“你自己做过的最讨好年轻人的事是什么？”
“我有文身，算吗？”郁亮话音刚落，立刻引来台下一片尖叫。10月17日，郁亮一袭黑色运动装亮相，胸前的四个红字“筋厂制造”格外醒目。
“文身BOY”——那个财务出身、一向以踏实、细腻形象（王石语）示人的“亮仔”身上，又多了一个令人意外的标签。身为一家管理万亿资产规模的头部公司董事长，他却将自己的身段放得无比柔软。确切来讲，这些年来，是他主动把自己捏成了各种样子。
别的不说，跟摇滚乐队合作，穿潮流厂牌，宣言“永不妥协”，甚至“自曝”文身，反正同龄人认为“离经叛道”甚至许多年轻人都自叹不如的事儿，他都干了。
55岁的郁亮正努力学习与年轻人对话的新技能。从万科企业话事人到运动“型男”，再到努力与年轻人交圈儿的形象“颠覆者”，一个郁亮，两个郁亮，三个郁亮，每一个都能放进不同形状的容器里。
当初万科提出要做品牌年轻化时，内部争议很大。郁亮记得，具体到开会通过相关文案时，大部分人也都是反对的，担心会引发后遗症。还有反对者觉得，大公司就该有大公司的样子，怎么能搞成这样？类似的意见，郁亮也能理解。
万科为什么开始“讨好”年轻人？郁亮用“普通行业”来定位如今房地产行业的生存境地。过去房地产行业有点特殊，一度被定义为支柱产业，承担经济增长重任。但现在，房地产行业的土地红利、金融红利都在消失，管理红利兴起，行业将回归为国民经济众多产业中的一个普通行业。
“越古老的行业越有可能创新。房地产行业怎么保证常做常有？”郁亮的建议是：第一，适应环境变化作出调整，同时不断进化。进化会诞生新的物种，又蓬勃发展。
“所有人都喜欢进化，但进化最大的代价是死亡。没有旧物种的死亡，就没有新事物的茁壮成长。”郁亮说，一个企业需要代际传承，才能使新生代进化成功。万科搞珠峰培训计划，就是为代际传承做准备。
郁亮。来源：被访者
适应新变化的体质，让万科屡次先于竞争对手搅动潮水方向。有意思的是，当郁亮谈及“你会给宠物猫设计房间吗？”“去店铺里捏方便面”“盒马鲜生新物种”等话题时，你很难将万科与那个造房子的传统地产商印象联系起来。
一个大胆的、与新动向紧密接轨的万科“郁时代”正变得丰盈起来。
“95后”万科
谁也没曾预料到，浓眉大眼的万科竟也“出圈”了。
趁着36岁生日，万科请来一批00后流量名人给自己代言，宣称“万物皆可万科”，还跟喜剧人张子栋拍摄品宣影片《一根筋》，与新裤子乐队合作改编单曲《手扶拖拉机斯基》为《就是不妥协斯基》。歌曲上线后，上榜微博拿下全流域热搜TOP6，复古disco编舞也被网友效仿。
“毫无疑问，万科未来的品牌一定会得罪90年以前（出生）的人，甚至要得罪95年以前（出生）的人，我们只对‘95后’放电。”郁亮穿着带有“筋厂制造”字眼的“黑T”现身，观感又潮又酷，这显然是品牌输出的有意为之。
既然要让年轻人对万科“有感觉”，那就先从品牌年轻化方向着手。
领导人展现出来的气质总是与身后公司的战略选择息息相关。在“如何讨好年轻人，尤其是95后”背后，36岁的“中年万科”也下足了功夫。
“我们越做越大后，就越强调各方面的均衡性，所以一定要说一个能让所有人都不引起歧义的品牌口号，还要表达我们的理想。”郁亮说，“最后我们拍板定下（万事皆可，就是我们）。既然没坏处就先试一试，结果试了还不错。”
前不久万科内部做过一项调查，结果显示：95后对万科品牌无感。这让郁亮深感紧张。“现在的年轻人对万科不是‘喜欢不喜欢’的问题，而是‘没感觉’。”一丝不甘的味道从郁亮的话语中飘出，“你讨厌我也行啊，可你心中没我。”
郁亮还赞许了一个案例，尽管听起来有些荒唐。
