格力地产转型亮了底牌。7月7日下午，格力地产（600185.SH）一连发布三则落款为7月8日的公告，指向同一个核心消息：大步伐退出地产业务，主业转型免税店业务。
公告称，“基于公司逐步退出房地产开发业务实现主业转型的整体战略考量”，格力地产“拟置出所持有的上海、重庆、三亚等地相关房地产开发业务对应的资产负债及上市公司相关对外债务，并置入珠海免税集团不低于51%股权”。
7月8日开盘，格力地产一字涨停，当日收盘涨幅达到9.98%，单日市值涨幅近8.5亿元。
“控成本、止出血”，保留大本营珠海地产业务
在2023年财报中，格力地产的三大业务板块房地产、大消费、生物医药中，房地产依然是营收的绝对主力。在全年47.32亿元的营收中，房地产营收42.33亿元，占总营收的89%。
格力地产的房地产“项目主要集中在珠海、上海、重庆、三亚”。珠海还是业务的重心，2023年珠海地区为格力地产贡献的营收（包含非地产项目）是大头：31.64亿元，占整体营收的66%。排在第二的是上海，11.69亿元的营收，把珠、沪以外的“其他地区”的营收贡献挤压到仅占6%。
但就毛利率情况看，来自珠海地区的营收，毛利率高达28.17%；来自上海地区的营收，毛利率却只有2.45%。7月8日公告中，格力地产的大本营珠海地区的项目不在“出置”名单之中。拟出手的，还是非珠海地区——上海、重庆、三亚等地的地产项目资产和负债。
在2023年财报中，格力地产还特别提到了重庆两江新区总部公园怡湖居、上海公园海德项目的顺利“保交楼”。而三亚湾壹号、上海海德壹号这两大非珠海地区的项目，则还在“按照降本增效原则”“建设稳步推进”。
这背后，是债务压力的如影随形。2023年财报中，格力地产在“房地产”“其他”仅有的两大分行业财务类目均为两位数毛利率（21.63%、16.25%）的情况下，整体依然在亏损，全年亏损7.33亿元。
亏损的产生，债务是最大的负面因素。在2023年格力地产的现金流量表中，全年偿还债务支付的现金达到了121.81亿元，同期通过借款、发债筹资金额是68.91亿元。“找钱”和“还钱”二者相抵之后，2023年格力地产筹资活动产生的现金流是负数：资金流出59.60亿元。2022年全年，这个数字虽然也是负值，但规模还是16.66亿元。
即便业务还在赚钱，但债务的体量，以及还债的现金流压力，已经是上市公司沉重的包袱。可与之参照的一个数字是，2023年末，格力地产的总资产，不过263.32亿元。
格力地产层面对此自然是心知肚明，所以2023年在地产板块喊出了“抓销售、促回款、控成本、止出血”的口号。口号12个字，其实服务一个目标——止血。市场对这样的业绩自然也是忧心忡忡，这也不难理解为何今年1月26日发布业绩预告后，股价立刻下行。
7月8日的公告，实际上也是“止血”思路的延续。格力地产新近公布的这个重组方案，其意义就不仅仅是装入珠海免税集团的资产，给股价注入新的想象空间。更重要的意义在于出清了珠海地区之外不太赚钱的地产项目，甩掉了背后的包袱——债务的压力。
此前的2024年1月11日，格力地产已经出售了其三大业务板块中生物医药业务的核心资产，通过子公司珠海保联持有的科华生物5%的股份及10.64%的表决权，回笼资金约5.14亿元。受让方为西安交大教授实控的西安致同本益。
2020年5月，珠海保联以17.26亿元的价格购买了方源资本League Agent(HK)Limited持有的科华生物18.63%的股权，成为科华生物第一大股东。科华生物核心业务是体外诊断试剂和检测分析仪器，彼时正因为疫情而进入业绩暴涨周期。
2024年3月1日，前述珠海保联出售科华生物的交易完成，格力地产通过珠海保联持有的科华生物股权降至13.64%，表决权降至3%。其生物医药板块已经彻底成为财务意义上的业务板块。
一波三折，珠海免税还待装入上市公司
7月8日公告后，格力地产的地产板块业务将收缩到珠海，但实际上自2017年以后，格力地产就未有新增住宅房产用地。大消费业务，或者说其核心的免税店业务，就成为了格力地产仅剩的转型方向。
珠海免税（珠海市免税企业集团有限公司）是珠海老牌地方国企，始建于1980年，前身为“拱北免税品商店”，实控人为珠海市国资委。官方资料显示，珠海免税在国内20多个陆路口岸和机场口岸拥有出入境免税店，拥有港珠澳大桥珠海公路口岸进境免税店经营权，并在与珠海紧邻的中国澳门市内开设有免税店。
