“我相信，这张成绩单的含金量是比较高的，更是来之不易的。”中国海外发展董事局主席颜建国说。
3月28日下午，中国海外发展有限公司（以下简称“中海”）举办2023年度财报业绩沟通会。颜建国所说的“成绩单”是中海在过去一年房地产市下行期，取得了销售、营业收入、利润、投资的逆势增长。
财报数据显示，2023年中海合约物业销售额达到3098.1 亿元，同比增长5.1%；实现营业收入为2025.2 亿元，同比上升12.3%；实现股东应占溢利为256.1 亿元，同比上升10.1%；整体净利润率达到13.4%。
颜建国认为，这得益于中海一贯坚持财务稳健下的高质量发展策略，长期聚焦主流城市、主流地段、主流产品的经营策略。
他进一步强调，当前市场仍处于房地产上下半场转折期，转折期需要一定时间，不可避免要经历波动与调整。适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，构建房地产发展新模式也需要一定时间。当前市场困难与挑战依然不少，但挑战与机遇是对立统一的，也是不断转化的。
“我们要以积极心态看待‘危中之机’。”颜建国说。
中海行政总裁张智超表示，中海一直不以销售规模为第一目标，我们更加追求高质量发展，将价值创造与利润放在更重要的位置，确保量的合理增长与质的有效提升。中海将会做好行业调整期的风险防控，积极主动把握好行业调整期的机会。
行业扩储“领头羊”
市场调整下行，不确定性增强，但中海依然保持了投资定力。
2023年，中海在23个内地城市及香港获取43宗地块，总购地金额为1342.1亿元，权益购 地金额为1226.6亿元，同比上升42%，新增货值为2404.2亿元。其中，北上广深四个一线城市权益购地金额占比约60%。与此同时，中海还于年内并购获取了广州亚运城项目剩余全部股权及苏州环秀湖花园项目17%股权。
“当前整体市场形势偏弱，但我们自身的状态非常好，发展动能强劲。”颜建国说，2023 年，在权益购地金额增42%的基础上，实现经营性现金流净流入352.8 亿元，并大额提前还款。中海继续保持行业最稳健的财务状况，最充裕的现金。
虽然中海已成为行业扩储的“领头羊”之一，但受行业下行周期各种不利因素影响，各家房企的“现金流保卫战”仍在持续，这也是中海在穿越市场周期过程中的坚守。
“中海始终坚持高质量发展，坚持有现金的收入和有现金的利润，现金流管理一直是中海经营管理的重中之重。”中海副总裁郭光辉表示，我们从源头管起，就是土地投资端，投主流城市、主流地段，做主流产品。这使得中海即便在下行周期也能更加稳健，回报更优。其次，加强销售与回款管理，2023年回款率达到99%。另外，中海一直强化成本费用管控，建安成本支出、费用支出全面实施信息化管理。
他直言，2024年基于中海优质的土地储备，优质的货量推出，在当前可预见的市场情况下，依然有信心实现销售稳中有升，也必然会带来稳定充裕的现金流。
截至2023年年末，中海有息负债下降127.2亿元，资产负债率为57.5%，净借贷比率为38.7%，同比下降4.2个百分点，继续保持“绿档”。在手现金1056.3亿元，现金占总资产11.4%。加权平均融资成本为3.55%，保持行业最低水平。
房地产市场企稳向好的“三个信心”
2023年年初，中海地产由于净利润下滑导致“利润王”称号旁落，颜建国在中海3月的业绩会上首次给出了相对进取的销售目标及利润走势的预期。到了中期，颜建国再度重申，下半年的市场仍在变化中，但全年销售与利润稳中有升的目标维持不变。
从中海交出的“答卷”来看，前进中的中海做到了“稳有基础、进有资源”。市场占有率提高0.29 个百分点至2.66%，权益销售额上升至行业第二名。
“目前国内TOP3的市占率还不到10%，中海的市占率还会有很大的提升空间。”张智超说。
他的依据是，中海的投资和销售聚焦于4个一线城市和14个强二线城市，这些重点城市销售额规模将稳定在5万亿元左右的水平。另外中海布局的十来个机会型城市的市场容量将稳定在1万亿元左右水平。
“中海主力布局的市场大约有5.5万亿～6万亿元市场容量。”张智超说，我们对标了成熟发达市场，美国和英国TOP3住宅开发商的市占率可达到22%～23%水平，国内的市场格局可能也是这个趋势。
颜建国也对中海在行业大变局之下的竞争优势充满信心。
这个信心，源自宏观、中观、微观三个层面向好的因素。
宏观层面，经济长期向好的趋势没有改变，回升向好的因素增强。
颜建国认为，2024年中国GDP增长5%目标，增速依然处于全球前列。今年政府工作报告明确积极的财政政策要适度强化，稳健的货币政策要灵活适度，着力扩大国内需求，促进消费稳定增长，积极扩大有效投资等一系列经济社会发展总体政策取向，为房地产市场企稳向好提供支撑。
中观层面，房地产行业企稳向好的积极因素增多。
行业调控政策已经逐步退出，金融支持力度持续加大，各城市出台了一系列支持刚性住房需求和多样化改善性住房需求的政策，加大力度推进保障性住房、城中村改造等三大工程建设，刺激市场需求，提振市场信心。
微观层面，经历本轮行业洗牌，中海的比较优势明显增强。
“经历两年多的洗牌，行业集中度进一步提升，经营稳健的头部房企的市场占有率持续提升，各类资源进一步向头部房企汇聚。”颜建国表示，中海一贯坚持财务稳健基础上的高质量发展策略，保持行业最高的信用评级。在住宅开发业务方面的产品力、利润水平保持行业领先，在市场下行期更具比较优势。
在颜建国看来，2023年中海购地金额行业领先，2024年可售货值行业领先，货量结构优异，合约物业销售额有望实现稳中有升。同时，近两年中海的商业项目加速入市，商业物业收入快速增长，在2023年增长20.9%的基础上，2024年商业物业收入有望继续实现25%的增长目标。
张智超认为，房地产市场当前仍处于下行调整期，但市场的积极因素正在增多。总体来说，各个层面的政策都在支持房地产平稳健康发展，朝着“稳信心、稳预期、稳市场”的角度去发展。
“我们的判断是，后续政策支持将会更加积极有力。从相关数据来看，市场无形之手正在积极发挥作用，未来市场总的供需关系会进一步修复，今年的市场会逐步往企稳方向走。”张智超说。
