“目前商品房团购政策还未具体实施，主要针对的是胶州市卫生系统、教育系统、大型工业企业的单位职工，该政策的具体细则还在讨论和确定中。”6月7日，山东省青岛市胶州市住房服务保障中心预售服务科相关工作人员表示，该政策的出台主要是为了满足当前胶州市的一些市场需求。
近日，一则山东省青岛市胶州市购房首付比例低至7.5%的消息，受到市场广泛关注。
据山东省青岛市胶州市政府网站消息，5月31日，胶州市推出房票安置、购房补贴、商品房团购、共有产权人才房等多项激励政策和举措，促进房地产市场高质量发展。
值得关注的是，在商品房团购政策方面，胶州市在设置一定限制的前提下，面对特定人群有条件放松了首付限制，允许首付缓交。
新政显示，胶州市面向全市卫生系统、教育系统、大型工业企业的单位职工开展商品房团购。在优惠力度方面，其中之一是减轻首付负担，团购人员购买家庭首套房且收入相对困难的，首付款可按50%缴纳，胶州市住房服务保障中心协调开发企业，剩余50%首付款可缓交1~2年交齐。
该项优惠条件为房地产开发企业提供，由开发企业解释并实施。另外，享受银行房贷最优政策。该政策自5月底起施行，有效期2个月。
对于胶州市上述首付允许分期缴付政策，易居研究院研究总监严跃进表示，“这是监管层出台‘5·17’政策以来，地方上首个官方定调的最低首付比例政策。若按照目前胶州首套房15%的首付比例计算，上述符合条件团购人群首付比例只需7.5%，可以说是目前市场上最低的首付比例了。”
以一套总价100万元的房屋举例，按照公积金利率2.85%、首付比例15%来计算，首付款需要15万元，每月还款3515元，还款总额126.54万元。同等房屋总价，首付比例按照7.5%来计算的话，首付款仅需7.5万元，但还款总额增加了10万元左右，每月还款3800元左右。“这适合目前手里没有多少存款，但月收入高、月供没压力的人群。”一位购房者表示。
对于首付允许分期缴付的政策，多位业内人士认为，该政策是胶州市一系列政策中的一个环节，目的在于降低购房门槛、刺激市场需求，购房者可以利用更低的价格和更灵活的资金安排进入市场，从而缓解短期资金压力。
“首付比例过低或缓缴首付，客观上存在一定风险，不排除前期支付一半首付后，若后续不想购房或者无力支付剩下的首付，有可能会产生交易的风险。”严跃进认为，不应大规模铺开，但从各地楼市的发展角度来看，低首付有一定市场，建议在注重风控的前提下针对一些两年内支付能力明显会改善的购房客户进行，若是有效果，也可以供其他城市做参考。
胶州市，隶属山东省青岛市，因东南临胶州湾，以胶水而得名。胶州也是山东半岛联结海内外的重要交通咽喉，通达上合组织和“一带一路”沿线数十个国家。交通的便利让其在人才、资金、项目的引入上有着优势。
2023年，胶州市生产总值为1637.5亿元，比上年增长6.8%。生产总值和增速仅次于黄岛市地区生产总值的5003.38亿元，位列全市第二，与上年持平。其中，全年财政总收入217.2亿元，下降0.9%。一般公共预算收入116.3亿元，增长3%。
2023年末全市常住总人口为104.13万，增长0.74%，常住人口城镇化率达到64.85%，比上年末提高1.66%。其中，全市居民人均可支配收入46013元，增长6.2%；全市居民人均消费支出28715元，增长7.2%。
房地产方面，2023年，新开工亿元项目126个，其中房地产项目仅7个，全市商品房销售面积完成208.2万平方米，下降14.5%。
一位克而瑞青岛分析师接受媒体采访时表示，相比青岛市级层面，胶州市本次出台的政策力度全方位升级，这或与当地房地产市场面临一定压力有关。
据克而瑞青岛数据，截至2024年5月14日，当地商品住宅存量215万平方米，库存套数为1.8万套。
上述克而瑞青岛分析师表示，胶州市虽较早开启去库存模式，今年鲜有供地，但受成交低迷等因素影响，去化周期整体压力较大。
卓易数据显示，2024年1~5月，胶州市商品房销售2766套，销售面积31.98万平方米，销售总金额26.61亿元，新建住宅去化周期45月，仅次于市南区去化周期的53个月。
另据安居客平台数据显示，截至目前，胶州市新房均价8908/平方米，环比持平，当前在售楼盘42个；二手房6月挂牌均价7457元/平方米，环比上涨0.22%，同比下降8.98%。
严跃进认为，各地的政策都指向了新房去库存的难点，考虑到各地二手房挂牌增加和销售总体处于低位，去化周期的困难成为倒逼一些城市出台超低首付政策的重要原因
