5月底，北京，泰禾·金府大院，时年55岁的泰禾集团董事长黄其森亲自带着意向投资方来到这里，向他们介绍泰禾地产项目的相关状况。
同样是在北京，泰禾的另一个豪宅项目“泰禾·北京院子二期”近期也备受关注。因该项目在2019年底便已停工，6月9日，二期近500户业主，通过公开信喊话黄其森维权，一时引起业内热议。
一边是业主担心项目烂尾的心急火燎；一边是黄其森为引入战投日夜奔波，这便是泰禾目前的生存写照。
据二期业主在网上爆料：泰禾·北京院子二期长期停工，合同约定2021年6月交房，现在一半工程还没出地面。部分业主亦担心，项目能否实现按时网签。
随后，泰禾方面回应《中国企业家》称，今年5月初泰禾北京院子二期项目现场已全面复工，目前现场工人已达660人，施工情况一切正常。至于网签事项，“目前政府各级部门均支持本项目开通网签，目前已召开多次专题会议，待最终会议纪要确定后开通网签”。
此前不久，泰禾上海大城小院业主同样发公开信求助，称项目自2019年9月停工至今。另外，在杭州、苏州、东莞等地，均有泰禾项目业主反映，存在延期交付现象。
风急雨骤——站在企业生死边缘的黄其森，切身体会到了市场的寒冬。
过去两年，楼市下行叠加政策调控的不断加码，一大批急速狂奔的房企折戟中路，泰禾亦深陷资金链泥沼，加之今年疫情突袭触发多米诺效应，项目销售受阻，回款艰难，各地项目维权事件持续不断。
5月15日，黄其森参加了一场培训会。面对80余名新入职的泰禾中高层员工，身为集团创始人的他开出了一颗“定心丸”：即便外面风急雨骤，他愿与每个泰禾员工同舟共济，“不裁员、不减薪”。
那场培训会上，黄其森还传达了两个消息：一个关于战投，一个关于他自己。
两天后，泰禾集团发布公告，正式公开了“公司计划引入战投”的消息。同时也透露出一个信号：黄其森有意让出第一大股东的位置。这也意味着，一场创始人与公司的被动式告别已然开始。
引入战投方确为央企
泰禾实质性引入战投的消息，发酵至今已近一月。
多位接近泰禾的相关人士对《中国企业家》表示，泰禾集团正与多家投资方接触沟通，接盘公司确为央企背景公司，具体事宜还在洽谈，部分尽调工作亦在进行。有泰禾北京方面的员工称，黄其森近期在北京“带战投走访项目”。
另据公开消息，投资方正在深圳和华东等地调研泰禾项目，称投资方案有望在6月公布。
“国企央企接盘‘八九不离十’，目前有多家公司同时在谈。加上福州市政府帮忙牵线，相信结果也是靠谱的。”接近泰禾的相关人士对《中国企业家》称。这也验证了此前的市场推测，即泰禾集团意欲引入国资背景的地产公司。
5月13日晚间，泰禾集团公告称，公司控股股东泰禾投资正在筹划公司引入战略投资者，相关交易可能导致公司控制权变更。泰禾集团表示，引入战略投资者尚处于筹划阶段，各方尚未签署相关股权转让协议或合作框架协议，能否签署尚存在不确定性。
尽管不确定性尚存，但公告披露出两个重要信息：新股东可能是以房地产为主业、董事长黄其森可能让出控制权。随后，多方传言称，泰禾集团的战投对象可能是建发集团、象屿或国贸集团。
泰禾大股东意欲引入战略投资者“解困”的消息铺天盖地，但一些接洽过战略合作事宜的企业却相继宣告放弃收购。6月4日，厦门国企建发股份在“上证e互动”平台上回答投资者，公司没有接盘泰禾集团的计划。此前的5月28日，厦门另一家国企厦门国贸亦回复相同内容。
泰禾引入战投的消息，最早来源于去年下半年。据媒体报道，泰禾曾计划与包括华侨城、中国信达、中国金茂在内的企业进行谈判。
中国金茂区域层面一位高管对《中国企业家》称，中国金茂曾在去年对泰禾旗下多地项目进行了相关收购测算，研判接手部分项目的可能。不过，考虑到泰禾剩余项目的位置，以及接近1900亿的负债，公司对其整体资产的收购意向并不成立。财报显示，2019年，中国金茂销售金额为1608亿元。
“他们可能会觉得接盘压力有点大。”谈及意向合作方放弃收购的原因，接近泰禾的相关人士坦言，泰禾旗下项目周转慢加之资金缺位的紧迫境况，对接手企业的盘活能力构成巨大挑战。
“对于部分偿债压力较大、资金周转困难，但资源价值尚可的上市公司，引入战略投资者不仅能够化解当下的流动性危机，而在双方资源整合之后，战略投资者也能获得一定的协同效应。”华创证券分析称。
隐患是如何埋下的？
