【导读】近日，最高人民法院回应知名长租公寓“蛋壳”爆雷事件，明确表示若案件进入司法程序，将依法严审，保护公民合法权益。此次事件深深刺痛租房群体，并将长租公寓“租金贷”模式推上了风口浪尖，引发舆论广泛关注。
本文认为，长租公寓“租金贷”原本是顺应“租购并举”住房改革而形成的一种金融创新工具，但从一开始就被异化了：在没有充分解释的情况下推动承租人“被签约”、分期贷款合同违约率高、资金池流动性风险大等问题频频暴露，严重损害了市场秩序和租房人权益。作者分析，主要原因在于：服务商迫切“解压”，整个业务处于内控缺失的状态，而网贷机构又盲目拓展业务，审核不足，各类从业机构在利益驱使下产生道德风险，而相关监管却依然滞后。作者建议，应尽快以维护市场秩序和控制流动性风险为重点，明确“租金贷”服务商及网贷机构的法定义务和业务限制，建立向承租人权益倾斜性保护的制度安排，避免出现更为严重的金融风险和社会风险。
文章原载《南方金融》2019年第4期，原题为“长租公寓‘租金贷’:问题检视、成因探析及规制路径”，仅代表作者观点，特此编发，供诸君思考。
近年来, 随着我国住房制度改革持续推进, 在政策鼓励及资本力量推动下, 住房长租市场快速发展。在一、二线城市, 如魔方公寓、蛋壳公寓等长租公寓大量涌现并迅速占据租赁市场。与此同时, 租房分期贷款成为消费金融的一个适用场景。在此背景下, P2P网络借贷平台、互联网小额贷款公司等网贷机构联合租房平台通过“金融+长租公寓”的形式, 进一步打造出“租金贷”业务模式。
但是, 由于这一创新模式未受到相关法律法规的规制, 部分服务商采用欺诈或隐瞒的手段, 在承租人不完全知情的情况下诱导其使用贷款, 使得“租金贷”变质为“套路贷”;部分服务商将从金融机构预先取得的租金汇聚形成资金池并进行期限错配, 加剧了长租市场借贷的风险, 导致诸如“鼎佳”、“寓见”等长租公寓服务商风险接连爆发, 严重扰乱了住房租赁及借贷市场的秩序。“租金贷”作为一种金融创新工具, 原本被视为实现服务商、网贷机构、承租人、房东等多个主体互利共赢的一项创新。如今“租金贷”风险事件频发, 原因并不在这一工具本身, 而在于其使用过程中被异化并且缺乏有效的外部监管。
长租公寓“租金贷”的套路分析
（一） 怎么交易？
典型的“租金贷”业务主要产生于轻资产的分散式长租公寓领域, 其基本交易流程为：一是服务商从各个分散的房东处取得房源并统一进行整合, 承租人通过服务商寻找合适的住房；二是承租人在与租赁方签订租房合同的同时, 与网贷机构签订租金分期贷款合同；三是网贷机构一次性将租赁期内全部租金支付给服务商, 服务商取得租金后再按约定以月付或季付的方式向房东支付租金, 而承租人向服务商支付租金的义务则转化为分期向网贷机构偿还贷款的义务。由此, 服务商通过全额收款的方式收取租金收入 (即承租人向网贷机构借入的贷款) , 再以分期方式向房东支付租金, 服务商则利用所占用的资金继续扩大业务规模。因此, 从服务商的角度来看, 整个交易可简化为“取得房源—出租—获得租金—再取得房源”的过程。
（二）何种法律关系？
“租金贷”模式将单纯的长租公寓租赁以及消费贷款两者进行融合, 在服务商、房东、承租人三方原有法律关系的基础上引入网贷机构, 形成了更为复杂的四维组织体系。在一般的长租公寓租赁中, 通常服务商与原房东签订资产管理合同而获得房源, 然后以自身名义或原房东名义与承租人签订房屋租赁合同, 其中仅涉及居间关系以及房屋租赁关系。但是, 引入“租金贷”后, 除存在原有的法律关系外, 承租人从网贷机构处借款并将所借款项一次性支付给服务商, 进而与网贷机构之间形成了借贷合同关系。若承租人不能按时向网贷机构偿还贷款, 将要承担违约责任。
在取得租金收入后, 大多数服务商在按月或季度支付给原房东房租后, 将获取的租金收入余额用于扩大经营。若将服务商与原房东之间签订的协议视为租赁合同, 则服务商与承租人之间签订的租赁合同可视为转租合同, 网贷机构发放的贷款应定性为服务商的租金收入, 其可自由支配而不受约束。但是, 若将服务商与房东签订的合同视为委托管理合同, 则其应严格遵守居间人的定位, 按照房东的要求和利益行使权利、承担义务。在此情况下, 应认为承租人与原房东直接构成房屋租赁关系, 服务商仅具有代房东收取租金、支付费用的权利和义务, 服务商取得的租金收入原则上应当属于房东, 其负有及时将租金收入转交给房东或代为保管的义务, 不得擅自将租金收入截留。