将珠海免税装入格力地产，是酝酿已久的规划。
2020年1月，格力地产“老将”，时任董事长的鲁君四开始担任珠海免税董事长。2020年5月11日，格力地产启动停牌，公告将通过非公开发行股份募集资金的方式100%收购珠海免税。
一个多月后的2020年6月29日，中国中旅改名为中国中免；当年7月1日，海南离岛免税新政实施，离岛免税购物额度从每年每人3万元提高至10万元，取消单件商品8000元免税限额。
免税行业随后迎来一波波澜壮阔的市场行情，中国中免一度被市场称为“免税茅”，市值甚至冲破7000亿元。这个利好消息，也将格力地产拉上股价的历史高位。2020年7月9日，格力地产股价盘中上探到17.79元/股，当天收盘市值更是达到了356.57亿元。
然而，2020年12月，时任格力地产董事长的鲁君四因涉嫌证券市场内幕交易，被证监会立案调查。2021年2月，根据当时生效的《上海证券交易所上市公司自律监管规则适用指引第1号——重大资产重组》相关规定，这项重组方案被迫暂停。
2022年6月，涉嫌内幕交易被调查18个月后，鲁君四被上饶市公安局采取刑事强制措施。此前几天，他已被格力地产董事会被免去董事长职位。2022年11月，格力地产完成董事会换届；2022年12月5日，格力地产再次停牌，启动购买珠海免税100%股权的重组事项。
2023年4月，上交所受理了该重组事项。然而，2023年7月，格力地产因涉嫌信息披露违法违规行为，收到证监会下发的《立案告知书》，不得不再次向上交所申请中止重组。
2023年11月10日，在格力地产2023年三季度业绩说明会上，有投资者称“持有贵公司股票已经三年半了，账户还是亏损的”，问询重组方案的进度。格力地产对此表示，“目前公司与中介机构正在积极推进申请恢复重组审核的相关工作”。
时间到了2024年3月底，在此时发布的2023年报中，格力地产开篇就谈到了重组：“公司上下坚定改革重组信心，凝聚转型发展共识，全力推动公司重大资产重组工作。”
4月17日，格力地产召开了2023年度业绩说明会，投资者的问题密集关注重组。此后发布的业绩说明会问答纪要中，“重组”一词出现了60次，格力地产也向投资者表明了“以重组优先为原则”的态度。
7月1日，格力地产发布公告，称先前重组计划的评估报告（已经加期一次），已经于2024年6月29日过期失效。1周后的7月8日，正如本文开头所述，原先的重组方案被公告撤回，新的方案公布。
7月8日公告中，格力地产称新的方案已经得到珠海市国资委“原则性同意”。新的重组方案“预计不会导致公司控股股东和实际控制人发生变更，不构成重组上市”。
但与投资者交流会中坚定的语气不同，公告措辞非常审慎：
“调整后的重组方案能否最终实施完成尚存在重大不确定性，包括但不限于能否与交易对方就具体交易方案最终协商一致，能否通过上市公司董事会、股东大会审议，及获得相关法律、法规所要求的其他可能涉及的批准或核准，以及通过的时间均存在不确定性。”
但即便如此，股价的上涨，也正是投资者用真金白银为格力地产的未来投了票。
三家格力，系出同门
同在珠海，系出同门，同用格力的商号，格力地产、格力集团、格力电器是什么关系？
1990年9月，珠海市政府批准成立珠海格力集团公司，格力地产、格力集团、格力电器均脱胎于此。1996年11月格力电器股票在深圳证券交易所上市。格力地产的上市则到了2009年，通过借壳海星科技实现。
格力集团曾是格力电器、格力地产的控股股东，但时至今日，历经30多年的改革变迁，三家公司已经没有控制关系。
格力集团依然是根正苗红的国企，珠海市国资委和广东省财政厅分别占股90%和10%。
格力电器2024年一季报显示，格力集团的持股比例已经降至3.44%，严格地说，格力电器是一家“有国企背景的民营企业”。
格力地产2024年一季报也显示，十大股东中已经没有了格力集团的身影。持股44.95%的最大股东，为珠海市国资委100%控股的珠海投资控股有限公司。
第二大股东的持股比例直接降到了1.13%，持有人是著名的“牛散”冯骏驹。他是2021年下半年出现在十大股东名单之中的，“埋伏”的时间也快3年了。