黄其森是地产老板里难得的“双才”：本科读的是建筑系，研究生读了经济学。论住宅，从“欧风美雨”中几番试水、脱胎而出的“院子系”早已闻名中国，成为泰禾豪宅的显著标签。论金融，他还有一个信条，在多个场合反复说过——“不懂金融就搞不好房地产”。金融方面的长袖善舞，让泰禾在融资上收获颇丰，外部“输血”源源不断，助力公司规模直上千亿。
坊间传闻，两年前，孙宏斌见到黄其森后，两人“煮酒论英雄”，说天下还有产品力的房企，就只有他们两家了。融创与泰禾的产品力水平如何且不细究，相似的是，这样两个同样极具“赌性”的人，都踏准了2015年、2016年的楼市上行周期，带领公司实现规模上的大跃进。
不过，黄其森远没有孙宏斌幸运。2017年，当融创中国执行总裁汪孟德宣布“不拿地”等相关收缩战略时，泰禾在同年借由“收并购”的方式攻城略地，土地规模与价格达到顶峰，甚至地价跃居行业前列。这一年，泰禾销售额突破千亿。
黄其森豪气一挥，给泰禾定下了两千亿的目标。隐患由此埋下，2018年楼市的深度调整期中，泰禾“倒下”了。
需要警惕的是，在楼市下行的整体背景下，这场“弯道超车”的加杠杆游戏，早已演变为一场有去无回的豪赌。一向信奉“不懂金融就搞不好房地产”的黄其森，重重摔倒在自己的信条面前。强调高周转、高杠杆、住宅只做豪宅的泰禾，处在资金链紧绷的阴影之下。
泰禾集团的资金链问题迫在眉睫，大股东欲引入外部战略投资者“解困”，但流传出来的“接盘消息”大多无疾而终。
“地产没有东风了，如果房企还像黄金时代一样横冲直撞，后果就是死路一条。”泰禾引入战投的消息发酵后，有投资者发出这样的感慨。不过，亦有乐观者认为，新开盘项目可有一定救急作用。“泰禾今年五六月有不少项目开盘，再多熬一段时间，等房市转暖，可能就熬过去了。”
最后一根稻草
“如果没有疫情，我们还能缓缓，现在真是雪上加霜。”
徐晓是泰禾北京某豪宅项目负责营销工作的员工。今年五六月，他耳边充斥着自家公司各种各样的“坏消息”，这让他感到担忧又无奈。“我们最近都成了业内谈资了，但具体什么样还得看谈判结果。不知道我们是下一个绿城，还是下一个福晟。”2015年，国企中交集团入主绿城，成为其第一大股东；2020年，民企世茂收购了福晟。
“主要是今年我们延期交付的项目比较多。”徐晓坦言。战投迟迟未能落地，泰禾又陷入业主维权风波。受资金短缺所累，泰禾多地项目处于停工状态。
“泰禾集团偿债压力较大，现金流紧张，或是引入战投的重要原因。”华创证券分析称，泰禾存续的4只私募债和2只中期票据将于4个月内集中到期，合计规模高达89.2亿元；但据泰禾今年一季报披露，公司现金流压力较大，一季度受疫情冲击影响销售回款明显放慢，公司到期债务存在着较大的资金缺口，外部融资需求较为强烈。
一方面，行业融资端收紧超预期；另一方面，一二线城市调控收紧超预期。“目前房地产行业整体销售增速下滑，不同资质房企销售端继续分化，叠加融资端政策收紧，大型房企冲击相对较小，中小型房企受融资政策收紧的影响较大。”
从一家籍籍无名的福建本土开发商，到驰名全国的千亿规模明星企业，黄其森花了25年。“高负债、高杠杆、高担保”的激进式增长背后，黄其森不得不关注公司的可持续发展。而今，言谈温和缓慢，但行事风格果决激进的黄其森，正带领这家极具创始人风格的企业站在十字路口。
基于自身的市场判断，收并购曾助力泰禾加速扩张至全国，但过往拿下的一大堆地王，亦变成其疯狂过后的拖累。2017年底，泰禾销售规模触及千亿，黄其森喊出“明年销售目标2000亿”的豪言壮语。最终，2018年泰禾销售额完成1300亿，这使得他当年夸下的海口成为坊间笑谈。
“当年高价拿深圳尖岗山，造就全国地王。以泰禾的资金成本，这种拿法简直就是一个赌徒，中国土地市场不需要这么多赌徒。”有分析人士发出警醒。
第三方机构数据显示，2019年全年，泰禾实现销售额798.7亿元，同比下降38.7%。过去多年，黄其森在接受媒体采访时对外披露了泰禾2018年销售额是1300亿元。其他年份，泰禾均未通过公告、年报等正规方式发布过官方销售额。
“如果泰禾账面资产真实的话，卖项目是够活下来的。”一位不具名的机构人士称。
从泰禾集团公开的股权结构来看，目前，泰禾投资、黄其森夫人叶荔、黄其森妹妹黄敏为一致行动人关系，共持有泰禾集团62.54%的股份。因此，黄其森在泰禾拥有绝对话语权。从资产价值来看，泰禾所有项目布局在一、二线城市，可售货值超过4000亿元。仅就2020年来看，泰禾集团可售货值达到2500亿元。
