最近，县城住宅限高，大部分住宅将会只建到6楼，成为热点话题。又开始有人出来断定，这一下，县城楼市彻底被锤入死局。
更有甚者，将中国的所有县城，都定义为下一个鹤岗，乳山。
理由无非都是老生常谈的那几个：存量较大、人口外流、产业不足以支撑导致的经济衰退。
似乎未来楼市的成王败寇，大城市永远胜利，小县城必定凉凉，这样的论调，实在太耳熟能详了。
但是，你换一个频道看看，突然发现，浙江县城地价快4万，房价都快5万了，是不是有点矛盾和魔幻↓
5万都可以买下中国所有二线城市，甚至北京、上海了，去买浙江的一个小县城，人都疯了吗？
其实，如何看待三四线楼市，是一个见仁见智的问题。
我们之前有聊过，鹤岗式城市的陌路和狂欢，但也有必要搞清楚：当很多县城开始衰退式发展的时候，凭什么是江浙县城的的房价，可以突破5万。
01
最近全国拍出的几块高价地，几乎全都来自江浙。
不是杭州，而是江浙的几个三四线县城。
事实上，除了浙江义乌拍出3.6万的那块，3月至今，浙江绍兴、丽水更是在短短的一个半月内几次刷新县级市土地最高单价：2万+/平、3万+/平...
看到了么，浙江县城的地价，已经超越了武汉、郑州等省会城市的地价，甚至超过房价。
(来源：CRIC)
对于这些县城来说，未来部分新房售价突破4-5万/平，并不意外。
最近我去了趟义乌调研，在义乌市中心的房子，因为一波土地红利，新房售价已经突破4万/平。
义乌未来最贵的那块地，加上各种成本和利润空间，价格预计在5万/平左右。
实际上，义乌目前部分二手房，房东挂牌价也已经有不少4万+，5万+的出现。
浙江几个县城房价排名，能够排进全国前20，这在其他地方的三四线城市，根本难以想象。
以上都是目前浙江县城楼市，经过实地调研后，我感受到的最真实的市场和热度。
02
江浙县城的收入和工资无关，因此这里的购买力和一线城市，根本就不是一个逻辑。
你一定看过这样的地方，尤其是在贸易比较发达的浙江县城中，
一整条街上的所有企业都在生产同一种灯泡，而隔壁的另一条街上则都在生产与这种灯泡配对的灯罩，或者说全中国一半以上的羽毛球，都是一个县制造的。
对于小县城来说，很多店铺也都是做生意，但是你干你的，我干我的，只能内生发展，久而久之，立马就看到天花板。
县域经济最好的地方，就是如此，做出特点后，一家做一个村都跟着做，相关的配套产品也就都起来了。
这种极致的分工，我们在全国其他地方都是很难看到的，所谓干一行爱一行，说的就是浙江的这些县城。
不可否认，形成了有效的产业聚集后，带来的不仅是规模和效率的改进，浙江的藏富于民，不是说说而已。
1月27日，国家统计局义乌调查队发布数据：2020年义乌居民人均可支配收入达71210元，全国第二，超越北京、深圳、仅次于上海。
（来源：每日义乌）
在县域方面，浙江的居民收入水平很高，从一个细节就可以体现出来，大家有机会去到浙江县城，甚至农村，这样的豪车，街上跑的随处可见。
我在和义乌项目销售聊天的时候，发现2个很有趣的现象：
县城里的老板买房，都喜欢把车位同步买了，而且大家都尽可能多支付一些，不喜欢大量贷款。可能是有钱就可以这么任性吧！
浙江县城里买得起5万/平房子的那些客户，也并不是靠稳定收入来支撑购房的，一定是大量的现金流，这样的购买力，一旦被唤醒，那就是一次新的轮动。
03
县城开始有越来越多品牌房企和好房子。
如果住在县城里长大的人，应该有感触，县城可能是中国唯一人人都实现了自有住房的地方。
