境界一
租金博弈
这是最常见的，缺乏有效运营的一种自然状态。那些被散售的商业街、鸽子铺都是如此，最典型的就是万达的“金街们”。由于缺乏有效的运营机构，这类项目只剩下业主和商家基于租金的零和博弈。业主们当然希望租金越高越好，但是租金的上涨意味着业主吃掉商家更大比例的毛利。另一方面，商家从自己的利益出发则希望租金越低越好。
如果博弈中更主动的业主方过高的增加租金，商家会最终选择退出零和博弈，弃租出走，导致整个项目的大面积关门，最终走向衰败。两种情形会使这种情况的概率大增：一种情形是开发商和炒家把产权价格抬得过高以至于为了给价格以足够的支撑必须索要超过商家承受能力的租金；第二种情形是该类业态的项目和面积过多，超过本区域的需求量，商家已经不够用了。那些经营不善的万达金街属于第一种情形，而在那些拥有过量且同质化写字楼的城市，这些难以出租的写字楼就属于第二种情形，在这种情形下，商家有更多的博弈权力可以压低租金。
也有很多在这一运营境界的物业在供求关系相对平稳的情况下，会随着产业的发展获得租金的成长，但这只是市场的平均红利。在越来越多的城市，各类泛商业地产项目大增的背景下，这种不稳定平衡状态会轻易被打破，于是我们看到，大多数项目经营乏善可陈，只有少数项目经营良好，而这些项目往往都处于接下来阐述的第二种运营境界。
境界二
种草引狼
如果说第一种运营境界的商业生态完全是自发形成，生态脆弱，很多时候都退化成了“荒漠”的话，第二种运营境界则是刻意设计的一种更具适应性和生命力的商业生态系统。在这里所谓的“草”是指针对区域或社区范围内现实存在的“刚需”而引入的商家。由于是“刚需”，所以只要租金合理，这些“草”能够在这片土地上轻松成活，以吸引“刚需”们，也就是吃草的“羊”前来消费，当草原上吸引了足够的羊，更高等级的生物“狼”就被吸引来了，他们具有更高的商业价值，更强的盈利能力，当然也能够承受更高的租金。
例如，我们在操盘一个省会城市的社区商业街时。在调查了周边的人群数量、年龄结构和家庭结构以后，我们迅速锁定以儿童教育作为商业街区的“草原”业态，并把绝大部分租金优惠政策用于引进2个幼儿园上。当狼群看到这里有草原生成的可能性后，他们不召自来，这些“狼群”业态包括儿童健康和针对妈妈们的美容、健康、烘培甜品等业态。这是一种基于共同客源的生态系统，有刚需的源生业态，也有针对衍生需求的衍生业态，如果运营者能够合理的控制羊群数量、草原面积和狼群的数量比例，这个生态将很快发育起来，并保持稳定的成长。
种草引狼适用于所有的社区商业和区域商业，但是如果要吸引更大范围的需求，或者很多时候我们会遇上周围几乎没有“刚需”的情况，此时，种草引狼已经不够，还需要升级运营境界。
境界三
聚核破局
大部分的文旅休闲地产、旅游商街、康养小镇等等，本身都位于远郊区，周边并无太多需求，必须吸引来自周边更大范围内往往具备多种选择的“非刚性需求”。这类项目必须通过建立强大的“吸引核”来吸引客群实现运营破局。吸引核可以有很多种，可以是传统旅游项目非常强调的“旅游吸引物”，也可以是各种“不怕巷子深”具有很强引流能力的文化IP，甚至是被我们过去称之为配套的吃住行，如果能做到极致也可以成为吸引核。袁家村的“吃”，裸心谷的“住，日本阿苏男孩号旅游小火车的“行”就都是吸引核。
吸引核最重要的是“极致”而不是多，必须竭尽全力的打造，形成难以模仿和超越的护城河。我们看过很多项目策划报告，把一堆“成功产品”堆积到一起，结果是哪一个产品都没有获得足够的资源和注意力去打造成吸引核，最终成了吸引力泛泛的平庸项目，不温不火。
有了吸引核，接下来就是根据吸引核吸引来的细分客群的消费行为特征打造商业生态，这些“配套”不仅能有效的提高单客消费额，而且与吸引核调性一致、匹配度高的配套业态还能为吸引核增色，相得益彰。
境界四
产业聚合
在第三重境界下，泛商业地产仍然是利用有限的空间载体吸引有限距离的消费人群，当然，项目辐射的范围可以随着吸引核的效力增大而远远超越项目周边。到了第四重产业聚合境界，我们从产业思维出发，完全可以超越空间的限制，按照产业的发展逻辑在广阔的空间为产业配置空间载体，这种载体包括了：产业园区（包括科技园区）、工业制造园区、专业市场、物流园区、零售商业等等。在这些硬件空间之上，更重要的是软性的产业服务、商业服务和对产业人的服务。
在这种境界下，运营者从产业升级的产业痛点出发，从产业链上下游和产业价值链的不同模块需求出发，为产业企业配置合理的物理空间和配套服务体系，这些产业企业不仅包括了产业的主导企业、头部企业，也包括与他们形成密切联系的研产销和各类生产服务和生活服务型企业。
我们在为一个西部相对落后的省会城市的大量政府空置写字楼设计运营方案的时候就建议，仅凭这些性价比很高的写字楼去吸引高端产业是不现实的，我们建议根据本地支柱产业转型升级的需要，一方面走出去，在北京、上海和深圳建立离岸孵化器，形成吸引高端产业的窗口。首先将这些高端产业的服务或产品而非企业本身引入本地用于推进本地支柱产业的升级，然后鼓励本地支柱产业的头部企业与这些高端产业成立合作机构，这些机构可能是服务于本地产业升级的生产服务型企业，也可能是本地产业升级的新型企业，用这些企业来填补空置的写字楼。随着本地主导产业的升级换代，更为欣欣向荣的本地产业可以消化更多的写字楼，实现本地产业价值和资产价值的共同繁荣。
产业聚合是困难的，需要深刻的产业理解，丰富的产业资源和高超的操盘能力。一旦通过产业聚合建立产业生态，它的威力和带来的对本地产业经济和泛商业地产价值提升的好处也是显而易见的。
