近日，国务院常务会议提出“加快改造城镇老旧小区”，“旧改”或将接力曾经轰轰烈烈的“棚改”，成为拉动投资、稳定内需的新工具？
国常会明确推进“旧改”
6月19日召开的国务院常务会议明确，推进城镇老旧小区改造，要创新投融资机制，运用市场化方式吸引社会力量参与，引导发展社区养老、托幼、医疗、助餐、保洁等服务，推动建立小区后续长效管理机制。
国常会强调，加快改造城镇老旧小区，群众愿望强烈，是重大民生工程和发展工程。据各地初步摸查，目前全国需改造的城镇老旧小区涉及居民上亿人，量大面广，情况各异，任务繁重。会议指出，积极做好“六稳”工作，稳投资是重要方面。要找准切入点，抓住既能满足群众期盼、有利于拓展内需促消费，又不会导致重复建设的重大项目，扩大有效投资，努力实现稳增长、调结构、惠民生的一举多得之效。
住建部数据显示，涉及居民超过4200万户、建筑面积约为40亿平方米的老旧小区改造。国务院参事仇保兴表示，据初步估算，我国城镇需综合改造的老旧小区投资总额可高达4万亿元，如改造期为五年，每年可新增投资约8000亿元以上。
“旧改”如何定义？
早在今年两会上，《政府工作报告》中就详细而具体地对老旧小区改造做了说明：“城镇老旧小区量大面广，要大力进行改造提升，更新水电路气等配套设施，支持加装电梯，健全便民市场、便利店、步行街、停车场、无障碍通道等生活服务设施。”
那么，如何定义“老旧小区”呢？参考住建部等三部委今年3月印发的《关于做好2019年老旧小区改造工作的通知》，老旧住宅小区应为城市、县城（城关镇）建成于2000年以前、公共设施落后影响居民基本生活、居民改造意愿强烈的住宅小区，而已纳入城镇棚户区改造计划、拟通过拆除新建（改建、扩建、翻建）实施改造的棚户区（居民住房），以及以居民自建住房为主的区域和城中村等，不属于老旧小区范畴。
国金证券分析表示，“棚改”和“旧改”是相互独立的两个概念，旧改不涉及房屋拆迁和安置补偿问题，主要是更新改造小区水电气路及光纤等基础设施，建设改造养老抚幼、无障碍设施、便民市场等服务设施，有条件的可加装电梯，配建停车设施，从而促进住户户内改造并带动消费。
国务院参事仇保兴指出，城市老旧小区综合改造一方面能够通过补齐幼儿园、小超市等短缺的服务设施消除扩大居民消费的障碍，另一方面也能开拓银发消费、幼儿消费、绿色发展和节能减排等新消费模式，能持续有效地为国民经济创造新动能。他还表示，更重要的是，与传统“铁公基”投资项不同，老旧小区改造项目投资周期很短，一般半年内完成，同时边际效益明显、资金周转很快、能迅速转化为消费能力。
对房地产影响有限
“旧改”侧重基建投资，“棚改”侧重地产投资。平安证券认为，旧城改造的政策重点主要集中在改造老旧小区的居住环境，改造侧重基建投资，通过投资改善居住环境从而拉动消费，对房地产的影响较为有限，这与我国当前严控房地产的意图是一致的。
而棚户区改造是为改造城镇危旧住房，通过实物安置和货币化安置相结合的方式来改善人民的居住条件。棚户区改造涉及到房屋的拆旧建新，侧重通过拉动房地产投资来稳增长。此外，棚户区改造还有帮助三四线房地产去库存，化解房地产风险的作用。棚改货币化安置通过诱导居民加杠杆，也带来了部分城市房价过快上涨以及对居民消费产生了挤出效应等副作用。
58安居客分析师张波在接受媒体采访时表示，对于现有的房地产市场来说，老旧小区改造并不会拉动购房需求，同时也不会产生类似棚改之后的短期购房需求大量激增。因此对于现有房地产市场的影响相对有限。但由于小区改造之后居住环境有明显提升，有可能延缓更多人群的换房需求。
投资空间可达4万亿？
目前“棚改”或接近尾声，相较之下“旧改”的空间仍很大。资料显示，我国的棚户区改造最早开始于2009年，并于2014年进入加速阶段，截至到2018年底，计划完成2830万套，实际完成2912万套。
而此前的通知显示，2019年棚改目标相比前一年减半，仅为285万套，各个省市的棚改目标全线下调。有研报分析认为，叠加自2018年下半年开始，国开行也收紧了通过PSL工具提供配套棚改资金，我国的棚户区改造基本接近尾声。
根据国务院参事仇保兴的初步估算，我国城镇需综合改造的老旧小区投资总额可高达4万亿元，如改造期为五年，每年可新增投资约8000亿元以上。据媒体报道，一些省份已公布了今年的改造目标，比如今年河北省将改造老旧小区2779个。同时，安徽省计划改造老旧小区523个，投资估算约25亿元。湖北省也在今年全面启动老旧小区改造，提出到2020年，城市老旧小区改造率50%以上，为老旧小区居民补齐水、电、气、管网、路灯等等基础设施。