长租公寓“租金贷”的问题出在哪儿？
在实际运营中, 不少网贷机构借金融创新的名义进行监管套利, 导致“租金贷”在客户端、资金端和运营端暴露出较多的问题和风险。
（一）在未充分释明下承租人即“被签约”
自愿及诚实信用原则系平等民商事主体间签订合同的基本原则和价值取向。但是, 当前在长租公寓租赁中, 一部分服务商借助其与承租人在信息掌握上的不对称地位, 采取隐瞒甚至欺诈的手段诱导承租人, 使承租人在并未被完全告知或释明有关贷款的事实和风险的情况下, 即与网贷机构签订了贷款协议。承租人在不知情之下于单纯的租赁关系之外又产生了借贷关系, 其按时缴纳租金的义务转换为按约还本付息的义务, 无形之中经济负担有所加重。一旦服务商或房东违背租赁合同约定, 承租人仍需偿还贷款；若不能按时还款, 承租人的信用记录可能受到影响。
以恶意隐瞒、欺诈的方式办理“租金贷”业务, 显然违背了民商事主体进行活动的自愿及诚实信用原则。服务商表面上通过网贷机构帮助承租人办理分期贷款、缓解承租人租金压力, 实际上其截留的租金收入用于扩大经营或投资盈利, 存在变相融资和侵占他人资产之嫌。
（二）租房分期贷款合同违约率较高
在向承租人发放“租金贷”的过程中, 网贷机构由于前期审核手段的不足和条件的限制, 无法对承租人的还款能力及信用状况作出准确的评估并采取适当的防控措施, 导致租房分期贷款合同的违约率较高, 进而影响整个交易链条的稳定。一是与承租人签订分期贷款协议的机构多为中小型互联网金融企业, 其主要的服务对象是未被纳入传统金融机构授信范围的客户, 作为该目标群体的长租公寓承租人抗风险能力相对较差, 还款能力亦处于不稳定的状态。二是在签订租房分期贷款合约时, 网贷机构仅能针对承租人采取诸如身份验证、收入证明等较为简单的手段进行信用风险防控, 但难以掌握更为关键的承租人全维度的财务和征信状况。三是由于部分网贷机构信贷审核的放松, 对于承租人信息及贷款意愿等基本事项均缺乏认证和核查, 致使众多承租人在不知情的状况下“被贷款”, 贷款合同的效力存疑。另外, 一旦租房人、服务商或者房东任意一方违约, 各主体之间法律关系的不确定亦将导致违约责任承担上的不清晰。
（三）服务商资金流动性风险较大
在长租公寓租赁中, 服务商将“租金贷”引入而使得整个交易具备了金融属性, 因而蕴含了一定的流动性风险。同时, 由于互联网金融的网络传染性, 该风险具有较强的外部性, 一旦风险爆发还可能引发系统性金融风险。服务商在“租金贷”业务中, 首先按照年付的方式、以租金收入的形式, 收取网贷机构贷放给承租人的资金, 然后以月付或季付的方式向房东支付租金, 在此过程中占用了大量的资金, 并借助于期限错配形成了资金池。服务商利用资金池内的沉淀资金得以继续扩大长租公寓业务规模, 或者将资金用于其他投资以图获取盈利, 这将进一步导致服务商获取的收入与支付的租金之间不能实现一一对应。一旦一段时间内大量的房租到期而服务商未能及时收回资金, 或者某笔资金在投资中出现较大亏损, 便会形成流动性压力甚至造成整个资金链的断裂。
除此之外, 部分服务商还将房屋租金收益作为底层资产发行资产支持证券 (ABS) , 进一步导致资金池风险的影响范围扩大。因此, 通过“租金贷”等一系列金融工具的运用, 服务商已经具有了类金融机构的性质, 整个交易过程中不仅涉及租赁关系中的主体, 还涉及借贷关系中的主体、其他金融机构及资产支持证券投资者, 使得流动性风险进一步上升、影响范围明显扩大, 一旦服务商资金链断裂便可能引发连锁反应, 从而危及整个市场的稳定运行。
长租公寓“租金贷”是如何异化的？
“租金贷”之所以在我国一经推出便发生性质上的异化, 成为部分网贷机构、租房服务商进行监管套利的工具, 原因是多方面的。其中，既有网贷机构在资金和市场竞争双重压力下不顾风险的趋利性选择, 也有以“存量改造”为主的分散式长租企业本身所固有的弊端, 同时亦有我国市场监管体系和制度不健全, 难以对该领域实现有效的规制。
