12月18日，麦当劳、泰森、宾堡3家世界500强及新夏晖、紫丹2家行业龙头企业与华夏幸福(600340.SH)签约，计划总投资15亿元在汉孝产业新城建设全球首个麦当劳供应链智慧园。
选择华夏幸福产业新城的龙头企业，麦当劳绝非孤例。今年疫情之下，华夏幸福产业新城的企业引入数量、开工和量产规模均未减速，甚至开创了从签约到开工仅用时3个月、签约到量产只需一年的速度记录。
值得关注的是，除了产业新城，华夏幸福频频加码商业地产，加大拿地力度。不仅获取了众多一二线低价优质地块，产业新城与商业地产业务在拿地布局、项目运营等协同效应开始凸显。
业内人士表示，在“十四五”规划、城镇化、都市圈等新政要求下，顺应国家发展方向的“产业＋商业”运营服务价值将更加明显，将有助于提升公司价值。
国家新政持续助力 产业新城加速发展
18年前，华夏幸福走上了探索产业新城模式之路，建起首个PPP（“政府主导、企业运作、合作共赢”）项目即固安产业新城，随后进入异地复制快速发展阶段。虽然，今年突如其来的新冠疫情让众多行业遭受冲击，但华夏幸福产业新城业务发展不仅未停歇，而且是开足马力全力推进。
由于疫情影响，今年不少企业缺少发展资金和整体规划，导致生产扩张步伐受阻、效益提升步履维艰。2020年9月，急需投资扩产的深圳龙电华鑫控股集团股份有限公司遇到了华夏幸福，仅历时2个月该企业就成功落户南京溧水产业新城。
龙电华鑫仅是华夏幸福产业新城业务加速推进的一个缩影。今年以来，华夏幸福不仅帮助世界500强上海佛吉亚、中国冷链十佳冷库运营服务商北京亚冷以及亚瑟医药、协鑫集成等众多行业龙头仅数月就落户各地产业新城，其中武陟产业新城11个产业项目从签约到开工仅用时3个月，而溧水产业新城欣旺达项目更是实现了从签约到量产仅用时一年。
为什么疫情危机下，华夏幸福的产业引入以及企业开工数和量产规模均未减速？龙电华鑫负责人表示，华夏幸福以全方位产业服务帮企业解决从融资到手续办理等各类实际问题。这样的合作能够让公司集中精力经营，更有信心将公司做强做大。
从产业新城先行者到产业新城的领头企业，一位接近华夏幸福的人士将这过程的经验总结为“三大法宝”，即专业化团队和整体解决方案以及产业大数据平台。“华夏幸福拥有非常专业的产业发展团队，具有整合政府与社会资本，建立定制化、多元化的资本综合解决方案的能力和成熟案例。同时，产业大数据平台可针对不同客群不同应用场景，极大提升产业发展能力。”该人士说道。
基于18年产业发展实践经验，华夏幸福不仅形成了一套以团队、资本与科技三位一体为支撑的产业发展体系，而且其规模化竞争力不断增强。
公开数据显示，华夏幸福聚焦新一代信息技术、高端装备等10大高新科技产业，运营多座产业新城，其中66座实现回款、22座现金流转正。2020年上半年，公司产业服务收入已超当期房地产开发收入，同时入选国家财政部产业新城PPP项目达32个，验证了产业运营具有广阔的盈利和发展空间。
此外，国家新政的出台更为华夏幸福产业新城的未来发展注入持续动力。今年4月，国家发改委印发《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》，明确未来政府将大力推动新基建投资以及民生保障相关的产业升级。同时，近期“十四五”规划建议中提及，要推动先进制造业集群发展，并促进产业链上中下游、大中小企业融通创新。
可见，发展高科技产业集群和产业链的相关企业和运营企业将迎接更多利好。
在中国区域经济学会副会长兼秘书长陈耀看来，华夏幸福产业新城业务模式不仅解决了产城割裂的问题，实现生产空间、生活空间、生态空间的有机结合，而且为区域经济发展和产业转型升级提供持续动力，是多方值得借鉴的实践案例。
定位高端 商业地产成未来业绩新增长极
