖·熙湖悦著，由龙湖、首开、国开、万科四大开发商共同打造，是典型的限竞房项目。开发商于2018年6月拿地，自持面积12%，综合楼面价26657元/㎡，政府限价37245元/㎡。
不只是熙湖悦著，从去年12月起，开发商为了冲刺业绩，不少楼盘推出多套特价房源，优惠幅度高达几十万元。元旦期间，北京新入市5个项目，其中2个为2021年首次集中供地的项目。新入市项目推出看房即送小礼品、1㎡免单等活动。大多数楼盘延续2021年促销措施。
不过，在行业人士看来，促销力度大恰恰说明房子不好卖。“熙湖悦著拿地时开发商还是激进了，这里位置不算好，同样在房山，中建京西印玥之前定价3.8万元/㎡，现在涨到了4.6万元/㎡，人家不用促销，也有人买。”据《财经》报道，元旦首日，中高端楼盘长安悦玺也未推出任何折扣，但依旧受到不少在金融街工作的购房者的关注。
据行业人士观察，近期北京二手房回暖，一定程度上对新房市场产生积极影响，但整体分析，并不是所有项目都回暖，新房销售水平呈现二八分化态势。
同样在朝阳区王四营乡，三个正在出售的项目：保利锦上去化率达到75%，融创朝阳壹号去年10月开盘，去化率接近25%，而鲁能中绿·东岳府2021年11月开盘，去化率只有个位数。
另外，在顺义区仁和镇，三个单价在4万元/㎡左右的刚需盘旭辉公园都会、路劲御和府、龙湖·云河砚正在贴身肉搏。旭辉已经卖出了近40亿元，而龙湖截止到去年12月，只卖了20多亿元。
一位北京新房销售表示，当前市场环境下实现逆转的项目均具备两个重要因素，地段和品质。“地段不是传统概念的二环三环，而是产业和人口支撑，配套设施规划和完善程度；品质也不单指建筑品质，还有智慧家居、物业服务、园林绿化、户型设计等生活场景。”
2021年对房地产行业来说，是红海变血海的残酷一年。但让人意外的是，从数据上看，这一年居然是北京新房卖得最好的一年。
有机构统计，不含别墅，2021年北京普通住宅新房卖出超过5.7万套，成交量创近5年来新高。另据CRIC研究中心统计，在四个一线城市里，上海、深圳、广州2021年全年成交套数都出现同比下跌，只有北京，2021年成交了192054套房子，同比提高了13%，比2019年涨了33%。
一位常年关注新房市场的机构人士坦言，与二手房相比，2021年北京新房更好卖。不可否认，在信贷影响之外，开发商的优惠措施也起了一定作用。
只不过，元旦过后，无论是二手房还是新房，成交数量均有所回落。据“地产营销人”统计，2022年1月3日—1月9日，北京市商品房成交1350套，环比下降11%；成交均价49145元/㎡，环比上涨27%；成交金额85.7亿元，环比下降34%。
一位21世纪不动产的中介告诉《财经天下》周刊，他所在的门店元旦后仅卖出1套房，旁边的链家也卖了不过3套，成交速度较2021年底有所放缓。不过该中介比较乐观，在二手房市场回暖的当下，他判断新房仍会是买房人的关注重点。
节奏失衡的2021
成交量的回升，并不意味着房价同时进入上升通道。尽管北京楼市在回暖，但二手房价格自去年9月首次出现环比下降后，直到12月底，连续三月呈环比下降态势。
并且，从全国成交数据上看，2021年市场下行趋势明显：全国二手房成交规模、新房销售规模同比增速、房地产开发投资增速、土地成交规模均创近年来新低。
影响住宅价格的因素非常广泛。在经济学家任泽平的“短期看金融，中期看土地，长期看人口”理论之外，住房保障制度、产业结构，甚至文化传统都可能在一定程度上左右房价。因此，直至今日，学界也没有建立起一个科学预测房价的模型。
克而瑞统计了2011年至2020年数据发现，过去20年中国房价只涨不跌，最近5年的房价复合增长率达到7%，同期城镇人均可支配收入复合增长率为5%，房价的增长仍相对快于收入增长。2020年全国平均的房价收入比（新房单价/人均可支配收入）达到了8.9，高居榜首的深圳更是将近35。
但从2021年全国市场表现看，可以确定的是，在北上广深一线城市房子“买完就涨”的好事儿不会轻易出现。2021年的市场波动打破了“房价不会下跌、房地产永远高收益”的迷信，也打破了房企“大而不倒”的信仰。房地产市场逐步告别过去高增长、高杠杆、高风险的发展模式。
易居企业集团CEO丁祖昱认为，在市场透支和政策调整下，中国房地产市场尽管仍是压舱石和支柱产业，但整体规模将回到5年前，从白金步入青铜时代。
当然，对于消费者来说，这些都不是重点。李筱没学过宏观经济，也搞不懂行业周期，她只知道刚需赌不起市场，也不必赌。地产行业人士对这种想法也表示认可，“无论刚需还是改善，如果准备好首付，就可以抓紧看房。至于豪宅买家，准备好资金和运气就行了。”
在贝壳研究院看来，市场在年内从历史高位快速下降到历史低位，节奏失衡成为2021年房地产市场最明显的特点。而影响2022市场走势的核心变量还是政策环境、市场供给以及信贷投放量。
贝壳研究院预测，2022年市场走势将出现前低后高。预计一季度成交量能够完成筑底，二季度成交价格实现止跌。在市场链条上，将从二手房市场率先启动，带动市场链式修复；从购房人群上看，刚需市场率先修复。在区域上，深莞惠市场率先底部修复。而在城市量级划分上，一二线城市率先修复，三四线城市下行压力仍大。
