居民房贷占比偏低的原因
周小川行长在26日的G20会议上回答记者时说：个人住房加杠杆逻辑是对的。住房贷款应该有大力发展的阶段。个人住房贷款在银行总贷款的比重还是偏低的，有的国家占到40%-50%，中国只有百分之十几。 房地产市场时冷时热，所以要进行逆周期调节。首付比例原来是30%，现在降低是有空间的。
他提到的“有的国家“，估计是指美国等发达国家。本人在14年的时候，曾经做过中美房贷/住宅市值比的图：
不过，中国居民房贷占比显著低于发达国家，恐怕有三个原因：
1、社会信用体系不健全，居民金融意识不够强。也就是银行不敢贷，居民不想借。
2、贫富差距过大，形象地说，美国的一半房子靠贷款，中国只有10%的房子靠贷款。可见，中国住宅总市值尽管已经超过美国，但中国房东们几乎都不欠债，比美国人有钱多了。但美国的人均可支配收入大概是中国人的9倍啊，这意味着，中国购房者大部分属于富人阶层，且其中一批持有大量房产者的富裕程度难以想象。而根据国家统计局数据，进城农民工购房的，仅占2.75亿农民工中的1%，几乎可以忽略。
3、民间房屋抵押融资规模未纳入统计。过去几年来，民间融资发展迅猛，不仅有个人之间的抵押融资合约大量增加，更有各类理财机构也以此来开展P2P业务。
政府希望居民加杠杆来摆脱经济困局
如果我们把投资或消费主体分为中央政府、地方政府、国企、非国企和居民这四大主体，并编制这四大主体的资产负债表，就不难发现，中央政府的债务率比较低，占GDP大约20%多些，地方政府的债务负担较重，狭义的大约22%，广义的应该在30%左右。
国企的债务负担更重，超过100%。民企的债务率应该低于国企，但透明度不够，债务成本较高，也容易引发债务危机。但所有企业的债务占GDP比重估计在170%左右，超过美国的一倍，全球最高。
相比之下，中国居民的债务率较低，大约不到GDP的50%，明显低于发达国家。但考虑到中国贫富差距过大这一独特因素，中国居民中具备加杠杆的人口其实很少。但政府今年提出了去杠杆、去库存等五大任务，如果老百姓不加杠杆，那么，如何完成任务呢？
因此，去年中央就提出要解决“三个1亿人”问题，即促进1亿农业转移人口落户城镇，改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村，引导约1亿人在中西部地区就近城镇化。故小川提到的降低购房首付比例有空间，无疑可以刺激居民住房消费的需求。
原本以为这样情况下，政府的意愿很难会有大家积极去相应。但这些天，随着不少城市房价的大涨，真的有很多人想去加杠杆了。微信朋友圈里，均在热议房价和买房。房产交易中心也被挤得水泄不通。
此刻加杠杆：赢面大还是输面大
本人曾在10年前，也就是06年写过《买自己买不起的东西》，实际上就是提倡个人投资加杠杆。但10年之后的今天，还要不要加杠杆，或杠杆加在哪个品种上，需要三思。
从06-16年，过了10年，重工业化结束了，粗钢产量从近30%的增速变为负增长；人民币汇率升势结束了，流动人口数量减少了，城镇化到后期了。但是，M2却从34.6万亿（06年年末）增加到155.6万亿（今年年末按12%增速预估），10年增加了3.5倍。同时企业与地方政府已经负债累累，居民债务率虽然低，但这几年也是快速上升。
15年的股市泡沫破灭还历历在目，主要原因也是由于居民投资加杠杆，一个是通过两融的场内加杠杆，另一个是通过场外配资加杠杆，但由于市场整体股价水平过高，又没有盈利支撑，即便是后来国家队在4000点左右大力度救市，也力不从心，目前股指只有2760多点。可见，无论是政策救市还是真金白银救市，在估值水平大幅偏离的情况下，都是无效的。
