随着我国城市发展由增量为主转向“存增并重”，城中村改造被视作后续“稳增长、稳地产”的重要抓手。中指院常务副院长黄瑜认为，未来5年城中村改造将带动约10亿平方米的投资规模，会对房地产市场形成有效支撑。而城中村改造在投资带动方面也会产生实质性的作用，包括土地购置和建安投资，大约有10万亿元的规模。
城中村改造工程持续推进，近期首批城中村改造专项借款也开始密集放款至地方：2月26日，据国家开发银行消息，截至今年2月20日，全行已发放城中村改造专项借款360多亿元，涉及北京、上海、广州等32个城市223个项目，惠及城中村居民26万户，支持建设安置房54万套。
其中，2月19日，国家开发银行上海市分行向上海金桥（集团）有限公司发放首笔城中村改造专项借款15.58亿元，这是城中村改造专项借款在沪首单落地。“包括上海在内，接下去全国的城中村改造速度都有望提速，助力今年整个目标的实现。”克而瑞集团董事长丁祖昱向《华夏时报》记者分析指出。
城中村改造专项借款发力
作为惠及民生的重要工程，城中村改造周期长、资金需求大，如何解决资金来源成为项目顺利推进的关键。而在各地城中村改造项目推进过程中，政策性银行发挥了主力作用。
2023年7月21日，国务院常务会议审议通过的《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》（简称《指导意见》）即提出，加大对城中村改造的政策支持，将符合条件的城中村改造项目纳入地方政府专项债券支持范围，设立城中村改造专项借款。
近期，首批城中村改造专项借款集中落地。而央行向政策性银行投放的PSL（抵押补充贷款）为本轮城中村改造专项借款的主要资金来源。2024年初，央行重启PSL，新增投放3500亿元。央行透露，截至2023年12月，国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行净新增PSL3500亿元，期末PSL余额为32522亿元。
根据国家开发银行于2月26日公布的数据，截至今年2月20日，全行已发放城中村改造专项借款360多亿元，涉及北京、上海、广州等32个城市223个项目，惠及城中村居民26万户，支持建设安置房54万套；而截至2024年2月21日，中国农业发展银行也已向22个省份28个城市累计投放城中村改造专项借款521.25亿元，惠及村（居）民28万户，建设安置房52万套。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向《华夏时报》记者分析指出，专项借款是推动城中村改造的一个重要金融工具创新。按照投资进度，分期、分批投放资金，有利于推动城中村改造加速，落实城中村改造的公共属性，确保规划目标能够实现。其主要目的是解决前期资金投入较大，资金回收周期太长，导致投入产出现金流不匹配；在期限方面进行有效配，有利于提振国企、城投以及相关主体积极性，降低城中村改造的成本等。
“从落地情况看，1月30日至今，首批城中村改造专项借款开始密集放款至地方。”国金证券不完全统计，截至今年2月初，已有27个城市（纳入城中村改造的城市扩容至52个）共获得政策行总授信额度超8100亿元，已实际投放超300亿元，资金实行封闭运行、专款专用，主要用于城改项目前期工作、拆迁补偿、建设安置房及其配套基础设施建设等。
例如，2月19日，国家开发银行上海市分行向上海金桥（集团）有限公司发放首笔城中村改造专项借款15.58亿元，这是城中村改造专项借款在沪首单落地。本次专项借款涉及的浦东新区唐镇小湾村、暮二村等地块城中村改造项目属于上海市“两旧一村”改造重大民生工程。
据广州市住房和城乡建设局官微，1月30日，广州市白云区罗冲围片区潭村、民科园片区大沥村等14个城中村改造项目获得国家开发银行、农业发展银行首批城中村改造专项借款授信1426亿元，首批发放15亿元；同日，中国农业发展银行安徽分行首批签订合肥市包河区周谷堆片区、蜀山区大铺头片区和瑶海区东部新中心城中村改造等项目，合同金额22.4亿元，发放专项借款1.76亿元。
此外，截至2月20日，杭州市19个项目已获批授信额度340亿元，共计放款19.41亿元，借款期限五年，年利率2.695%，该利率全省最低。其中，国开行授信195亿元、放款9.66亿元；农发行授信145亿元、放款9.75亿元等。
各地城中村改造提速
强力资金支持之下，业内预计各地城中村改造的推进将进一步加速。招联首席研究员董希淼认为，城中村改造专项借款具有来源稳定、资金量大、利率较低、期限较长等优势，有助于解决城中村改造前期资金需求量大、周期长等问题。首批城中村改造专项借款落地，意味着城中村改造工作加快推进。
目前，多地已公布2024年城中村改造详细规划。
一线城市中，2024年，上海将大力推进“两旧一村”改造，今年完成12万平米中心城区零星二级旧里以下房屋改造、31万平米小梁薄板房屋等不成套旧住房改造，启动10个城中村改造项目。
1月26日，广州市规划和自然资源局发布关于公布实施相关通告。规划至2025年，累计推进城市更新约130平方公里（含城中村改造70平方公里）；至2030年，累计推进城市更新约230平方公里（含城中村改造120平方公里）；至2035年，累计推进城市更新约300平方公里（含城中村改造155平方公里）；2月19日，深圳市住房和建设局称，计划2024年全年拆除城中村用地1.1平方公里。
据中指研究院统计，目前厦门、合肥、广州、南宁等城市均公布首轮城中村改造计划，普遍计划3-5年完成改造，就现有公布数据来看，合肥计划3年内完成104个城中村改造项目，涉及2.8万户；南宁计划未来5年实施改造22个城中村，涉及4.4万户，总投资近2500亿元；山东今年将启动52个城中村改造项目，获批专项借款授信940亿元，其中73.71亿元已发放到位。
“城中村改造，一方面是修复内需和消费潜力的必然选择；另一方面也是引导和释放内需的必然选择。”丁祖昱向记者表示，对于房地产来说，城中村改造一定程度上能够缓和地产市场走弱趋势，也能够逐步让新市民年轻人外来人口升级自己的住房消费，从而为商品房市场可持续发展创造条件。
业内人士认为，目前已公布的城中村改造借款金额规模已较为可观，而从长远看，城中村改造带来的效用，更加值得期待。
据中指院常务副院长黄瑜测算，未来5年城中村改造将带动约10亿平方米的投资规模，会对房地产市场形成有效支撑，平均到每一年，其带来的住宅新增需求约有4400万平方米，占22个城市2022年新建商品住宅销售面积的18%。黄瑜向《华夏时报》记者进一步指出，“城中村改造在投资带动方面，也会产生实质性的作用，包括土地购置和建安投资，大约有10万亿元的规模。”
