南京一停工两年楼盘成功实现退房退首付的事件引发诸多关注。
“目前，网上发酵的信息是本该今年6月30日交付的地块G104，备案名为‘鼎瑞嘉苑’，已有30多户签了退房协议。”所涉项目南京珠江四季悦城一位业主小爱（化名）表示。
珠江四季悦城位于南京市江宁区，由华南房企珠江投资开发建设，2021年7月首次开盘。此后，因该项目总承包商苏中建设集团受恒大拖累陷入经营困局，又与珠江投资之间发生纠纷，自2022年7月起已停工两年有余。
期间，该项目也曾启动新的总包招标以推动项目复工，但最终未能落实。随后，当地有关部门组织开发商、业主等会谈协商，决定启用监管账户资金启动退房退款事宜。截至7月29日，已有33户业主与开发商签订了退房协议，剩余9户正与开发公司协调中。
这也是“保交房”工作推动以来，全国首例住宅项目停工后由官方协调集中退房、退首付的案例。
“购置到烂尾楼后续要求退房、退首付的过去也有，但均是建立在个人协商的基础之上。此次南京案例背后是有政府部门推动协调，所以这是最近两年保交房过程中首例‘购置烂尾楼集中退房退首付’的案例。”易居研究院研究总监严跃进表示。
7月30日，记者就上述项目如何实现退房退款的相关事项致电南京市江宁区房产局了解情况，其相关工作人员表示，“根据最新通知，关于珠江四季悦城项目的相关情况暂不接受采访。”
该案例是否可以复制、推广？广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，南京案例中值得推广的重要方面是政府的积极介入；同时，珠江四季悦城项目之所以能够退还业主购房款也源于监管账户中有资金。
“该案例有一定特殊性，即预售资金监管账户有余额，这是退房、退首付款的前提条件。2022年之后，政府强化了预售资金监管，该项目就属于此。因此，它也有了可以退房、退首付款的可能。对于在此之前的项目，如果预售资金被挪用且无法追回，销售金额也比较少，就可以采取退房置换到其他项目的措施。同时，对该项目启动破产清算，并将清算资金优先保障被置换项目，缺口由地方政府兜底。”李宇嘉表示。
“恳请政府出面帮帮我”
在人民网留言板上，一位网友于2024年6月19日留言投诉，标题为“协助我退房”。他具体表示，“自己于2022年8月底认购禄口珠江四季悦城G104地块鼎瑞嘉苑1栋401，停工后经过长达两年的各种投诉，如今终于到协商退房的节骨眼，售楼处销售总监王*却回答我这种情况公司不允许退房。对于我一个老百姓而言，我的14.1万元还是东拼西凑来的，说不退就不退，一点诚信没有，恳请政府出面帮帮我”。
据界面新闻报道，南京市江宁经济技术开发区于7月11日下午回复称，“我委于2024年5月17日、5月24日组织开发商会谈协商，明确提出交房日期前启用G104监管账户资金启动退房流程。2024年6月4日，我委再次召开珠江G104购房矛盾协调会，会上督促开发商拿出退房方案并明确相应时间节点。会后经珠江公司总部商议，开发商表示只退房款，无按揭贷款利息补偿，目前已有大部分业主与开发商签订相关协议。您与开发商签订商品房买卖合同，支付首付款14.1万元。我委已与开发商沟通协商，建议其退还首付款。后续我委将跟踪关注退款进展”。
这意味着，南京江宁经济技术开发区于今年5月已与开发商协商启动退房流程，退房资金来自监管账户，只退房款，不退利息。
珠江四季悦城由南京鼎瑞置业有限公司（下称“南京鼎瑞置业”）开发建设，2022年4月开盘，合计认购销售42户，监管账户共计5067万元，涉及G96、G97、G98、G104、G105合计5幅地块。
资料显示，南京鼎瑞置业由南京空港新城城市开发建设有限公司占股49%，南京珠江景明企业管理咨询有限公司占股51%，其中后者股权穿透后为珠江投资。
这是珠江投资进入南京市场的首个项目，包含住宅、酒店、商业等多种业态。2021年7月、2022年4月，两个包含住宅项目的地块G98（备案名为“悦鸣嘉苑”）、G104（备案名为“鼎瑞嘉苑”）先后开盘，原定交付时间分别为2023年6月底、2024年6月，销售均价接近2万元/平方米。
“目前这个项目已经是停售状态，在等政府下一步动作，该项目由谁接手开始建设后，估计才能再进行对外出售。”一位当地房地产中介机构人士表示，珠江四季悦城项目开盘成交去化情况不是很乐观，当时开盘售出20%左右。
公开信息显示，因为珠江四季悦城项目前总包单位苏中建设集团受到恒大债务问题波及陷入资金链困局，而后该项目也受到拖累导致停工。
2023年3月，一位珠江四季悦城G98项目的业主在当地领导留言板上反映，该项目于2022年7月份开始就处于停工状态，按合同交付时间在2023年6月30日。“目前工地仍然停工，交房遥遥无期。”
同时，有多位G98项目业主提及，开发商方面曾给出置换到G104地块的解决方案。2023年4月，有业主完成了置换，但“该地块（G104）也是处于停工状态”。
“由于2023年后不到1个多月时间珠江集团的投诉量过千，在各方压力下，政府部门和开发商召开了信访接待会议，但这个会议没有解决任何问题，我们继续向上一级信访部门反映了事实。”小爱表示。