值得注意的是，5月27日，泰禾集团公告称，因控股股东泰禾投资就其他公司（非泰禾集团及其子公司）债务事项提供了连带责任保证担保，被担保人与债权人产生了债权债务纠纷，涉及金额为29.31亿元，泰禾投资持有的股份被冻结。
据泰禾投资的通知函，最近一年泰禾投资作为主债务人，已到期未支付的有息负债金额为2.14亿元，因履行担保义务涉及的已到期未支付有息负债金额为36.37亿元，其中涉及诉讼的金额为29.31亿元。
“房住不炒”大背景下，房企融资政策趋紧。不得已，泰禾只能在海外市场融资。目前发的美元债中，利率最高达到15%。泰禾的短期债务60%来自非银行金融机构，仅17%的借款来自银行贷款。
“老黄也是孤胆英雄。天时地利人和，他曾经都占上了，如今却一一失去。”悉数泰禾近两年的遭遇后，一位长期持有泰禾股票的投资者感慨称。
最新财报显示，今年一季度泰禾集团营收仅为4.80亿元，相较上年同期暴减94%，归母净利润-5.64亿元，同比下降158%。截至2020年3月31日，泰禾集团货币资金为55.53亿元。
“大鱼吃大鱼”的时代来了
突如其来的疫情加速了房地产行业的洗牌。数据显示，截至2020年6月5日，今年房地产企业的破产数量已达208家，超过2018年上半年的177家破产数量，与2019年同期相对持平。
值得关注的是，部分行业排名靠前的房企，也因为资金问题对外求援，或出售项目，或卖掉资产包，甚至交出公司，“大鱼吃大鱼”的趋势愈发凸显。
继融创收购万达巨额资产包、世茂收购福晟后，又一场并购规模近百亿的收购案或将很快落定。据第三方测算，按照泰禾集团股价计算，投资者若通过二级市场取得控制权，将至少支付35亿元的对价。考虑到公司负债规模，新股东要付出的实际成本或可触及数百亿。
“引入战投”的案例在地产行业并不鲜见。2015年，中国平安成为碧桂园第二大股东，中交入主绿城中国成为第一大股东；2018年，中国平安先后两次入股华夏幸福，成为其第二大股东。
除了泰禾，近期新华联集团、绿城中国、阳光城、京汉股份等房企也宣布了引入战投的计划或意向。“从部分公司的表述来看，寻求战略投资者主要是为了化解资金链压力，侧面说明在严监管、疫情冲击的背景下，房地产行业经营情况难言乐观。”一位证券分析师称。
不过，有行业人士提醒，对收并购资产后续的消化和管理，或将影响收并购企业自身的发展路线。“比如，企业创始人可能会失去对公司的控制，甚至携管理团队共同出局。”但亦有乐观者认为，国资背景的战投加持，也是民营企业进一步发展的有力武器。
另有行业人士称，泰禾很注重品牌独立性和运营主导性，引入战投参考深铁和万科合作模式的可能性较大。但从整个行业层面来讲，随着行业规模触及天花板，市场份额不断缩小，各大房企的竞争态势将进一步加剧，中小房企容错率也将变得更低。
根据市场信息梳理可知，过去一年多来，黄其森在回笼资金方面多有行动。首先是缩减投资，2019年的公开及收并购市场上，泰禾几乎没有拿地；第二步是卖项目，从2018年末到2019年，泰禾集团陆续出售十多个项目，总回款超过百亿元；尤其是在2019年，通过转让项目股权或与合作方共同开发，累计减少并表项目21个；第三步，引入战投。
在黄其森的表述中，近两年泰禾重点做了如下几项工作：主动放慢脚步，采取强有力的措施，包括停止拿地、清退部分项目；加大销售回款力度；同时与志同道合、门当户对的优秀企业进行项目和股权层面合作；主动梳理合作的金融机构，与优秀机构建立战略合作伙伴关系。
公开数据显示，截至2019年底，泰禾集团的有息负债水平从2018年底约1380亿元下降至960亿元，同比下降约30%；净负债率243.76%，下降约140个百分点。不过，据泰禾集团一季报显示，截至2020年3月31日，泰禾一年内到期债务为672.4亿元。而公司营收仅为4.80亿元，相较去年同期减少94%；归母净利润-5.64亿元，同比下降158%。
黄其森还意识到了公司管理方面的问题。他强调，要在人才队伍的搭建和管理上进行升级。“我一直说泰禾在战略上是大学生，但在管理上是小学生，人才是泰禾最宝贵的资产。”
此前不久的一次对话中，黄其森感慨说，房地产企业赶上了好时代，赶上了红利，但发展太快了，缺乏沉淀。在他看来，真正应该钦佩的是制造业，是像华为这样的企业。紧接着，他说了这样一句话：“我们要对自己有客观的认识。”
当下以及不确定的未来，黄其森要做的，是如何让泰禾这艘大船行驶在安全边界内。只是这一次，黄其森还能顺利突围吗？
