千呼万唤始出来，广州十四五规划终于来了！
5月19日，《广州市国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》（以下简称《纲要》）正式发布。
《纲要》共17章79节，全文共12.6万字，提到52次“人口”、127次“人才”、512次“产业”，可见人才对于城市发展的重要性。
看完只想说，中国城市的发展，越来越卷。
如果说城市每一次的人口数据公示，所反映的，是一场人口大迁徙；那么每一次的战略发布，就是开启新一轮的抢人大战。
另外，我注意到，在广州所规划的十四五蓝图中，有19次提到“广佛”，看来广佛同城化将再迈新台阶，使资源在广佛都市圈内得到最大优化升级。
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回顾十三五，广州规划纲要中的36项主要指标，均有较好达到预期。
无论是人均地区生产总值超2万美元，达到中等发达国家水平；还是常住人口城镇化率87%，穗投资世界500强企业达309家……取得的成绩都有目共睹。
但不容忽视的是，当前广州发展不平衡的问题仍较突出，城市管理不够智能化、精细化，同时在粤港澳大湾区区域发展核心引擎作用发挥还不够充分。
所以，针对所面临的问题，十四五规划中提到，接下来的重点和核心任务仍是科技创新。
根据十四五规划，接下来广州要以“一区三城”为主阵地，打造科技创新轴，串联广州三大国家级经济技术开发区。
一区：指广州人工智能与数字经济试验区，范围包含琶洲核心片区（含广州大学城，约 48 平方公里）、广州国际金融城片区（8 平方公里）、鱼珠片区（25 平方公里）；
三城：南沙科学城、中新广州知识城和广州科学城；
科技创新轴关键节点：广州人工智能与数字经济试验区、广州科学城、广州国际生物岛、天河智慧城、广州大学城、白云湖数字科技城。
第二，金融将是广州下一阶段发展重点。
《纲要》提到，要加快广州国际金融城开发建设，创建粤港澳大湾区金融合作示范区。
也就是说，除了广州期货交易所之外，接下来广州国际金融城、南沙国际金融岛也将是重中之重。
值得注意的是，在十四五提出的“八个新”目标中，就经济发展和创新驱动方面，值得单拎出来看一下：
经济发展迈上新台阶，在质量效益明显提升的基础上实现经济持续健康发展，“十四五”时期经济年均增长6%左右，到2025年地区生产总值达3.5万亿；
创新驱动取得新成效，科技和产业创新策源能力显著提升，到2025年，研发经费支出占地区生产总值比重达3.4%左右，战略性新兴产业增加值突破1.2万亿。
按照十四五规划目标，到2025年，广州的数字经济核心产业增加值占总生产值，将由2020年的20%提高到25%；常住人口城镇化率达87.5%，全员劳动生产率将由21.8万/人提升至26万/人。
另外，《纲要》透露， 十四五时期，广州将投入3315亿在城市更新上，推进27个旧街区、183条城中村、306个旧厂房、395个老旧小区改造。
“三旧改造”的推进，也将在一定程度上，助推广州城镇化率的增长。
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输入关键词搜索，《纲要》中提及荔湾8次、越秀12次、天河22次、黄埔40次、白云60次，但却有95次提到南沙。
由十四五规划所公布的11区功能定位，南沙区为打造粤港澳全面合作示范区、广州城市副中心，大的战略方向不变，但要加速推进片区发展。
所以接下来，广州将以南沙自贸试验区为重点，强化与海南自由贸易港制度创新成果共创共享，建设内地与港澳规则相互衔接示范基地。
就在5月18日，广州发布第七次人口普查数据，显示从2010年到2020年，南沙人口增幅200.48%，年平均增长率为20.4%，10年间人口成功实现翻番。
都说房地产发展，短期看政策，中期看土地和经济，长期看人口。
就中长期来看，处在风口上的南沙妥妥的白马股，潜力无穷。
据克而瑞数据显示，2019年至今，南沙共出让32宗涉宅地块，揽金714.85亿。
土地的供给，也大大加大了片区新房供应，数据显示，2020年全年南沙网签成交234万㎡，同比上升81%，创下近三年新高。
与此同时，近两年来，南沙的房价也在逐渐攀升，由2万+突破4万+，早已将昔日的老对手增城远远甩在身后。
今年4月，位于南沙横沥岛的旭辉曜玥湾开盘，吹风价3.7-4万/㎡，现场多达千人，推售房源约在1小时内售罄。
因为楼市过热，4月广州轮番而至的调控动作，就有收紧南沙人才购房新政，在不少还没有来得及上车的刚需心上用力地开了一枪。
新政出来后，有人欢喜有人愁，比如去年报名我们游学团的客户，因为下手南沙早，现在楼盘单价已平均涨了5000/㎡。
而当时不看好南沙的一些购房者，现在表示后悔不已。
有一位之前没有买南沙的上海客户，看到南沙调控收紧，反而更加看好片区，5月份专门坐飞机过来，让我们带他去看房。
根据2017年官方公布的《广州南沙新区城市总体规划（2012-2015）》，提及到2025年，南沙预计常住人口规模约达230-270万人，市政配套按照300万人口进行配置。
保守估计，十四五期间，南沙的人口还会再翻上一番。
评价一座城市的发展潜力，除了定位、基建、财政、产业、配套实施等，人口是一大关键要素。
无疑，政策东风下，人口红利持续走高的南沙，发展态势一片向好。
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为了进一步为城市赋能，扩大影响力，十四五纲要文件中，重点提及要大力打造广州都市圈。
根据《纲要》，广州都市圈已由之前的广州、佛山、清远、肇庆、韶关、云浮6座城市，缩减至广州、佛山全域和肇庆、清远、云浮、韶关等四市的都市区部分，以便精准发力。
我注意到，其中，佛山就有19次被点名。
广州和佛山，一个研发和品牌能力强，一个为制造业大城，两者优势互补，可以形成一个产业链条以进一步深度发展，这是两地政府都喜闻乐见的。
不过，从最早的广佛经济圈，到现在的广佛同成化，广州与佛山的关系，也在变得越来越紧密与复杂。
《纲要》指出，将优化提升广佛区域产业链供应链，构建产业协同创新生态系统，重点打造先进装备制造、汽车、新一代信息技术、生物医药与健康等万亿级产业集群；
将“广州南站—佛山三龙湾—广州荔湾海龙”先导区打造为广佛高质量融合新极核，推动形成“一核引领、四区协同”的广佛高质量发展融合试验区发展格局；
此外，广佛两城还将于土地、人口等方面进一步展开深度合作。
另据悉，今年广佛两地将持续推动《广州都市圈发展规划》《广佛全域同城化“十四五”发展规划》《广佛高质量发展融合试验区建设方案》等一系列重大规划方案报批和落地实施。
经济发展，交通先行。
为打造以广州为中心的1小时轨道都市圈，目前在建广佛环城际佛山西至广州南段、增城至佛山高速公路增城至天河段等道路，都将扩宽大湾区轨道交通中心服务范围，推动珠三角城市群一体化发展。
需要注意的是，佛山的顺德，在广州南沙的区域发展中亦有被提及，届时南沙北部片区将与顺德加强同城化建设。
更大力度，更强举措，作为广州十四五规划重点工作计划，广佛同城化规划体系的不断完善，也将加快两地产业、人才的落地，利好楼市。