在业主不断投诉、维权争取利益的期间，官方也陆续给出回应称，将督促企业加快处置施工总包矛盾，尽快实现复工；加快推进新总包施工手续办理；2024年5月下旬，已组织开发商会谈协商，明确提出交房日期前启用G104监管账户资金启动退房流程；6月中旬，官方发函至开发商方面，要求其参照G98项目退房方案，明确G104项目的具体退房方案。
7月中旬，在回应业主关于退房需求时，南京市江宁经济技术开发区也回复称，在G104购房矛盾协调会后，开发商方面表示只退房款，无按揭贷款利息补偿，目前已有大部分业主与开发商签订相关协议。
但上述业主小爱表示，其实G98地块（备案名为“悦鸣嘉苑”）去年就全部退房了，当时签的退房协议有赔偿贷款中的利息，但是到现在1年多了也没赔偿，有的业主这一两年还的贷款利息都有10多万元。目前G104地块没有明确退款时间，因为放款流程涉及多个部门和机构，按照去年G98地块的退款进度情况，是3个月左右，也就是签了协议之后还要还两个月的贷款。
G104地块项目退房协议。受访者供图
小爱进一步表示，“这个项目国资占一半，G98地块当时签协议时他们都商量好了，赔偿款由开发商和南京市江宁区禄口空港管委会各负责一部分，现在管委会说开发商出钱我们就出钱，但开发商告知我们没钱，也没有个官方说法。”
针对上述G98地块项目赔偿贷款中的利息后续情况以及G104地块项目目前退房退款、监管账户、新总包单位确认情况以及退款协调等问题，记者多次致电南京市江宁区禄口空港管委会办公室了解情况，其工作人员表示，“这是开发商自主行为，要向企业了解具体情况。”随即挂断电话。
随后记者致电南京市江宁区禄口空港管委会宣传部副主任杨某，他表示，该项目就是一个很正常的退款行为，我们只是进行了协调，对于是如何进行协调的我不清楚，你可以咨询相关部门。”面对记者的再三追问，他便以还有工作处理，暂时不方便接受采访挂断了电话。
记者又致电开发商南京鼎瑞置业，但未接受采访。经过多方联系，记者致电珠江上海区域派到南京的负责人涂园强，他表示，“这个项目具体情况已经不归我负责了，现在已经由上级珠江四季悦城销售总监王典对接了。”
在记者拨通珠江四季悦城销售总监王典的电话表明采访来意后，其表示“不清楚”，并挂断了电话，此后未再接通电话。
退还房款做法能否复制推广？
对于停工、烂尾项目，南京珠江四季悦城的退房退款方案能否复制推广？对此，多位受访的业内人士认为，上述南京项目集体退房的方案并不具有普遍性。
“南京珠江四季悦城项目案例很难复制推广，主要是要看开发商的经营实力，还有政府的协调情况。”一位房企高管人士对记者表示。
李宇嘉表示：“在新一轮‘保交房’工作中，多样化保障业主权益，除了积极夯实开发商‘保交房’主体责任，推动项目复工复产、竣工交付外，退房和退首付也是一种选择。特别是项目已销售部分较少，剩余未销售规模大，但货值难以去化，在穷尽了所有手段后，开发商既无法售卖资产、追加资金，也无法追回被挪用的资金的项目，采取退房并置换到周边或区域内其他交付有保障的项目，或者像上述珠江四季悦城项目一样退房和退首付不失为一种解决方法。”
对于复制、推广南京珠江四季悦城项目案例存在的难度，北京金诉律师事务所主任王玉臣认为，首先，最重要的一点是开发商的监管账户内有足够的资金。目前，很多烂尾楼项目已经停工多年，监管账户内的预售房款早已不翼而飞。这也意味着，无论是政府协调还是购房人打官司，只要开发商的账户上没有足够的资金，最终想要退回房款都存在很大的困难。
其次，相关部门监管到位、反应迅速。我国实行商品房预售制度，开发商进行商品房预售时，需要设立专门的监管账户，用于收取该项目的预售房款，包括首付款、银行按揭贷款等。一旦相关款项转入监管账户，就需要相关监管部门对房款进行监管。许多项目烂尾的原因之一是监管账户内的资金被挪用，开发商资金链断裂导致的项目烂尾。该项目能够实现退款，得益于相关监管部门监管到位，实现了“专款专用”。
第三，烂尾楼业主反应迅速，积极维权，也是该项目能够退款的主要原因之一。从反映的时间线不难看出，楼盘停工后、房屋交付日期前，业主们已经意识到了问题的严重性，并着手积极维权。
严跃进则认为，“后续是否要通过此类方式推进，可能还得看房企的资金状况，若是保交房能够顺利推进，那么一般不支持此类退房操作，尤其是此类退房涉及银行贷款等问题，要协调起来是比较困难的。”
而对于在退款环节中，各方都做了哪些妥协和让步，购房者签订的各种合同、协议、法规有效性如何的问题，王玉臣表示，对于开发商来说，能够将监管账户中的预售房款退给业主，是一个让步。这种行为虽然从法律上来说是理所应当的，但是在实际操作中，很少有开发商能够同意为业主集中退房，能够将监管账户中的预售房款退还的情况更是少之又少。对于相关部门来说，积极介入协调，启用监管账户资金来退房退首付是在程序上的进步。对于购房人来说，开发商虽然同意退房退首付，但是开发商“仅退房款，无按揭贷款利息补偿”这对购房人来说，也需要自行承担一部分经济损失。
事情正在向着好的方面推进，南京珠江四季悦城业主经过多方协调后终于保护了自己的权益，也为市场解决类似问题提供了一个样本。
