01 什么是成片改造？
简单说，成片改造就是通过征地拆迁，腾挪出除安置用地之外的用地，提高该土地容积率，获得一次性收益。开发商参与土地二级开发，一、二级联动开发。
▲ 成片改造模式帐本 (作者自绘)
02 什么是自主更新？
自主更新就是政府提供政策支持，鼓励居民自主集资参与改造。“开发商”转为代建方或运营方。
▲ 自主改造模式帐本 (作者自绘)
03 两种模式的比较事实上是财务模式的比较
两种财务模型的最大差异：
① 改造后是否大幅提高容积率；
② 改造后是否增加运营成本；
③ 改造过程中的融资压力；
④ 改造所产生的财富分配是否促进社会公平。
04 真实改造方案的数据对比
① 自主更新方案
自主更新方案，政府政策给予每户套内面积增加10%。以居民主导，自主集资，开发商代建模式实施。
② 成片改造之通常方案(成片方案)
方案以每拆迁户增加产权面积40%，即扩面比1:1.4计算（扩面比是拆迁面积与安置面积的比例)。要达到投入收益平衡，容积率至少增加至2.75。
③ 成片改造之未来社区一版方案(未一方案)
方案以每拆迁户增加产权面积 50%，即扩面比 1:1.5计算。政府主导的土地一二级联动开发，遵照未来社区不允许房地产开发的政策，将满足回迁安置后仍有剩余土地只能作为安置新房源。没有房地产开发，该方案从根本上无法实现财务平衡。
④ 成片改造之未来社区二版方案(未二方案)
方案以每拆迁户增加产权面积50%，即扩面比1:1.5计算，该方案是政企合作的土地一二级联动开发，不受房地产开发限制，将回迁安置后仍有剩余土地作为商品住房和商业地产开发，资本收益是土地一级开发成本平衡的重要来源。要达到投入收益平衡，容积率至少增加至3.4。
▮4.1 建筑面积的比较
上述四个方面的比较如下图：
▲ 不同模式更新方案的建筑面积比较 (作者自绘)
高容积率带来哪些危害呢？
① 以1:1.4的扩面比，作为成片改造的理性数量测算样本。容积率超过2，建筑面积翻一倍，户数增加50%。将这个数据扩大范围到整个杭州市，如以成片改造模式推动旧改，改造后的建筑面积将达到3000万方（杭州两年的房地产开发总量），才能勉强平衡改造成本。
② 成片改造新增的建筑面积，需要对应人口买单。户数的增加，城市公共服务增加，加大了城市运营成本。以杭州某小区为例，现状人口密度已达5万人/k㎡，成片拆迁后升至 7.5 万人/k㎡，超高密度而导致城市宜居度随之下降。面积翻倍，人口翻倍将带来环境、交通、停车、密度、基础设施、公共设施等等的恶化。
▲ 各类设施超负荷运作 (作者自绘)
▮4.2 融资成本的比较
再比较不同方案下所需的融资量，是一组非常震撼的数据。“自主更新方案”几乎不花政府一分钱；“成片方案”需要至少50个亿的融资总量才能启动；“未一方案”“未二方案”土地一二级开发联动需要百亿级的融资规模。如果一个城市的老旧小区都以成片改造的路径，2万亿只是一个小数字，看看恒大许家印。
▲ 不同模式更新方案的融资成本比较 (作者自绘)
高融资成本会来带哪些危害？
① 开发商：周期长、风险大；一个项目周期长达4-5年，加上遇到“钉子户”可能存在拉锯战，时间越长风险越大，资金的周转率变低，风险控制难度升级。
② 政府：量极大、风险大；对地方政府而言，庞大的老旧小区同时开展改造，融资的量级将成指数性增长。一旦土地出让不顺，政府将面临巨大的金融风险。
③ 社会：顾此失彼；政企合作的土地一二级开发联动，意味着更大的融资量绑定进入旧改，对于可投入净资本生成率高的产业领域，因资本枯竭而无法得到发展。
因此，政府将有限的融资额度用于土地市场，对城市发展是严重的浪费。城市应充分利用有限的资本，投入城市产业，振兴实体经济，增加城市现金流。地方政府放弃成片改造，以自主更新模式汇聚社会资本，会大大减轻了融资压力，城市发展可能性变多。
▮4.2各方收益的比较
① 成片改造方案：政府的净收益已经被高额的补偿款压缩的所剩无几；开发商更是“玩不起”；居民暴富。在以成片改造的三个方案中，原住民从中获得总额高达百亿的收益，户均净资本收益达两百多万元。政府补偿的标准越高，向原住居民转移财富的规模越大。被拆迁居民“坐收渔利”， 造成社会分配的不公平。
② 自主更新方案：原本不值钱的“老破小”，经原住民齐心协力重建家园， 居民获得固定资产升值；政府出政策不出钱，获得民生工程；代建方参与工程建设和运营，获得收益。各方都能获得正当的社会财富。
▲ 不同模式更新方案的各方收益比较 (作者自绘)
05 小结
经比较，我们认为自主更新有以下优势：
① 民生工程：居住条件等到彻底改善。
② 价值升级：释放土地价值，多方获益。
③ 运营持续：户数及人口不增加，公共配套政府运维支出不增加。
④ 社会融资：政府无融资风险，激活民间资本，改造拉动消费。
⑤ 社区治理：自主改造需居民内部协调，是重新构建更加紧密的邻里关系过程。
▲ 成片改造 vs 自主更新各角色对比 (作者自绘)
住宅改变了，社会就改变了。往往新模式的诞生，从0到1最困难。在《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》后，更需要给予自主更新实践的机会。