为啥这样说啊，因为大家都有房子啊，而且人人都不止一套了，而且每套都是有天有地的别墅，不仅有房子，人家还有地皮。
也是因为这样的原因，大部分的县城楼市一直不好，陆陆续续开盘的项目，购买者是乏善可陈的。
但现在我去看县城卖到4万的项目售楼处，简直不要太火热，都快赶上五个新城和环沪城市的热度了。
理由和现在的一线城市购房逻辑，大差不差，县城不缺房子，但是都缺好房子，当居住升级的意识被唤醒，这里的楼市，也会一夜之间爆发。
这几年，浙江县城开始有很多品牌房企大举进入县城楼市，为县城里人的居住升级带来好产品。
这样单价4万的房子可以说是顶豪了，各大品牌开发商来到浙江县城，也不会做刚需，而直接做的最高端的产品线。
我问了一个品牌项目的操盘手，他分享了一下浙江几个县城楼市和其他不太一样的地方：
第一，这里的外来人口很多，并不存在人口外流空心化的情况，也就是说，有人走，但来的人更多，人才强势红利硬着陆，带来了一波购买力；
第二，还有本地客群的消费升级，我们不可否认，这些县城确实养活了一批富裕的小老板；
小老板不可能一直住在四层半的老房子里，他们也要居住升级。
第三，县城里因为父母辈是苦出来的，对子女教育极为重视，所以县城里房价最高的，依然是好学区房；
第四，有些县城的基建速度正在以你无法想象的速度，赶超部分城市。你也无法相信这样的城市界面，出现在一个县城里。
就靠以上这四点，把县城的父老乡亲们都激活了，所有人都开始认可，确实要买一套有电梯的商品房了，无论是为了自己还是子女。
这里的人不以投资思维买房，几乎全都是真实刚需。
04
还有，谁说小县城就一定会人口外流，或者空心化，大部分县城人口流出，空心化可能是一个致命难题，但在有些县城，这也许就是个伪命题。
就拿义乌来说，一趟下来，让我感到震惊的，义乌政府为了吸引高素质人才，不是喊口号，而是真的拿出真金白银来补贴，极力吸引你去落户、买房。
去年6月，义乌人才购房政策做出调整，取消本市户籍要求，取消工作社保满2年要求，取消首付50%要求，强启动人才红利。
我一打听，自己买房，竟然可以得到：30万元的首付补贴。
等于你买400万总价的房子，按照30%首付比例计算，120万首付款，政府可以倒贴给你白花花的几十万，甚至上百万的现金。
这样操作下来首付只要24万-52万，减少了买房的大部分压力。
这就是如今县城楼市的魔幻之处，挖掘自身优势，大力吸引高素质人才，购房游戏规则灵活变化。
盘点下来，会发现县城房价能高过5万，都不是无缘无故的，也绝对不是炒房客、炒房团炒起来的。
有真实购买力支撑的房价，即便县城房价5万，也不存在泡沫的情况。
05
我们必须要认清的一个事实是：中国14亿人口不可能都住到大城市，搬到北京、上海，未来的毕业生、年轻人，也不会全是在大城市工作。
尽管有大量的人跑到大中城市务工，大城市可以提供更好的职业发展空间和生活便利性，所有人都想住进大城市，但这是绝对不可能的。
从人口看，县城和县级市城区常住人口，目前为1.55亿、0.9亿人左右，共计2.4亿人左右，占全国常住人口的进30%。
这组数据看下来，县域市场的体量不容忽视，有人的地方，就一定会有市场。
全中国每个地方的人都要过上更好的生活，那些先富起来的县城，更是如此！
所以，房价本质上与城市分级无关，而是和居民的平均收入、产业规模效应和人口虹吸能力有关。
这几点来说，很多二线城市还不如浙江的一个县城呢。
未来这些县城，会继续把部分二线城市的房价，远远甩在后面。
那些一谈论到县城或者三四线楼市，就以末日或者死亡来吸睛的观点，实在是没有必要。