目前，中国的房市也同样存在泡沫，尽管泡沫很难衡量，但如果股市和债市均有泡沫的话，那无孔不入的资金流也应该会导致房价泡沫。而且，以往房价指数的年涨幅与GDP增速是正相关，如今则是负相关。
过去，房价上涨是人口现象，与城市人口的不断增加和大城市人口更加集聚有关。如今，人口流入城市的数量大幅减少，只有货币增量在大幅增加。故这些年的房价与去年的股价一样，似乎都是货币现象，或“水牛”行情。
目前，上海、北京的房价已经接近纽约或东京的水平，不排除超越。原因可能在于富人阶层的人数和财富总额超过纽约或东京。此外，中国的大城市化进程还没有结束，大东京的GDP占日本的30%，人口占比也接近30%，纽约的GDP也要占美国的10%左右，人口占8%左右。而上海与北京的人口占全国人口均不到2%，GDP占比也不足4%。
但对于其他三、四线城市而言，货币现象就不会阳光普照了。这与过去三年的股市类似，创业板指数涨了3倍，而上证综指却只涨了50%左右。因为人口不再流入，货币则主要流向一、二线城市。
因此，我的观点是，如果买房加杠杆，也要加在一线城市，或杭州、广州等有钱人多的二线城市，或赌限购未放开，或赌资金还在集聚。
但既然是货币现象，那么，去年股市的教训应该吸取，千股跌停对于加杠杆的投资者而言，惨不忍睹。这些热钱说来就来，说走就走。因此，货币现象就是泡沫现象。股市没有盈利支撑，房价则没有人口支撑。
房地产市场已经走了16年牛市，这个牛市越延缓一年，下跌的概率就增加一点。美国的房地产投资增速见顶是2000年，房价则是06年开跌，次贷危机是08年爆发。中国的房地产投资增速是2010年见顶（33%），房价下跌的时间恐怕也不会滞后太久吧？
真要关注通胀：考虑在商品领域加杠杆
美国1月份总体CPI同比上涨1.4%，比上月增长0.7%；核心CPI同比上涨2.2%，升幅为2012年6月以来最大。同时，1月份中国的CPI涨至1.8%，PPI涨幅也收窄，估计2月份CPI会到2%。此外，最近大宗商品价格也出现了反弹。
最近发现，大家讨论的热点越来越多地在黄金价格、钱币邮票价格。而有几位做实业的朋友也打电话来询问我对于大宗商品价格的看法。所以，在PPI已近4年为负的情况下，在M2的长期远超名义GDP的背景下，新一轮通胀或在酝酿中。
从历史看，中国的M2高增长在很多时候都没有导致物价上涨，这被称之中国货币之谜。本身很不正常。但我的解释是，通过资产价格的上涨而部分消化了M2。CPI涨幅少，与中国这个制造业大国有关，与贫富差过大有关。因此，房价指数是富人指数，股价指数是中产指数，物价指数是平民指数。M2 过多地流向富人，故房价涨幅大。
但物极必反，大宗商品价格已经沉寂多年，资源国的货币也经历了长期贬值，有见底迹象。而央行为了防通胀，必然会收紧货币。目前来看，确实有货币脱虚向实迹象。
此外，需要关注的是，两会即将召开，政府工作报告中一般会提出M2增速目标，去年是12%，今年不可能高于该目标，因为今年的GDP增速目标略低于去年。也就是说，降准几乎不可能了，因为目前的M2是14%，理论上讲，需要通过上调准备金来实现12%的目标。
鉴于此，我觉得配置黄金等贵金属的赢面可能大些。理由是，1）相对于全球货币的超发，黄金理应上涨；2）中国的货币供给相对于全球的货币供给，更是惊人扩张，这是人民币贬值的理由。那么，用人民币买黄金等贵金属，也是应对人民币贬值的一个手段，尤其在货币管制的情况下。
此外，铁矿石、煤炭、石油等大宗的价格也需要关注了。
总体而言，在连续经济高增长30多年之后，经济终于面临多重困境，工具箱里的工具，真的不太多了。剩下的是中央政府加杠杆和居民加杠杆，而后者，是残局中的一着险棋。对政府而言，下不好会有危机；对大众而言，一旦失误，将有负资产风险。
