近日连续出差特别累，昨夜返京的我今天早上自然就想多睡一会儿补补精神。睡眼惺忪中，却赫然发现不少朋友私信给我这个老地产人一条特大号外消息：“孙宏斌让所有北京开发商惊掉了下巴”--孙宏斌通过修改受让的泛海旗下位于朝阳区东四环边的一块土地规划，增加了超过200亿的货值！
一个激灵，让尚不清醒的我顿时我睡意全消：这个孙宏斌果然腻害，我的下巴也真的如那条自媒体发布的消息一样快要惊掉了！
吃惊之余，我暗自思岑：为何孙宏斌能有如此大的能量？在这个政策法规执行越来越认真的当下，难道融创版的孙宏斌与曾经的顺驰版孙宏斌已然两人，是孙大圣孙悟空再世？同一地块可新增200亿的货值的规划修改，堪称“神人”的孙宏斌能做到，为何贵为曾任国家工商联副主席且无论是地产从业历史还是商海人脉、个人财富均远超孙宏斌、被首富王健林也要尊称“大哥”的泛海系卢志强，不修改规划自己干却要转让给业界“后生”孙宏斌呢？
待到下午有业内记者就此事来采访，我才想起泛海转让给融创的这个位于朝阳区东四环边的地块，是2002-2003年朝阳公园建设时启动的朝青板块中的一块。
这个项目占地3000亩，位置紧邻朝阳公园，内容包括1000亩体育公园、1000亩产业用地及1000亩住宅用地，一级开发由中外两大企业集团--正大集团和中信集团与地方政府联合完成，其中仅住宅项目规划总面积就超过了200万平方米。这块土地的二级开发权当时由光彩建设、泛海控股等数家企业以协议转让方式获得，这便是今天为业界赞叹的屹立于东四环边的高档住宅--泛海国际居住社区的来历。
请各位看官注意了，这块土地的获取时间是在2005年8月31日生效的开发性用地必须通过“招拍挂”方式获取的那个被统称为“8.31大限”规定出台之前。也就是说，那个时候开发建设用地的获取方式并无强制性的“招拍挂”要求，自然也就也不受“831大限”之后才生效的开发性建设用地必须经过“招拍挂”程序的限制以及由此派生而来的规划变动时的程序限制。
据不甚确切的了解，泛海取得的这块土地原来基本属于住宅用地，而2008年的时候卢志强看到商业地产的大热之势，就将其中的部分内容改为了商业和办公用途，以至于在总建筑面积44.6万平米中商业和办公、配套面积达到了35万平米，住宅只有9.5万平方米。当然，作为上市公司的泛海，对于项目规划的修改符合控规和相关调改程序是不用质疑的。从此次融创受让这个地块后对建设规划的调整内容来看，是将原规划总建筑面积44.6万平方米、建筑高度180米调减为36.6万平方米和100米，建筑面积减少了8万平方米。
只不过融创将原来的商业综合体改成了住宅，由此一来，在调减为36.6万平方米
的总建筑面积中，住宅从9.5万平方面增加到了26.5万平方米，调增了17万平方米，商业、办公与配套面积减少到了10万平方米。也就是说，融创现在只不过把卢志强之前调增了的商业、办公面积通过规划重新调整，在减少了总建筑面积8万平方米的情况下，通过调增住宅面积和调减商办与配套面积配比，让以目前周边住宅新盘每平方米12万元售价计算的这个项目调增的17万平米的可售住宅货值突增超过200亿元。
这也就是让曾经的多家潜在有意受让方不太感冒的这个地块突然之间就变成了炙手可热的香饽饽，让业界惊掉下巴的原因了。其实让业界大惊到下巴要掉下来的还有另外一个原因，就是为何万科等头部房企也去这个项目尽调过但却都放弃了，只有融创把握住了这个调整规划的机会？难道只有融创和孙宏斌有修改规划、调增住宅比例和面积的能力？这里也需要再次啰嗦几句加以说明。
细究这个问题，实际上是由于业界忽略了这个地块的获取是在“8.31”大限之前这个核心时间点及其附带效应。这个时间点之前，这个地块的获取为协议方式，且调整规划的条件和程序从属于出让协议中的相关约定，而不是受制于“8.31”大限之后出台且为业界共知的那些规则。因此之前泛海将项目内容中的商业、办公和配套面积调增，和如今融创接手后将项目总建筑面积调减及把不值钱且无法出售的集中商业改成了卖价更高更好销售的住宅如出一辙，应该在修改规划和建设内容、调减总的建筑面积方面并无违反早前土地出让协议中的相关约定之处。
在这次融创进行的项目规划调整方面，总建筑面积是减少而不是增加的，降低了整个项目容积率，应该比调增容积率更容易为购房者接受一些。再说了，相关自媒体人士在计算货值增减的时候，也忘记了减去规划变动之后因规划调减的8万平方米建筑面积的价值了。
我想，无论是作为中国民营企业翘楚的泛海集团和商界达人的卢志强，还是作为大型上市公司的融创集团和美籍公民的孙宏斌，在调整项目规划这一点上应该不会有犯浑的犯规逾界之处，更何况在现在的执法环境之下更加不太可能出现如此重大的违规问题了。只不过是因为现在的业界人士，是在用“8.31”大限之后的规则来看待过去协议出让的土地以及规划变动问题罢了，是自己制造了一个惊掉自己下巴的天大的“乌龙”罢了。
呵呵，看来魔鬼都在细节里，这句话什么时候都没有错。
再有一点大家比较关心的是，既然这个地块的建设规划有符合规则之调整便利，那为什么作为商界大佬的泛海集团以横跨地产和金融两界的庞大体量、广泛的人脉和商业资源以及卢志强本人“商界大哥”的地位，为何却不自己去调整规划和开发建设呢？
根据有关媒体报道，泛海集团这些年在金融与地产领域的多元推进并未形成能够相互协同和相互借力的理想效果，而是在很大程度上造成了相互之间消耗资源，导致现金流严重承压的结果，以致于被迫频频出让资产自救，甚至连这块持有多年、升值多倍且前景极为看好的位于北京东四环边上的“黄金宝地”也被迫用来变现自救了。
所以与柳传志一样同为“泰山会”核心成员的商界强人卢志强，不自己变更规划来自行开发，而是将其出售给融创，眼看着这块自己手中曾经的宝地变为“后生”孙宏斌手中会下金蛋的母鸡，也是非不欲也，实不能也。
今天晚些时候，泛海集团旗下负责东四环项目开发的项目公司--“北京泛海东风置业有限公司”致有关媒体的“说明”，也正好印证了这则自媒体“惊掉北京地产商下巴”的报道纯属误传、臆猜和不了解项目具体情况的乌龙罢了。