（一）迫切“解压”下服务商的内控缺失
当前, 无论是集中式还是分散式的长租公寓模式, 服务商均面临着来自成本和收益的双重经济压力, 前者主要来源于资本市场的融资成本压力, 而后者则来源于增量市场与存量市场长期发展不均衡导致的租金回报率低下。要破解这一两难困境, 必须从资产端和资金端着手解决, 即降低融资成本、增加现金流。在以二手房等存量住房为主的租赁市场中, 业务规模及客源是长租公寓提升市场占有率和实现盈利增长的关键要素。因此, 长租公寓存在短期内扩大规模以实现规模效应的内生动力, 这也对服务商的现金流提出了更高要求。租房分期贷款、住房资产证券化等金融工具的运用, 可以帮助服务商通过预先获得租金或出售租房收益的方式, 快速回收资金或取得融资, 并借此实现业务的进一步扩张, 分别从资产端和资金端缓解长租公寓服务商的资金压力。
因此, 通过租房分期贷款的运用实现长租公寓项目金融化, 是目前长租公寓化解成本和收益困境的一条路径。在此过程中, 服务商并未充分考虑利用资金池不断进行期限错配、开展业务所带来的高风险, 未在企业内部设立专门的部门、配备专业的人员针对资金池进行管理, 也未针对资金池所产生的流动性风险建立有效的监测和防控体系。在实践中, 服务商可以不断利用承租人的租金贷款形成资金池, 加快业务扩张和对外投资, 于是一部分服务商对租房业务不计风险地盲目金融化, 令交易过程中杠杆率上升。
（二）网贷机构盲目拓展业务以致审核不足
在《P2P网络借贷风险专项整治工作实施方案》《关于规范整顿“现金贷”业务的通知》等规范性文件相继出台的背景下, 相关监管部门进一步加大对“现金贷”业务的规范力度, “校园贷”、“首付贷”等多种业务模式均被明令禁止, 网贷机构开展贷款业务的空间受到压缩与限制。同时, 传统的消费贷款市场已经趋于饱和, 以几大电商为代表的互联网企业巨头以其成熟的产业链形成了较高的市场占有率, 亦对其他网贷机构形成了较大的竞争压力。因此, 众多网贷机构迫切需要寻求和探索其他途径, 以求得生存和发展的空间。网贷机构拓展消费信贷市场的需求与服务商回收资金的需求相互契合。在双方一拍即合之下, 服务商利用承租人信用向网贷机构申请贷款的“租金贷”业务模式大行其道。
在一般情况下, 网贷机构发放贷款时会审慎地考察、评估借款人的还款能力及征信状况, 以尽可能降低贷款的违约率和呆账率。但是, 在政策收紧与市场竞争的双重压力下, 部分网贷机构出于挽回劣势并重新占领市场份额的动机, 会降低贷款的审核条件和准入门槛, 甚至放弃对承租人贷款真实性、风险性的评估, 授予客户与其本身资信状况并不相符的高额信用, 以尽可能纳入更多的借款主体, 实现长尾效应的逆向突围。这种行为最终导致了“租金贷”发放过程中过度授信的蔓延与泛滥, 一旦违约风险集中爆发, 则可能引发系统性金融风险, 进而使整个市场陷入混乱、无序的状态之中。
（三）从业机构追逐利益驱使下的道德风险
我国金融市场正处于深化发展的转型期, 参与主体之间存在着普遍的利益冲突, 而市场体制机制发育的不完善又刺激着从业机构忽略他人利益和市场整体利益, 偏执于自我利益和财富的追求。同时, 参与主体的行为也在伦理道德上处于分裂状态：既有对正当利益的主张, 又有对不当利益的追逐;既有对统一市场规则的诉求, 又有对良好市场秩序的破坏；既有相互合作, 又有彼此损害。
在上述影响机制下, 金融市场参与者很可能把行为的收益归自己, 把行为的成本转移给其他主体或整个社会, 主要表现为谁过度地利用现代金融体系、谁就能够获得最大利益。作为住房租赁市场参与主体的租房服务商和网贷机构, 本身就处于主体间关系的冲突和行为的分裂之中。加之从业机构与承租人、房东之间存在严重的信息不对称, 从业机构天然处于信息优势地位, 这就加剧了其道德风险。在对自我利益的追逐下, 租房服务商和网贷机构有可能违背金融伦理道德, 采取不当手段牺牲承租人、房东及投资者等其他主体和社会的整体利益, 以实现对自身价值的追求。