“昨天我听说，有一位新员工来万科入职报到，第一天就离职了，为什么？因为他入职报到时，竟然没人接，就回去了！这也太有个性了！”说到这儿，郁亮的声音提高了，“也许我们这代人包括70后、80后，父母都教育我们要学会忍耐，但这代年轻人，他们不会忍。”
在郁亮看来，不愿意“忍”的这代人恰恰最有希望，因为他们有主见，能够为原则而坚持。“这代年轻人身上的创造性比我们强得多，受教育程度比我们高得多，所以他们是最有希望的一代。”郁亮说，“我们就是想表达一个态度，今天的年轻人是最优秀的。”
不为外界所知的是，现在的万科团队早已是年轻人的天下。郁亮透露了一组数据，“万科有50%的员工是‘90后’，25%的员工是‘95后’，员工平均年龄在32~33岁之间。”
“年轻同志也不要太得意，老同志还老当益壮。”在郁亮的期待中，万科最希望建立的是冠军组织，尤其在新业务中，年轻员工与资深员工相互配合，业务会做得非常好。万科把组织设计成冠军组织的机制，就是为了“保证每个在场上的人必须是最好状态的人，此外还要强调最好状态之间的组合”。
“回归普通行业”
2020年是郁亮在万科工作的第30个年头，事业生涯堪称“一根筋”的他，再次明确表态：万科准备在房地产相关赛道上，沿着城乡建设与生活服务商的方向往前走，“一根筋走到底，撞了南墙也不回头”。
万科准备在房地产行业“一根筋”地发展下去，“讨好”对自己无感的年轻人也在策略之内。
倒是网上时不时出现些言论，比如“万科郁亮非常不看好房地产这个行业”“行业没机会了”，让郁亮有些苦恼，甚至表示要“澄清”。他还谈到一个网上传言：马云说也不看好这个行业。有一次，郁亮跟马云见面，忍不住跟他求证。“我问他，你有没有说过，他说没有。”
郁亮坦言，很多人说万科经常“吓唬”大家，提出“活下去”之类的说法，其实只是想真诚告诉员工必须有危机感，“很多人把‘感’字拿掉了”。不过，这也印证了“被误解是表达者的宿命”。《奇葩说》里马东的这句名言，如今放在郁亮身上也不算违和。
郁亮用“普通行业”来定位如今房地产行业的生存境地，就像制造业一样。
郁亮称，中国绝大多数制造行业早就进入管理红利时代，既不靠关系，也不靠杠杆，业务做得好，关键就一条：有好产品、好服务、有竞争力。同时，中国制造业企业的成功，伴随着大量企业在竞争中被淘汰。因此，在管理红利阶段，企业不能再依靠杠杆，而要靠全面竞争能力获取竞争优势。
一个信号是，8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开座谈会，传达了重点房企融资新规：房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%，净负债率不得大于100%，现金短债比不小于1，房地产业内将其称为“三道红线”。
郁亮认为，“三道红线”政策的影响力不亚于2002年的土地招拍挂制度，意味着房地产行业游戏规则的重大改变，“今年以来所有开发商再次站到同一起跑线，将以前所有的东西归零”。
不过，郁亮同时认为，房地产作为普通行业仍有发展空间。经过多年高速发展，老百姓居住问题得到了很好解决，但还没彻底解决。“并不是所有的需求都被满足了，所以（行业）未来的发展空间主要是在质量提升方面，而非在数量上。”郁亮说。
哪些需求没被满足？郁亮举了两个例子。
比如，过去租赁住宅在房地产行业里面是被忽视的，而租赁住宅也是解决居住问题的很重要渠道和方式。再比如，环境变化导致商业新业态不断出现，很多大型综合体已经取代了传统购物中心的概念。“都说受到电子商务冲击后，线下零售很不好，结果出现了盒马鲜生和永辉，行业进化了新物种。”
