重庆大学副校长刘贵文
新一轮房地产政策“组合拳”加快落地见效，备受关注。
9月29日，住房城乡建设部党组书记、部长倪虹主持召开党组会议，传达学习9月26日中央政治局会议精神，研究部署贯彻落实工作。
会议强调，要深刻领会、深入贯彻党中央关于促进房地产市场止跌回稳的重要部署，指导各地有效落实存量政策，加力推动增量政策落地见效，要回应群众关切，支持城市特别是一线城市用好房地产市场调控自主权，因城施策调整住房限购政策。
“一线城市应该积极考虑放开限购，以释放住房需求，不必过于担心会出现过去放开限购后引发的房价过度上涨问题。一线城市房价和成交量率先回稳，对于全国房地产市场回稳将起到示范带头作用。”9月29日晚，重庆大学副校长刘贵文在接受中国房地产报记者专访时表示。
“针对改善性需求，在普通住宅和非普通住宅的住房标准及其税费系统上，应该重新设计，这一点非常重要。”他说。
中国房地产报：从中央政治局会议到本次住建部工作会议，都强调因城施策，城市尤其是一线城市用好房地产市场调控自主权，一线城市如何用好自主权，怎么调整限购政策更好？
刘贵文：一线城市应该尽快考虑取消限购，有几方面原因：
一是，经过这几年调整，现在房地产市场中投机现象已经不会大面积出现，不会像过去那样，放开限购之后因为炒作引起房价急速上涨。
二是，从中央到住建部再到各地方，都明确提出包括配售型和配租型保障房在内的保障房体系建设，有了保障房体系的托底，放开限购之后，让市场发挥对于存量房消化的作用，不会冲击中低收入群体购房或享受居住的权利。
三是，根据我们研究，一个城市套户比在1.1左右是比较均衡的，但一线城市套户比很低，有些低于0.8，一线城市依然存在强劲的居住需求。只不过，由于房地产市场深度调整，包括预期、居民收入增长不明显等原因，购房需求受到了抑制。在这个时候打开限购，有利于释放住房需求，让一线城市房价和成交量率先止跌回稳，对于全国房地产市场回稳起到示范带头作用。
中国房地产报：中央政治局会议提出，对商品房建设要严控增量，优化存量，提高质量，这也是本次住建部工作会议所强调的。如何落实好？有什么建议？
刘贵文：在政策落实上，要保证连续性、及时性、系统性、针对性。
严控增量，优化存量，提高质量，这是中央政府基于明确判断我国住房市场供需关系发生重大变化之后的一个正确政策导向。要做到这一点，我有几个建议，一是要尽早明确，甚至明确未来几年的地方土地出让计划和住房建设计划，这是落实严控增量的一个重要举措。现在市场仍处于消化存量阶段，不宜有大量增量。
二是，对于基础设施配套建设问题，能不能通过发行超长期国债的方式，尽快解决？
现在老百姓对于住房的炒作和投机热情已经下去了，但是很多刚性需求仍没有得到满足，不仅仅是房子的问题，还包括周围配套设施，比如学区、便利的商服设施等。现在地方政府财政比较困难，若能通过发行超长期国债激活这一块，对于市场止跌回稳将起到有非常好的促进作用。
三是，改善性需求大量存在。特别是在一线城市的住房结构当中，改善性需求是明确存在的。数据显示，在上海住房结构中，一居室占比42%，二居室占比30%左右，一居室的房子明显只能解决刚需，很多改善性需求则没有得到有效满足。
针对改善性需求，税费减免在各地仍有空间。同时要尽快提高住房标准。住建部已经说了很久，但目前仍未看到具体细则落实。比如，面积在144平方米以上的房子，属于豪宅标准，相应的税费提高。现在来看，这个面积的房子怎么能算是豪宅？对于改善性需求而言，只能满足其基本住房需求。围绕改善性需求的住房标准和税费系统的重新设计，非常重要。
目前市场上有这么多存量房子的前提下，再去建保障房没有太多必要。让地方政府去收购那些闲置的商品房，是一个合理的办法。但是问题出来了，地方政府和国企的负债能力有限。目前情况下，能不能由中央政府出台专项债，甚至成立一个专门机构，以中央财政作为背书来收购过剩的商品房？这对于迅速扭转商品房市场供大于求的局面，有很大帮助。将来在经济形势和房地产形势维稳之后，这些收购来的房子还会形成一个很好的优质资产。
我建议，是不是可以通过试点，探讨由中央财政专项资金的方式，收储一些存量商品房用作保障房？
中国房地产报：中央政治局会议提出，加大项目白名单贷款审批投放力度。目前有哪些肠梗塞的问题？怎么解决更好？
刘贵文：“白名单”是非常好的制度，也是很好的一个创新做法，有利于稳定老百姓的恐慌情绪。但是目前执行的效率，确实还不是太好。
很核心的一点，就是各个部门在协同上要一致。比如，地方政府不能把明显不符合“白名单”的项目硬往里面放，住建部门也要尽快协调尽快审核；金融部门的审批速度，至少反馈的机制要尽快，现在看上去不够快。
尽职免责要落实落地。我看到的情况，金融机构在这方面还是比较谨慎的。在放款之后，如果出现了问题，是不是真的能够做到尽职免责？这是一个比较重要的事，有利于减少银行层面在具体操作中的顾虑。
中国房地产报：房地产调控政策到位后，今年对经济增长会有什么正向作用？随着城镇化进程放缓，加上老龄化问题凸显，房地产对经济的拉动作用还能不能保持比较高的水平？
刘贵文：调控到位后，对经济增长的拉动作用是非常明显的。在我国，房地产占GDP的比重长期保持在6%～7%的水平。房地产对任何一个经济体而言，都是支柱产业，比如在美国、德国，房地产占GDP比重都在10%以上，当然我们的核算方法不一样。
2021年高峰时，我国商品房销售额达到18万亿元，去年回落到11万亿元，今年可能还会更低，但维持在8万亿元甚至往上，还是能达到的。从住房需求来说，中国现在的量还是比较大的。虽然城镇化进程进入下半场，但是空间仍有。
住建部提出，建立人、房、地、钱要素联动。为什么？因为以中心城市或者以核心大都市带动的城市圈、城市群移动，这是当前城市发展的基本规律。比如在长三角、珠三角、京津冀、成渝地区，人口仍然在流入，这部分人进来后需要有房子住。
就发达国家经验来看，随着经济发展，人们对住房面积的需求会增长，功能性需求也会越来越多。
在好房子的标准上，住建部提出绿色，低碳，质量安全等。中国实际的住房条件，距离这个目标差的太远了，很多房子需要更新换代。简单一点，有些房子老旧了，该拆要拆，拆了重新按照好房子的标准来打造。此外，围绕住房的服务体系，也差得远。这其中都有着很大的市场空间。
