近日，楼市限售政策再出江湖，苏州市加码调控政策，宣布在部分热点区域实施3-5年的限售，同时将房企土拍报价与预售条件挂钩。
苏州出台楼市新调控
近日，苏州出台楼市调控意见，苏州工业园及高新区部分区域新房限售3年，二手房限售5年。这是自2016年10月苏州市出台限购政策后的首次加码。
据称，本轮苏州市调控政策的升级主要原因是2019年以来苏州市拍市场热度飙升、一二手房市场明显回暖。今年以来，沉寂多时的苏州楼市迅速升温。上海易居房地产研究院发布的《10城二手房市场月报》显示，4月苏州二手房成交量为11748套，环比增长99.0%，同比增长84.1%，直逼2012年以来的历史最高值。
5月11日，苏州市人民政府发布通知，再次提出坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位。《通知》提出，对苏州工业园区全域、苏州高新区部分重点区域，限制转让区域内新取得预（销）售许可的商品住房项目，购房人自取得不动产权证之日起，满三年后方可转让。
对苏州工业园区全域二手住房，购房人通过二手住宅市场交易新取得不动产权证满五年后方可转让。同时，在苏州工业园区全域内，新取得预（销）售许可的商品住房，实行人才优先购买政策。房地产开发企业应当将预（销）售许可建筑面积50-60%的住房，优先出售给在苏州工业园区就业、创业并在本市无自有住房的人才。
苏州工业园区和其他市（县）、区，还可结合本地实际情况，优化完善施教区内住房的学位政策。
另外，通知还调整土地出让报价规则，将土地出让报价条件从定值调整为区间设臵。其中，将土地竞价超过市场指导价10%（不含10%）需工程竣工验收后方可申请预售许可的规定，调整为超过市场指导价5-10%需工程竣工验收后方可申请预售许可。将土地竞价超过土地出让市场指导价25%（不含25%）后转为一次报价出让方式的规定，调整为超过市场指导价10-25%后转为一次报价出让方式。
年内现3次百亿土拍
除了楼市销售数据外，二线城市的土地市场也火热朝天。在一线城市鲜有土地供应背景之下，回归二线成为房企的主流看法。而受益融资环境宽松，房企又有了充足的弹药拿地。也因此，本轮二线土地市场主要表现是，无论成交量、地价还是溢价率都频频创新高。
根据中国指数研究院数据，2019年4月全国百城土地成交面积5680万平方米，环比增涨11%，同比增长5%；百城土地流拍面积占推出面积之比为2%，较上月下降2个百分点，较2018年7月高点下降23个百分点；全国百城土地平均溢价率为16%，较上月上升6个百分点，较去年同期上升1个百分点，土地市场持续升温。
而今年年内，苏州已出现了三次百亿级土拍。今年4月24日，苏州主城区出让5宗地块，共吸引了34家房企竞拍。最终5宗宅地成功出让并吸金135.7亿元，溢价率超过35%，并诞生吴中区太湖新城板块和尹山湖板块两幅新“地王”。同时在5月8日，苏州再拍三宗地，收金40.65亿元。此前在2月22日，苏州成功出让6宗涉宅地块与1宗商服用地，总成交价为98.25亿元，接近100亿元；1月4日，苏州2019年的土拍首秀共出让10宗地块，揽金129.19亿元。
因城施策进行调控
58安居客首席分析师张波认为，房企在二线城市加大布局可以视为拿地策略的变化，三四线城市受棚改规模减少影响，房企的拿地力度已经有所减缓。除了长三角、粤港澳大湾区等热点城市群外，其他区域的三四线城市开始出现降温。而与此同时，年后二线城市土地回温明显，武汉、成都、合肥、重庆等地的土地也呈现供需两旺局面。从土地市场来看，部分房企的回归一二线战略正在得到体现，二线城市也将成为今年众多房企的重要战场。
据其分析，苏州出台的新政策是一个明确的信号，由于二线城市土地热度提升、二手房市场转热，对于房价上涨的确会形成推动作用，因城施策进行调控就显得十分必要。同时，业内也普遍认为，个别楼市火热的城市未来不排除加码调控的可能性，但保持房地产市场稳定发展仍是主基调，一些城市此前出现成交量上涨的“小阳春”现象，基本无入夏可能。
华创证券认为，在房地产结构性回暖和宏观外部因素等综合背景下，政府将倾向于“一城一策+高频微调+有松有紧”的政策组合。“一城一策，房住不炒”已经是房地产行业的稳定宏观调控政策，预计未来各城房价将维持窄幅箱体震荡。