万科长租公寓BU首席合伙人兼总经理胡冬华透露，2005年万科就开始与政府探索租赁业务，2016年泊寓正式诞生，2017年长租公寓被列为万科集团核心业务之一。截至2020年10月，万科泊寓房间数已达到134836间，进入33个城市，开业365家门店，上半年营收10.5亿元。
万科集团合伙人、高级副总裁兼北方区域首席执行官刘肖表示，长租公寓是一个比较难算账的门类，如何降低项目综合成本，北京万科通过获得集体土地来解决这一问题。截至目前，北京万科拿走了北京市场上30%的集体租赁用地。
“万科物业一定会上市”
北京红梅望京小街，一条在居民眼中脏乱差的五环商业街，经过万科的升级改造，成为集办公、购物、休闲、生活、艺术的望京新地标。小街业户由原来的小业主升级为keep、唱吧等独角兽企业。这也是北京市首个由政府引导社会资本参与的国际化商业街区项目。
这样的操盘变化，源自万科北方区域“发现新城市”战略的落地。刘肖表示，有别于三五年前，中国的城市建设正进入三大时代：城市更新时代、租购并举时代和产城融合时代。
万科北方区域的触角已扩展到城市更新、长租公寓和科创园等板块。过去一年，在上述三个城市新趋势中，万科都实现了“从0到1”的变化。“明年这样的变化可能是从1到10。”刘肖说。
万科在自身战略层面的思考和动作，正成为行业层面的风向标。
继2015年全面市场化后，万科物业业务版图已经逐步扩张到商写及城市领域，旗下有万科物业、万物梁行和城市物业等板块。2020年5月，万科集团合伙人、物业BG首席执行官朱保全表示，万科物业已确立CS社区空间、BS商企空间、US城市空间“三驾马车”的新规划，物业调整为公司业务层内容之一。
万科与戴德梁行于2020年1月份正式交割的合资公司——万物梁行，主要业务包括商业物业（简称：PM）及资产管理、综合设施管理（简称：FM）等，万科集团物业BG合伙人、万物梁行董事长李庆平对中国FM市场持有较高期望，并认为国内先进制造业、TMT等行业龙头企业迅速发展是FM业务的新机遇。其透露，继万科物业、万物梁行之后，未来万科物业还将发布有关城市服务方面的品牌。
李庆平称，万物梁行成立不足一年时间，业务范围已覆盖149城、拓展新项目超140个，共服务项目超1140个，管理面积超1亿平方米，“商写物业领域规模在大中华区处于绝对领先地位且还在扩大”。
“万物梁行追求的是薄薄的雪、长长的坡，为广大相关方提供最好的服务。”李庆平称，用数据和技术驱动一个劳动密集型企业的管理，是公司的核心能力之一。这样的发展模式选择，类似于亚马逊和小米，“把雪拍薄是一种选择，更是一种能力。”
郁亮透露，万科物业一定会上市，只是时间还没确定。在万科的设想中，未来能够上市的业务都会让其上市，但时机要拿捏好。“目前我最担心的是，大家在资本热潮中迷失了初心。”半年前的万科2019年度业绩会上，郁亮曾表示，等到大家都认可万科物业“城市服务商”的身份时，万科物业才会考虑上市。
如今，在万科众多非地产业务中，万科物业表现最为亮眼。截至2020年6月底，万科物业累计签约建筑面积6.8亿平方米，已经接管面积5.2亿平方米，物业规模行业第一。仅在2020年上半年，万科物业就实现了66.98亿元的营业收入，同比增长26.8%，其在集团中的占比，也由去年的3.5%增加至4.6%。
2020年，万科对外亮相5个BG（事业群）及8个BU（业务单元）。BG包括南方、上海、北方、中西部区域及物业服务公司，BU包括印力、物流、长租公寓、海外、冰雪、梅沙教育、企业服务及食品。2020年半年报中，万科首次对外披露了除地产开发、物业管理之外各个板块的营收。
“从整体战略布局来看，万科今天在房地产相关赛道方面的布局相对完整，也基本看到曙光。”郁亮评价称。