自平安集团入股后，以产业新城运营见长的华夏幸福开始加速拓展商业地产新业务。从华润置地加盟华夏幸福的首席执行官吴向东为新业务确立了“三新”战略，即“新模式、新领域、新地域”。2019年，华夏幸福“三新”业务不断落地，拿下了北京丽泽首个“轻资产”模式项目，摘牌首个城市综合体项目武汉长江中心，布局深圳市坪山区碧岭顶等城市更新项目。而今年其新业务又有了实质性的进展，4月武汉长江中心开始动工，6月北京京丽泽平安幸福中心A座主体结构封顶，并正式进入招商阶段。
为保障新业务的有序推进，华夏幸福首要任务就是增加优质商业土储。今年前三季度，公司土地支出同比增长14.4%至198.5亿元，其中新增了多个优质商业地块。华夏幸福商业地产团队与产业新城团队协同，瞄准京津冀、长三角、粤港澳大湾区等已布局的核心都市圈，拿下了南京、武汉、广州等一二线城市优质低价的商业地块，包括南京大校场项目、广州白鹅潭项目均位城市核心区域，不仅降低了公司运营成本，还创造出了更多利润空间。
值得注意的是，华夏幸福布局的商业项目还首次进入大本营廊坊、固安产业新城。今年10月，华夏幸福摘得廊坊市新中心尖塔片区商业用地，11月和12月，又连续拿下2个固安“京南科创谷”中轴线核心地块。未来，这些商业项目将与当地产业新城率先形成项目协同，提升当地消费体验的同时，促进区域的经济发展。
目前来看，华夏幸福商业项目多定位为高端、地标性产品，而高端项目运营经验已成为决定公司新业务能否顺利推进的关键。接近华夏幸福的人士表示，商业项目由曾经操刀“万象城”的商业地产领军人物吴向东负责，相关事宜已在全面推进，未来华夏幸福的商业地产项目将有更大的想象空间。
除产业新城、商业综合体外，华夏幸福还在努力探索包括公共住房、康养、科学社区等细分领域，丰富业务格局的同时，构建成熟的产城融合业态。今年，华夏幸福已中标招商银行全球总部大厦项目代建服务以及东莞威远岛土地整备综合服务项目，并携手平安集团开拓深圳公共住房领域。截止目前，华夏幸福共拿下了14个城市更新项目。
有分析人士认为，华夏幸福在多地建立城市商业新地标，将推动都市圈核心城市居民生产生活的提档升级。未来，产业新城与商业地产之间联动更为密切，可协助提升公司在都市圈核心区域的综合运营能力，并为公司未来业绩贡献新的增长极。
存量时代运营为王 双轮驱动重构商业价值
随着政策收紧以及存量时代的到来，不少房企从“卖房子”转向“卖服务”，开启了“存量时代，运营为王”的探索与实践。仅今年上市的物管企业已达15家，其中一些企业上市首日市盈率突破几十倍甚至百倍大关。
其中不少物管企业提供的正是城市更新、市政服务等多领域的运营服务。东方证券研报指出，部分主打轻资产运营的物管上市企业获得了高估值，验证了物业行业将是一个可以持续创造价值的行业。
事实上，华夏幸福已深耕城市服务20年，其早就预测到运营服务终会从幕后走向前台。作为国内最早开展城市服务的物业百强企业，华夏幸福已提前抢占运营服务市场，并为京津冀、长三角、粤港澳都市圈等50多座城市提供综合服务。
对比其它新进入的企业，华夏幸福已拥有稳定且持续的盈利能力。财报显示，近五年公司营收和净利润的复合增长率分别为29％、32%，保持较高速的增长。2019年华夏幸福净资产收益率ROE值为35.7%，远超行业11.7%的均值。
正是基于稳健的发展模式及优异的业绩表现，华夏幸福获得业内多方认可。2020年《财富》中国500强排行榜华夏幸福位列第96名，《福布斯》“2020全球企业2000强榜单”，华夏幸福比2019年上升71个位居至473位，在中指研究院“2020年中国产业新城运营商综合实力TOP10”评选中位居首位。
亿翰智库认为，华夏幸福产业新城顺应了国家政策和区域经济发展趋势，未来具有广阔的发展空间。在“双循环”新格局之下，商业地产在拉动消费升级、满足人民对美好生活的向往上亦具有巨大发展空间。业内专家表示，存量时代房地产高杠杆的发展模式已难以为继，房企必须寻找新机遇。华夏幸福凭借多年运营经验，走精细化运营之路，未来将释放更多乘数效应，或更加拉大华夏幸福与其他企业的差距。