（四）长租公寓发展的制度规范相对滞后
“租金贷”所具有的创新秉性使其游离于现有法律法规的管控范围之外, 容易形成监管规避和监管套利。法律法规的滞后性又使其难以在短时间内对“租金贷”这一新兴事物作出规制回应, 因而造成“租金贷”业务不断偏离其本质, 成为部分市场主体牟利和敛财的工具。虽然部分地区行政部门及行业自律协会已开始制定相应的指导意见及软法规则, 试图对“租金贷”业务进行引导和规制, 但是地方职能部门以及行业自律组织的规制范围有限, 决定了其难以对这一跨领域、复合业态及其风险进行全面、有效的管控。
长租公寓“租金贷”问题的规制路径
“租金贷”在国内实践中存在诸多乱象且蕴含了较高的风险, 应在正视其合理性的基础上, 重点规制从业机构超出业务范围、破坏正常市场交易秩序、容易产生一系列风险的行为。
（一）明确服务商及网贷机构的法定义务。一是明确服务商的信息披露和提示义务。服务商应当事先向承租人全方位披露网贷机构、贷款金额、还款方式、借款利息等事项, 如实向承租人提示贷款存在的风险, 在此基础上由承租人自主选择。同时, 应当禁止服务商在租赁合同中运用格式条款事先固定贷款事项, 诱导或变相强制承租人与网贷机构建立借贷关系。此外, 服务商也负有向房东及时告知贷款事项的义务, 以使房东能够督促服务商将网贷机构发放的贷款及时转交, 防止服务商擅自截留资金。二是强化网贷机构授信的审核义务。作为风险防控的重要一环, 网贷机构在发放贷款前, 应当强化并落实贷款的审核义务，在贷款发放前, 网贷机构应当审核承租人贷款信息的真实性、有效性和完整性，考察承租人的贷款意愿、还款能力及风险承受能力；在贷款发放后, 要及时跟踪贷款的去向及使用情况, 避免服务商利用“租金贷”款项违规从事融资及套利等欺诈活动。
（二）建立对承租人权益给予特殊保护的制度安排。无论是在与服务商的租赁关系之中, 还是在与网贷机构的借贷关系之中, 承租人均处于弱势地位。因此, 在租赁及借贷过程中有必要对承租人进行倾斜性保护, 但当前相关法律法规并未给予承租人权益应有的重视和保护。具体而言, 应当确立承租人权益优先的原则, 在发生服务商破产、“跑路”、违约的情况下, 最大限度保障租房人对租赁房屋的承租权及索赔权。同时, 除租房人知情权及自由选择权的行使外, 还应当强化承租人的受教育权, 通过开展各种形式的金融教育活动, 使得承租人对于“租金贷”中涉及的金融知识及安全风险有足够的认识和了解, 提升承租人在交易过程中识别风险、自我保护的能力。
（三）严控交易金融化产生的流动性风险。部分长租公寓服务商利用“租金贷”变相开展融资导致住房租赁交易金融化, 是流动性风险上升的主要原因。在实践中, 服务商将网贷机构发放的贷款私自截留并形成资金池, 再利用资金池进行业务扩张和从事其他投资, 导致两种商事行为之间出现了混合, 进而使得上述交易容易产生流动性风险, 加剧了风险之间的交叉传染性。比照当前对P2P网络借贷平台的规制, 对于长租公寓的服务商也应当要求其严格按照中介机构的属性开展业务, 不得在交易过程中隐瞒贷款事实并截留资金。同时, 网贷机构在租金贷款的发放中, 亦应当重视并加强业务风险的管控, 建立相应的风险评估、预警、防控机制, 严格控制整个交易过程中产生的流动性风险。
（四）推动形成平稳、有序的市场秩序。服务商和网贷机构是“租金贷”市场的主要参与主体, 市场乱象主要由其不当行为所致, 因此, 对其行为进行规范是维护市场秩序的关键所在。应当严格限制服务商、网贷机构在“租金贷”交易中采取各种诱导、欺诈行为, 强化服务商和网贷机构在提供“租金贷”业务时的告知义务, 充分尊重承租人的知情权和自主选择权；要完善信息规制手段, 强化网贷机构对贷款真实性、风险性的审核、评估, 降低借款主体及服务商的违约风险；也要建立服务商、网贷机构等市场主体违规操作的惩戒机制, 构建各主体间的责任承担体系, 从事后监管的角度进一步约束市场主体的行为。
此外，要避免服务商利用“租金贷”进行变相融资、实现长租公寓持续健康发展, 必须从根本上解决服务商在长租公寓运营过程中面临的资金压力, 建立促进长租公寓发展的长效机制。
